Designed by Magnific
Ürün Kirası Sözleşmesi, TBK m. 357/1: Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.
Ürün (Hasılat) Kirası: kiraya verenin kiracıya ürün (hasılat) veren bir mal, işletme ya da hakkın kullanılmasını, semerelerinden yararlanılmasını veya işletilmesini belli bir bedel karşılığında terk ettiği kira türüdür. Hem doğal hem de hukuki ürün getiren eşya ürün kirasına konu olabilir. Bu kapsamda işletmenin işletilmesi sonucu elde edilen kâr, hukuki ürün olarak nitelendirilebilir. Ürün kirasına ilişkin özel hüküm bulunmazsa TBK hükmü gereğince genel hükümler uygulanır. Ürün kirasının konusu bir işletmedir. Mal veya hakkın; ürün kirası ile devrinden beklenen netice, kiracının bunları bir işletme dâhilinde işleterek semerelerinden istifade etmesi, buna karşılık kiraya verene bir ücret ödemesidir. Bu nedenle işletme faaliyeti ürün kirasının ayırıcı özelliklerindendir.
Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. (TBK)
Bu sözleşmeyi adi kiradan ayıran önemli ölçütlerden biri de ürün kirasında olan kiracının işletme borcudur. Ürün kirası genellikle işletme kirasıdır. Ürün kiralarında, kiracı kiralanandan elde ettiği ürünleri kiraya veren adına veya başkası hesabına değil, kendi adına toplamaktadır. Kira ilişkisine TBK’nın ürün kirasına ilişkin hükümlerinin uygulanabilmesi için kiralananın demirbaşları ve işletme ruhsatı ile birlikte kiralanmış olması ve işletme hakkının devredilmiş olması gerekir. Hasılat getiren bir şey adi kiraya da verilebilir. Adi kira ile ürün kirasının ayrımında önemli olan husus, neyin kiralandığı değil, o şeyin ne şekilde kullanılacağının ve tarafların bu konudaki anlaşmalarının tespitidir.
Çırçır ve prese fabrikasının işletme ruhsatı olmadan demirbaşları ile kiraya verilmesi hasılat kirası değil, adi kiradır. (Y13HD)
Ürün Kirasının Hukuki Niteliği: Ürün kirası; kiracıya, sözleşmeye konu olan malı kullanma, semerelerinden yararlanma, işletme hakkı veren kişisel ve sürekli borç doğuran bir sözleşmedir. Sözleşmenin belirli süreli ya da belirsiz süreli olarak yapılması sürekli borç doğuran sözleşme çeşidinden olmasına engel değildir. Kiraya verenin, sözleşme uyarınca kiralananı sözleşmenin amacına uygun biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli olarak sözleşme boyunca bulundurma yükümü, sözleşmenin sürekli borç doğuran bir sözleşme olduğunu göstermektedir.
Kiralanana karşılık kira bedeli ödendiğinden dolayı ürün kirası ivazlı sözleşmelere örnek gösterilebilir. Ürün kirası TBK’da düzenlenen tipik bir sözleşme olduğundan taraflar, aralarında doğan borç ilişkisini isimlendirmek zorunda değildir. Kanunda yer alan şartlar varsa taraflar arasındaki ilişki ürün kirası olarak kabul edilir. Ürün kirası sözleşmesi, taraflar arasında anlaşılıp tapu siciline şerh verilirse sözleşmenin etkisi kuvvetlenmiş olur. Ürün kirasının nasıl yapılacağına dair TBK’da bir şekil şartı öngörülmemiştir.
Koşulları: Hukuki veya doğal ürün veren bir şeyin kiraya verilmesi halinde, bu sözleşmenin ürün kirası sayılabilmesi için yeterli değildir. Kiracının kullanma hakkının yanında kullanma ve işletme borcu vardır. Bununla birlikte, ürün kirasından söz edilebilmesi için hasılat getiren bir taşınır ya da taşınmaz mal, ticari işletme ya da hakkın kira ilişkisinin konusunu oluşturması ve kiralananın demirbaşları ve işletme ruhsatı ile birlikte kiraya verilmesi gerekir. Örnekseyici olarak belirtmek gerekirse; lokanta, otel, kantin, hastane, okul, dükkan, fabrika gibi iş yerlerinin işletilmek maksadıyla kiraya verilmesinde, reklam panolarının kiralanmasında, taksi kiralarında söz konusu olan ürün kirasıdır. Yerleşmiş Yargıtay uygulamasına göre de kira sözleşmesinin, ürün kirasına ilişkin hükümlere tabi olabilmesi için, kiralananın işletme ruhsatıyla birlikte işletme hakkının devredilmiş olması gerekir.
Kira sözleşmesinde kiralananın niteliği tesisat ve bina eksiksiz işler halde, otel, restorant, kafeterya, plaj olarak belirtilmiştir. Kira sözleşmesinin ekli listesinde mefruşatı ile birlikte otel işletmesi ve plaj olarak kiraya verildiği anlaşılmaktadır. Plaj ve otel işletmesinin kiraya verilmesi hasılat kirası mahiyetinde olup… (Y6HD)
Ürün Kirası Sözleşmesinin Özelliği: Ürün kirası sözleşmesinde kiralanan mutlaka ürün veren bir mal veya hak olmalıdır. Bununla birlikte her ürün veren bir mal veya hakkın üçüncü kişilere kullandırılması da ürün kirası sözleşmesinin varlığını göstermez. Çünkü ürün veren bir mal veya hakkın varlığı hâlinde bile, ürün kirası sözleşmesinin mevcut olduğunun kabulü için ürünün bir semere niteliğinde olması ve bizzat kiracı tarafından elde edilmesi gerekir. Ürünün semere niteliğinde olabilmesi de, ürünün, “aslın cevherini tüketmeden, yok etmeden elde edilebilmesine” bağlıdır. Ürün kirası sözleşmesinde, kira sözleşmesinden farklı olarak, kiraya verenin zilyetliği devretme borcunun karşısında kiracının zilyetliği devralma borcu da bulunmaktadır. Kiralayanın hasılat (ürün) veren bir malı veya hakkı kullanmak ve işletmek üzere kiracıya bırakması ve kiracının da kiralayana kira parası ödemeyi ya da işletme gelirinden bir pay vermeyi taahhüt etmeleri, hasılat kirası sözleşmenin niteliği gereğidir.
TBK, açık olarak kiracının işletme borcu olduğunu düzenlemiştir. Hatta kiracının işletme borcunun ürün kirası sözleşmesini kira sözleşmesinden ayıran önemli bir unsurdur. Ürün kirasında kiracı, kiralananı özgülendiği amaca uygun şekilde kullanmaya ve adi kira sözleşmesinden farklı olarak iyi şekilde işletmekle, özellikle ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür
Sözleşme tarihinden önce işletilmekte bulunan ve işletme ruhsatını haiz olan taşınmazlarını sözleşmede öngörüldüğü şekilde ve zorunlu haller dışında mutlaka işletilmek üzere kiralamıştır. Burada getirilen mutlak işletme ve yerlerin işletme ruhsatını haiz bulunması koşulu duraksamaya yer vermeyecek biçimde dava konusu sözleşmenin bir hâsılat kira sözleşmesi olduğunu göstermektedir. (Y11HD)
Adi kira ile ürün kirasının ayrımında önemli olan diğer bir husus ise neyin kiralandığı değil, o şeyin ne şekilde kullanılacağının ve tarafların bu konudaki anlaşmalarının tespitidir. Ayrıca, adi kira ve ürün kirasına örnek olabilecek hususların birlikte kiraya verilmesi halinde, sözleşmenin ağırlıklı olan noktası neyin kiraya verilmesine yönelikse, o hususun örnek olduğu kira türünün söz konusudur.
Sözleşme Şekli: Ürün kira sözleşmesinde taraflar herhangi bir şekle bağlı olmaksızın sözleşme yapabilirler. Ürün kira sözleşmesinin herhangi bir şekle tabi olmamasına karşın kira konusunun bir taşınmaz olması durumunda ve ürün kira sözleşmesinin tapu siciline kaydı yapılacak ise yazılı bir anlaşma yapılması gereklidir. Bu yazılı şekil geçerlilik şekli değil şerh için aranan bir gerekliliktir.
Hâsılat kirasından söz edebilmesi için hasılat getiren bir taşınır veya taşınmaz mal, ticari işletme ya da hakkın kira ilişkisinin konusunu oluşturması, burasının demirbaşları ve işletme ruhsatı ile birlikte kiraya verilmesi gerekir. Oysa taraflar arasında düzenlenen sözleşmede, bir demirbaş devri söz konusu olmadığı, işletme ruhsatıyla birlikte kiralanmadığı anlaşılmaktadır. Bu halde taraflar arasındaki kira ilişkisinin hâsılat kirası olmadığının kabulü gerekir. (Y6HD)
Tarafların Karşılıklı Borçları: Kiraya verenin borcu kiralananın zilyetliğini sözleşmedeki amaca ve de işletilmeye uygun şekilde devretme ve bu durumu sözleşme süresince devam ettirmek, Kiralayanın ise kiralananın zilyetliğini sözleşmede amaçlanan kullanıma ve işletmeye elverişli şekilde devralmak, kiralananı işletme ve kira bedelini ödemektir. Kiraya veren, kira süresi içinde yapılması zorunlu olan esaslı onarımları kiracı tarafından bildirir bildirilmez TBK hükmüne göre gideri kendisine ait olmak üzere yapmakla yükümlüdür.
Davalı ile yapılan kira sözleşmesinden, kiralanan yerin, kaplıca tesisleri ile ona bağlı gazino ve lokantadan ibaret olduğu anlaşılmaktadır. Kaplıca ile birlikte, işletmesinin kiraya verilmesi, hasılat icarı niteliğinde olup; Borçlar Kanunu’nun 270 ve müteakip maddeleriyle sözleşme hükümlerinin uygulanması gerekir. (YHGK)
Ürün Kira Bedeli: Ürün kirasında; kira bedelinin, üründen bağımsız bir bedel olarak kararlaştırılması hâlinde genel ürün kirasından; buna karşılık kira bedeli, ürünün belli bir hissesi ya da bölümü olarak belirlenmiş ise, katılmalı ürün kirasından söz edilir. Bununla birlikte kira bedelinin karma olarak yani bir kısmı sabit bir miktar, bir kısmının da üründen bir bölüm olarak belirlenmesi de sözleşme özgürlüğü çerçevesinde mümkündür. Kiracı, TBK’ya göre olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim isteme hakkı vardır. Ayrıca, kira sözleşmesinde doğal afetlerden dolayı kiracı bu doğal afetlerin olmasının bir indirimde bulunamaz şartı konması ancak sigorta yaptırılmış ve zarar sigorta tarafından karşılanmış ise geçerli olur.
Kira bedelinin karma olarak yani bir kısmı sabit bir miktar, bir kısmının da üründen bir bölüm olarak belirlenmesi de sözleşme özgürlüğü çerçevesinde mümkündür. (YHGK)
Kiracının Temerrüdü: Kiracı, sözleşmede aksine bir hüküm veya yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve yan giderleri her kira yılının ve en geç kira süresinin sonunda ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip, bu önel içinde ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kira bedeli ve yan giderlerin ödenmemesi durumunda sözleşme kendiliğinden sona ermeyecektir. Borçlu olan kiracı, kira bedeli ve yan giderleri ödemede temerrüde düştüğü zaman kiraya veren tarafından, kiracıya yazılı olarak en az 60 günlük mehil verilir. Bu mehil içerisinde de kiracı borcunu ödemezse, kiraya veren sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Temerrüt halinde verilen en az 60 günlük süre emredici niteliktedir. Bundan daha az verilen sürelerde temerrüt olgusu oluşmayacaktır.
Alt Kira ve Kullanım Hakkını Devir Yasağı: Kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiraya veremeyeceği gibi, kullanım ve işletme hakkını da başkasına devredemez. Ancak kiracı, kiralananda bulunan bazı yerleri, kiraya veren için zarar doğuracak bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiraya verebilir. Kiracının, başkasıyla yaptığı bu kira sözleşmelerine, alt kiraya ilişkin kurallar, kıyas yoluyla uygulanır.
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederim.”
Kaynakça:
- 6098 sayılı TBK
- AYDOĞDU, Murat /KAHVECİ, Nalan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri,2019, 4. Baskı
- Yargıtay Kararları
Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol Aslan tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.