Designed by Magnific

Kira bedelinin Belirlenmesi, m.344: Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Kira Bedelinin Taraf Anlaşmasıyla Arttırılmasına Yönelik Sınırlamalar: Kira bedeli, kira sözleşmesi yapılırken tarafların ortak iradesine göre belirlenir. Bu nedenle kira sözleşmesinin kurulması sırasında kira bedelinin miktarı açısından herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, tarafların kira bedelini değiştirmeleri yine ancak ortak iradeleriyle mümkündür.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin yenileme dönemine (veya bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılının doldurmasından sonraki döneme) ilişkin olarak tarafların kira bedelinin artışı konusunda anlaşma yapması mümkündür. Kira bedelinin taraf anlaşmasıyla arttırılmasındaki sınırlamalara ilişkin temel hüküm, TBK m.344/1,4 fıkralarına göre; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Kanunda tarafların anlaşmalarındaki artış oranına ilişkin üst sınır “bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı” olarak belirlenmiştir. Dolayısıyla, bu sınır içinde yapılan sözleşmeler yazılı/sözlü geçerlidir. Sınırı aşan sözlü artış kısmi butlana uğrar ve yasal sınıra çekilir. Kısacası, tarafların kira bedelinin dönem sonunda artırılacağına ilişkin anlaşmaları da yasal artış oranını geçmemek şartıyla geçerlidir. Bu anlaşmanın yazılı olarak yapılması ileride çıkması muhtemel uyuşmazlıklar için önemlidir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir hükmü ve davalı/kiracının tacir olmadığı iddia edilmediği de dikkate alınarak kira artış oranı TBK 344. maddesinde belirtilen artış oranını geçmediği ölçüde sözleşmedeki artış oranına itibar edilerek aksi halde; TBK madde 344/1’deki bir önceki kira yılında üretici fiyat endekslerindeki artış oranını geçirmemek koşulu ile artış yapılmak suretiyle gerekirse konusunda uzman bilirkişi raporu alınarak kira bedeli denetime elverişli bir şekilde belirlenmeli (Y3HD)

Tarafların kira bedelinin artışına ilişkin anlaşması sadece ilk uzama yılı için değil, taraflar arasındaki kira ilişkisi devam ettiği sürece uygulanır. Bu nedenle tarafların kira sözleşmesi kurulurken belirlenen oran sadece ilk uzama yılında değil diğer yıllarda da bu artış oranı geçerlidir. Bu oranın kanundaki sınırlamalara uygun olup olmadığı her yenileme yılında mevzuattaki düzenlemelere göre tespit edilir.

Kira Bedelinin, Kanundaki Artış Sınırlarının Üzerinde Belirlemenin Sonuçları: Taraflarca belirlenen artış oranının üst sınırı geçmesi durumunda değiştirilmiş kısmı hükümsüzlük yaptırımı kapsamında olduğundan kira bedelindeki artış oranı yasal sınıra indirilir. Yani, sözleşmenin geçersiz sayılan hükmünün yerine kanunda yer alan düzenlemelerdeki üst sınır kendiliğinden geçecektir. Bununla birlikte, kira bedelinin taraf anlaşmasıyla artışına ilişkin kanundaki sınırlamalar, tarafların mevcut kira sözleşmesini sona erdirip, baştan yeni bir sözleşme yaptığı hallerde kural olarak uygulanmaz. Bu doğrultuda taraflar yeni yaptıkları sözleşmede sözleşme bedelini kural olarak serbestçe belirleyebilir.

Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir. (Y3HD)

Kira Bedelinin Yasal Sınırı Aşan Kısmının Talebi: Kanundaki sınırları aşan anlaşmalarda kiracı tarafından ödenen bedelin hükümsüz kabul edilen kısmı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edilebilir veya sonraki kira bedelleriyle takas edebilir. Ancak, kiracı da istemde bulunurken dürüstlük kuralına uygun davranmalıdır. Kiracının fazla ödediği tutarın iadesini istediği her somut olayda kiracının iade talebinin dürüstlük kuralına aykırılık taşıyıp taşımadığı incelenmelidir. Örneğin, kiracının kanundaki sınırları bilmesine rağmen uzunca bir süre kanunî sınırları aşan oranlar üzerinden kira bedeli ödemesi, kira artış oranına yönelik sözleşme görüşmelerinde kanundaki sınırları bilmesine rağmen, kiracının açık iradesinin olması, sınırı aşan bedel artış oranına yönelik ilk önerinin kiracıdan gelmiş olması hallerinde sonradan kiracının bedel iadesi talebinde bulunması hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıyacaktır. Dolayısıyla, kira bedelinin tespiti davası açması hakkının doğduğu hallerde, kiraya verenin dava açmasını önlemek için yüksek artış oranını kabul edip sonradan bunun iadesini talep etmek de hakkın kötüye kullanılmasını oluşturabilir. Her somut olayın dinamiklerinin farklı olması nedeniyle somut olayınız için avukatınıza danışmanızı ve hukuki destek ve danışmanlık almanızı tavsiye ederim.

Borçlanmadığı edimi kendi isteğiyle yerine getiren kimse, bunu ancak, kendisini borçlu sanarak yerine getirdiğini ispat ederse geri isteyebilir. Zamanaşımına uğramış bir borcun ifasından veya ahlaki bir ödevin yerine getirilmiş olmasından kaynaklanan zenginleşmeler geri istenemez. (TBK)

Kira sözleşmesinde tarafların artış oranı/miktarı konusunda anlaşma yapmaları ve kiracının buna göre kira bedeli ödemesi halinde, kanundaki sınırları aşan tutar borçlanılmamış bir edimin ifası durumunu ve dolayısıyla sebepsiz zenginleşmeye neden oluşturmaktadır. Zira kiracı aralarındaki sözleşme ilişkisi kapsamında kira borcunu yerine getirme düşüncesiyle ifada bulunmaktadır. Ancak ifasının bir kısmı kanundaki emredici hükme aykırılık taşıdığından geçerli olmayan sebebe dayanmış olur. Veya kendisini yanılma, hata, tehdit vb. nedenlerle borçlu sanarak ifada bulunduğunu ispatlaması durumunda yasal sınır üzerindeki artış oranını geri talep edebilir / alabilir. Sözleşme ilişkisine göre ise yasal sınırları aşan miktarda kira bedelinin ödenmesi halinde, taraflar arasında borç doğuran geçerli bir kira ilişkisinde, ödenen kira bedelinin yasal temele dayanmayan kısmı haklı olmayan sebeple yapılan ödemeyi oluşturmakta ve ayrıca sözleşmesel olarak ödenmesi gereken miktarı aşan ve fazla ödenen bedelin talep hakkı bulunmaktadır.

Kiracının, yasal sınırları bilmesine rağmen hiçbir baskı altında kalmadan, tamamen kiraya veren ile ilişkilerini iyi tutmak adına veya aylarca sessiz kalarak yüksek bedelden ödeme yapması halinde bu durumu taraflar arasında yeni kira bedelinin zımnen kabulü ve bir teamül olarak nitelendirildiği Yargıtay kararları da mevcuttur.

(Davalı alacaklı vekilince) …kira bedeli olarak yatırılan miktarın hesaplanan değerden fazla olması, kira bedelinin tadil edildiği anlamına gelmeyeceği, davacı tarafça …yılı kira bedelinin yatırılan miktar olarak belirlendiği yönünde davalı tarafın imzasını taşıyan yazılı bir belge ibraz etmediği gibi davalı tarafın bu yönde açıkça bir kabulünün de bulunmadığı gerekçesi ile reddine (Y12HD)

Fazla Ödenen Kira Bedeli Hangi Durumlarda Geri Alınabilir? Kira parasının hesaplanan değerden fazla ödenmesi, zımnen taraflar arasında bir anlaşma olduğunu göstermez. Kiraya veren tarafından talep edilen kira parası, sözleşmeye ve kanunun emredici hükümlerine göre belirlenir. Fazladan yapılan ödemeler, hukuki olarak yeni bir kira sözleşmesi ya da artış konusunda tarafların anlaştığını da göstermez. Yukarıda yazılı esaslar dahilinde Kiracının fazla ödeme yapmış olması, gelecekte de bu tutarı ödeyeceği yönünde bir yükümlülük doğurmamakla birlikte fazla yapılan kira ödemesinin geri alınabilmesi için;

• İhtirazi Kayıt Koyarak Ödeme Yapılması: Kirayı yatırırken ileride hak arama veya dava açma hakkını saklı tutmak amacıyla konulan çekince olarak açıklama kısmına “Yasal haklarım saklı kalmak kaydıyla veya fazla zammı kabul etmiyorum ama şu an mecbur kaldım veya hukuka aykırı ama itirazen ödüyorum” gibi bir kayıt düşülmesi halinde geriye dönük olarak fazla ödenen kısmı somut olay şartlarına göre geri alma şansı olabilir. Çünkü burada rızanızın olmadığını ve çaresizlikten veya mecburiyetten ödemiş olduğunuzu belirtmiş oluyorsunuz.
• İrade Fesadı: Kiracı; ev sahibinin tehdit, baskı veya hile yoluyla bu parayı ödemek zorunda kaldığını ispatlarsa, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geriye dönük olarak talep hakkı doğar. Eğer kiracı, kira artışını baskı altında kalarak gerçekleştirmiş ise, kazandırma iradi olarak kabul edilmeyebilir ve yasal sınırların üzerindeki miktarın iadesini talep edebilir.
• Maddi Hata: Yapılan bir dalgınlık veya hesap hatası sonucu fazla gönderilen tutarlar örneğin 40.000 TL yerine 400.000 veya 44.000 TL vb. yazılarak gönderilmesi durumunda (yine somut olay özelliklerine göre uzun bir devamlılık arz etmemeli) fazla ödenen kısım her zaman geri talep edilebilir.

…Ancak kiracının rızası ile sözleşmedeki yeni kira bedelinin düzenlenmesi kapsamında ödediği fazla miktardaki kira bedelleri bu sınırlamaya tabi olmadığı gibi kiracı tarafından irade fesadına uğradığına dair bir iddia ve ispat da bulunmadığından talebi TMK’nun 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralına aykırıdır. (İzmir BAM 23HD)

İspat: Kiracı, sözlü olarak daha düşük artışta anlaşıldığını ileri sürüyorsa ispat yükü kendisindedir. Üstelik bu iddia, davanın görüldüğü mahkemeye göre farklı kurallara tabidir. Bir tavsiye olarak bir indirim/erteleme anlaşması yapıldıysa, bunun yazılı bir ek protokol veya en azından kiraya verenin onayladığına dair açık bir mesaj/e-posta ile belgelenmesi önem arz eder. Aksi halde bir uyuşmazlık durumunda ispatlanamadığında yasal düzenlemeler dahilinde yazılı sözleşmedeki oran geçerlidir.

Zamanaşımı: Sebepsiz zenginleşmeye dayanarak kiracının iade talep hakkı, “fazla ödediği tutarı geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği” tarihten başlayarak iki yıl ve herhalde zenginleşmenin gerçekleşmesinden başlayarak on yılın geçmesiyle zaman aşımına uğrar. Geçersizliği bilmeden veya baskı altında ifada bulunanlar bakımından sözleşme hükümlerine dayanmak, zamanaşımı süresinin sözleşmeye dayalı sistemlerde daha uzun olması, yanılarak ifada bulunulduğunun ispatlanmasının gerekmemesi gibi nedenlerle kiracı lehine olabilir. Zamanaşımı konusunda gözden kaçırılmaması gereken ve önemli konu ise kiraya verenin geçerli orana göre eksik kalan kira farkı, kira alacağı olduğundan TBK uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabidir

Dava Açmadan Önce Arabulucuya Başvuru Zorunluluğu: Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce zorunlu olarak arabulucuya başvurulması zorunludur.

“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için hukuki destek ve danışmanlık almanızı tavsiye ederim.”

Kaynakça:

• 6098 Sayılı TBK
• 4721 Sayılı TMK
• 6325 Sayılı HUAK
• AYDOĞDU, Murat, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 4. Baskı, 2019
• OĞUZMAN, Kemal & ÖZ, Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 16. Bası, 2018
• AYDOĞDU, Murat, Kira Parasında Artışı %25 İle Sınırlayan Düzenlemeler Konusunda Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar Hakkındaki Değerlendirmeler, İzmir Barosu Dergisi, Aralık 2023
• Yargıtay Kararları
• BAM Kararları

Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol ASLAN tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.