Designed by Freepik
Kiracının güvence vermesi, m.342: Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kira Güvencesinin Hukuki Niteliği: Kira güvencesinin amacı teminat yani alacakların teminat altına alınarak kiraya verenin kira sözleşmesinden doğabilecek zararlarını tazmin etmeyi amaçlamaktadır. Tarafların kira sözleşmesinden doğan alacaklarını teminat altına almak amacıyla yapılan sözleşmeler, sıklıkla kira sözleşmesinin düzenlendiği metinde yer alsa da ayrı bir sözleşme ile de yapılabilir. Teminat sözleşmesinin ayrı bir sözleşme ile yapılması, bazı durumlarda kira sözleşmesinde yer alan teminat sağlama yükümlülüğünün ifası niteliğindedir. Örneklemek gerekirse; kiracının kira sözleşmesinin içeriğinde kefalet türünde bir teminat sağlamayı üstlendikten sonra kefil ile yapılan kefalet sözleşmesi, banka teminat mektubu getirmesinin kararlaştırıldığı hallerde banka ile yapılan teminat mektubu sözleşmesi, kiracının taşınmazları üzerinde kiraya veren lehine ipotek hakkı sağlayacağının kararlaştırılmasından sonra tapuda gerçekleştirilen işlemler bu niteliktedir. Bu durumlarda yapılan teminat sözleşmeleri, kira sözleşmesindeki teminat yükümlülüğünün ifası anlamına gelir ve ilk taahhüdü tamamlayıcı niteliktedir.
Kira Güvencesi Anlaşması: Kira güvencesi anlaşması ile kiraya verenin kira sözleşmesi ile üstlenmiş olduğu riskler bertaraf edilmek istenmekte ve kiraya verenin sözleşmeden doğabilecek zararlarının tazmini amaçlanmaktadır. Dolayısıyla güvence anlaşması gereğince güvence vermekle yükümlü olan taraf kiracıdır. TBK m.342 hükmünce, kiracının güvence verme yükümlülüğü kanundan doğan zorunlu bir yükümlülük olmayıp, sözleşme özgürlüğü çerçevesinde taraflarca kararlaştırıldığı durumda vardır. Yani kiracının güvence vermesi, kanuni bir borç olarak değil tarafların iradesine bağlı olarak ortaya çıkan bir borçtur. TBK m.342 gereğince taraflar her ne kadar kira sözleşmesinde güvence kararlaştırmak zorunda değilseler de eğer hükmün uygulama alanı içerisine giren bir güvence kararlaştırılmışsa, hükümde yer alan şartların yerine getirilmesi zorunludur. Bu bakımdan m.342 emredici bir hükümdür. Ayrıca güvencenin en fazla üç kira bedeli kadar olabileceğini düzenleyen m.342/I nispi emredici; güvencenin bankaya tevdi ve depo yükümlülüğünü düzenleyen m.342/II ve güvencenin geri verilmesini düzenleyen m.342/III mutlak emredici hükümdür.
Teminat Anlaşmasında Şekil Şartı: kanunda herhangi bir şekil şartı öngörülmediği için şekil serbestisi vardır. Söz konusu anlaşma ilgili kira sözleşmesinin içerisinde bir hüküm olarak yer alabileceği gibi bağımsız bir sözleşme olarak da yapılabilir. Ayrıca güvencenin verilme zamanına ilişkin olarak da herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Dolayısıyla taraflar güvence verilmesi konusunda sözleşmenin kurulduğu anda anlaşabilecekleri gibi daha sonra yapacakları bir sözleşme ile de güvence verilmesini kararlaştırabilirler.
Kira Güvencesinin Ödenmesi: Güvence bedeli olarak bir miktar paranın ödenmesi kararlaştırılmışsa, sözleşmede aksine bir hüküm olmadıkça bu ödeme, ülke parasıyla yapılır. TBK m.99 gereğince güvencenin yabancı para ile ödeneceği kararlaştırılmışsa, sözleşmede aynen ödeme veya bu anlama gelen bir ifade bulunmadıkça ödeme günündeki rayiç üzerinden yine ülke parasıyla ödenebilmesi mümkündür. Eğer, taraflar güvence olarak kıymetli evrak verilmesini kararlaştırmışlarsa bunun türünü ve özelliklerini belirlemeleri gerekir. Güvencenin varlığı şarta bağlanabileceği gibi ifa zamanının belirlenmesi açısından da şart oluşturulabilir. Örneğin taraflar, kiracının ilk kira bedeli ödemesini zamanında yapmaması veya iki dönem üst üste kira bedelini ödememesi hâlinde güvence vermek zorunda kalacağına ilişkin bir anlaşma yapabilirler.
Kiracı para olarak kararlaştırılan güvencenin banka teminat mektubu olarak değiştirilmesini istemiştir. Yargıtay iki teminat türünün teminat amacını gerçekleştirmek için uygunluğu ve yeterliliği konusunda bir kıyaslama yapmış ve kiraya verenin güvence konusunun değiştirilmesine rıza göstermemesini dürüstlük kuralına aykırı bulmuştur. (Y3HD)
Güvence Bedelinde Kiracının Temerrüdü: Kira güvencesi olarak para ya da kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmış fakat ifa zamanı belirlenmemişse ifanın derhal yapılması gerekir. Ancak kiracının temerrüde düşmesi, kiraya verenin ihtarı ile mümkündür.
Sözleşmeye Uygun Kullanım Nedeniyle Güvence Bedelinden Kesinti Yapılır mı? Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun kullandığı sürece bu kullanımdan kaynaklanan değer kaybını tazmin etmekle yükümlü tutulamaz. Buna göre, söz konusu anlaşma, kiracının sözleşmeye uygun kullanıma bağlı eskime ve bozulmalardan sorumlu olması sonucunu doğuruyorsa ya da kiracıya kiralananı kendisine teslim edildiğinden daha iyi bir durumda geri verme borcu yüklüyorsa geçersizdir; kiracının yalnızca kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması halinde sorumluluğunun doğacağı esası emredici olarak kabul edilmiştir. Böylece kiracı tarafından sağlanan güvence, m.334/II kapsamında sözleşmeye aykırı kullanımdan doğacak zararları giderme konusunda bir teminat oluşturur ve bunun dışında başkaca tazminat ödeneceğine ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Dolayısıyla kiralanan kiracıya boyalı ve sorunsuz bir şekilde teslim edilmiş (ve bu husus sözleşmede yer almış) olsa bile, kiracının olağan kullanım nedeniyle meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayacağı kuralı gereğince, kiracı kiralananı badana ederek veya yıpranan eşyayı onararak yahut değiştirerek geri vermekle yükümlü değildir. Bu nedenlerle kira güvencesinden kesinti yapılması da hukuka uygun değildir.
Hasarlar ve sadece kiralanana dair masraflar ile ilgili olarak davalının itirazları da göz önüne alınmak suretiyle, hor kullanım ve olağan kullanım sebebiyle oluşan zarar ve hasar ayrımı yapıldıktan sonra kullanım süresi ile de orantılı olarak yıpranma payının hesap edilip alacaktan düşülerek, ayrıca tamir için geçecek süre de belirlenerek (Y3HD)
Kira Güvencesinin Miktarı ve Sınırı: TBK m.341/1’de Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmiş ve bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence miktarına ilişkin bu düzenleme nispi emredici nitelikte olduğu için kiracı lehine olmak şartıyla farklı miktarda da güvence miktarı belirlenebilir. Güvence anlaşmasının kira sözleşmesi yapıldıktan sonra, ileri bir tarihte de yapılabilmesi mümkün olduğu için bu tarihte kira bedeli artış göstermiş olabilir. Dolayısıyla, güvence anlaşmasının yapıldığı tarihteki kira bedelinin sınırlamaya esas alınacağını kabul etmek uygun olur. İlerleyen dönemlerde kira bedelinin artması, kira güvencesinin artırılmasını gerektirmeyeceği gibi pek fazla karşılaşılmamakla birlikte kira bedelinin düşmesi de fazlaya ilişkin güvence bedelinin iadesini gerektirmez. Ancak, kanuni bir yükümlülük olmamakla birlikte sözleşmede yenilenen her kira yılı için güvencenin de artırılacağı açıkça kararlaştırılmışsa, kiracının güvenceyi artırmaya ilişkin akdi bir yükümlülüğü söz konusu olur. Bu durumda kanunda kira güvencesi için öngörülen üst sınır yeni kira bedeline göre şekillenir.
Kiracının sözleşmenin başlangıcında vermiş bulunduğu kira depozitosunun, ortalama faiz getiren bir banka hesabına yatırıldığında elde edilen faiz geliri depozitoya dahil olacaktır. Bununla teminatın değeri artacağından ötürü hem kiracının hem kiralayanın menfaati korunmuş olacaktır. (Y3HD)
Kira Güvencesinin Saklanması: Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Hesap oluşturulurken kiraya verenin rızası olmadan kiracıya ödeme veya iade yapılamayacağının belirtilmesi gerekir. Kiraya verenin rızası, kanuni olarak şekle tabi tutulmamıştır fakat banka bu rızayı belirli bir şekle tabi tutabilir.
Bankanın, kiraya veren lehine yapacağı işlem ile güvence kira sözleşmesine özgülenir ve kiracının güvence hesabı üzerindeki tasarruf yetkisi kiraya veren tarafından kısıtlanmış olur. Zira bu işlem, kiraya verene güvence hesabı üzerinde kanundan doğan bir rehin hakkı sağlar. Kiracı kira sözleşmesi devam ettiği sürece, kiraya veren onay vermeden güvence hesabını azaltacak şekilde herhangi bir işlemde bulunamaz. Kiracının iflas edip alacaklılarının güvenceye başvurması hâlinde ise kiraya veren, rehin hakkı sayesinde diğer alacaklılara karşı öncelikli olur.
Kira Güvencesinin m.34’ye Aykırı Olarak Belirlenmesi: Taraflarca üç aylık kira bedelini aşan bir güvence bedeli kararlaştırılmışsa, bu düzenleme emredici hükme aykırılık nedeniyle hükümsüz olur. Bu hükümsüzlük ise sözleşmenin tümüyle geçersiz olmasına yol açmaz, sadece emredici hükme aykırı bir şekilde üç aylık kira bedelini aşan kısım m.27/II’ye göre geçersiz olur. Ancak, bu konuda kiraya verenin kira sözleşmesinin tamamının geçersiz olması gerektiğine ilişkin savunması dinlenmez. Sözleşmedeki hükmün yerini m.342 alır ve taraflarca güvence olarak üç aylık kira bedeli kararlaştırılmış gibi kabul edilir.
Kira Güvencesinin İfa Edilmemesi Halinde Hukuki Yollar: Kiraya veren, güvence verme taahhüdünü yerine getirmekten kaçınan kiracıya karşı aşağıdaki hukuki yollara başvurabilir;
- İfa davası açma ve icra takibinde bulunma,
- Ödemezlik def’i ileri sürme,
- Hapis hakkının kullanılması
- Sözleşmeden dönme ve sözleşmenin feshi
Kira güvencesinin m.342/III’e göre kiracıya geri verilmesi: Kira sözleşmesinin sona ermesi halinde uygulama alanı bulan bu hüküm, kiracının banka nezdinde yer alan güvence hesabı üzerindeki tasarruf yetkisindeki sınırlamanın, belirli şartların gerçekleşmesi halinde kalkmasını öngörmektedir. Aşağıdaki koşulların hepsi birlikte gerçekleşmişse, kiracının talebi üzerine güvencenin kiracıya iade edilmesi gerekir yani burada güvence üzerinde birlikte tasarruf kuralının istisnası söz konusu olup, kiraya verenin rızası aranmaz. Bu şartlar;
- Kira sözleşmesinin sona ermiş olması,
- Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay geçmesi ve
- Kiraya verenin kira sözleşmesiyle ilgili olarak kiracıya karşı bir dava açtığını veya icra ya da iflâs yoluyla takibe giriştiğini yazılı olarak bildirmemiş olmasıdır.
Mahkemece, öncelikle güncel depozito bedelinin tespiti yönünden gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılıp, sözleşmenin başlangıç tarihindeki kira bedelinin TL. karşılığı esas alınarak, depozito bedelinin kira parasına olan oranı belirlendikten sonra, bu oran kira sözleşmesinin sona erdiği tarihindeki kira parasına tatbik edilerek elde edilecek güncel değer belirlenmeli (Y6HD)
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederiz.”
Kaynakça:
- 6098 Sayılı TBK
- Yargıtay Kararları
- AYDOĞDU, Murat, Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmelerinde Kiracının Güvence (Depozito) Verme Borcu, DEÜHF Dergisi Cilt:14, S:1, s.1-53
- SARI FİDAN, Özlem, Kira Sözleşmelerinde Teminatlar
Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol Aslan tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.