Designed by Freepik
TBK m.352/2: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kira Bedelinin Zamanında Ödenmemesi: TBK m.352/2 hükmü çerçevesinde kiraya verenin iki haklı ihtara dayalı olarak kiracının tahliye edilmesine yönelik dava açabilmesi için kiracının kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan zamanda ödememiş olması gerekir. Kira sözleşmesiyle kararlaştırılan tarihe dayalı olarak muaccel olmuş kira bedelinin o gün mesai sonuna kadar kiracı tarafından ödenmesi gerekmektedir. Zira kararlaştırılan tarihin ertesi günü, ihtar çekme hakkı kendiliğinden doğar. Bu bakımdan ikametgahta ödemeli olarak posta havalesi söz konusuysa kira bedelinin postaneye tevdii edildiği tarih ödeme günü olduğundan m.352/2 hükmü uyarınca gönderilen ihtarın varmasından önce postaneye yatırılan kira bedeli ihtarın haklılığını engelleyecektir. Bununla birlikte m.315 çerçevesinde kira bedelini zamanında ödemeyen kiracı, kendisine tanınan süre içerisinde kira bedelini ödediği takdirde kiraya veren m.315 çerçevesinde kira akdini sona erdiremez. Fakat m.315 çerçevesinde yapılan bildirim, m.352/2 uyarınca ihtar sayıldığı için, m.315 çerçevesinde kendisine iki bildirim yapılsa ve bu süre içinde ödeme gerçekleşse dahi kiraya veren bu kez m.352/2 çerçevesinde şartları oluştuğu takdirde tahliye davası açabilmektedir.
Şartları:
- Bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde iki haklı ihtar çekilmiş olmalı,
- İhtarlar haklı olmalı,
- İhtar Yazılı Olmalı,
- Keşideci ve Muhatap
Taşınmaz iki kişi tarafından birlikte kiralandığına ve birlikte kiralayanlardan (y.), davadan önce ölüp ortaklığın oğlu tarafından yürütüldüğüne göre mecburi husumet arkadaşlığı sebebiyle davanın 6570 sayılı Yasanın 13. Maddesi ve adi ortaklık hükümlerine göre davalı (S.) ile (M.G.) hakkında açılması ve hatta ihtarda bu iki kimsenin adı yazılarak keşide edilmesi gerekir. Bu şart ihtarların ve davanın geçerliliği için bulunması lazım gelen bir şarttır. (YHGK)
Haklı İhtarın Niteliği ve TBK m.315’te Belirtilen İhtardan Farkı: TBK m.352/2 hükmüne göre tahliye davasının açılabilmesi için kiracıya iki yazılı ihtar ve bu ihtarların haklı olması gerekmektedir. İki haklı ihtara dayanarak m.352/2 uyarınca açılan dava, m.315 uyarınca açılan davalardan tamamen farklı niteliktedir. TBK m.315 hükmüne göre kira bedelinin ödenmesi, kiracının asli edim yükümlülüğü olup kira bedelinin ödenmemesinin borca aykırı davranış olduğu tartışmasızdır. İki haklı ihtar nedeniyle açılabilecek tahliye davası ise tam anlamıyla kira parasının ifa edilmemesinden kaynaklanmamakta ve kira parasının ifa edilmesine ilişkin yükümlülüğün yanı sıra zamanında ifaya ilişkin yükümlük de getirilmiş olmasıdır.
Bir diğer farklılık ise m.315 hükmünde sözleşmenin feshinden bahsedilirken, m.352/2’de fesihten söz etmeyip yalnızca tahliye davası açılarak kira sözleşmesinin sona erdirilebileceğinden bahsedilmesidir. Kira sözleşmesin devamlı borç meydana getiren sözleşme olduğundan dolayı m.315 hükmüne uygun fesih beyanı, ileriye etkili sonuç doğurur ve tahliye davası sözleşme süresinin sonunu beklemeye gerek olmaksızın hemen açılabilir. Ayrıca açılacak tahliye davası da herhangi bir süreye tabi değildir. Zira, m.334 gereği kira akdinin bitiminde kiracı kiralanan malı geri vermekle yükümlüdür ve bu yükümlülüğe aykırılık sonucunda tahliye davası açılmaktadır. Söz konusu iade yükümlülüğü, sona eren kira sözleşmesinden kaynaklanmakta olup bu da eda davası olarak karşımıza çıkmaktadır. TBK m.352/2 hükmüne dayalı olarak açılan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında ise, kira sözleşmesi tahliye davası ile sona erdirilmekte ve bu davanın açılması da bir aylık süreye tabi tutulmuştur.
Yine, m.352/2 çerçevesinde gönderilen ihtar, m.315 çerçevesinde yapılacak ihtardan da farklılık taşımaktadır. TBK m.352/2 hükmüne göre gönderilecek ihtarnamede kiracıya süre verilmesi, verilen sürede kira parasını ifa etmezse kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliyeye yönelik dava açılacağı yönünde ibareler bulunması gerekmez. Buna karşılık süre verildiyse ve sürenin içinde kiracı tarafından kira parası ifa edildiyse de kiraya verence yine m.352/2 hükmüne dayalı olarak tahliye davası açılabilir. Ancak kira bedelinin kararlaştırılan zamanda ödenmemesi halinde m.315 hükmüne göre düzenlenen ihtarda, konut ve çatılı işyeri kira akitlerinde kira bedelinin yasal olarak en az otuz günlük süre içinde ödenmesi, aksi halde sözleşmenin feshedileceğinin ve tahliye davasının açılacağının belirtilmesi gereklidir. Bu hususları içermeyen ihtar sonuç doğurmayacaktır. Ayrıca, m.315 çerçevesinde kiracıya gönderilen ihtar sonrası kiracı, belirtilen sürede kira borcunu ifa ederse, TBK m.315 gereği sözleşme feshedilemeyecektir. Bu bakımdan kira bedelini geç fakat kiraya verenin gönderdiği ihtar sonrası ödemeyi alışkanlık haline getiren kiracının sözleşmesinin bu şekilde devam etmesi kiraya vereni mağdur edebilecek niteliktedir. Bu bakımdan esasen m.352/2 hükmünün m.315 hükmünü tamamlayıcı nitelik taşıdığını söyleyebiliriz. Zira kiracı, her ne kadar m.315 gereği gönderilen ihtardan sonra kira bedelini ödese de bu durum haklı ihtar oluşturduğu için diğer şartlar oluştuğu takdirde kiraya veren tarafından m.352/2’ye dayanarak tahliyeye yönelik dava açma imkanı bulunmaktadır.
İhtarın amacının kiracının yasadan kaynaklanan yükümlülüğünü hatırlatarak ona kira borcunu ödetmektir. Kiracının ihtarı öğrenmesinin ardından kira borcunu ödemesi halinde ihtarın amacına ulaştığını söylemek gerekir. Şayet, ihtar gönderilmiş olduğu halde kiracı, ihtar eline geçmeden kira bedelini öderse ihtar haklı olmaz. (YHGK)
İhtarın Haklı Olmasının Şartları: Kiraya veren tarafından ihtarın kira bedelinin muaccel olması anından itibaren gönderilmesi halinde ihtarın haklı olması söz konusu olacaktır. Dolayısıyla;
- Muacceliyet öncesi gönderilen ihtar haksız olarak nitelendirilir.
- Birden fazla kiracının olduğu durumlarda ihtar tüm kiracılar aleyhine yapılırsa haklı olur,
- Ödeme bakımından ihtarnamenin gönderildiği değil, vardığı tarih esas alınır; yani ihtarın varmasından sonra kira parasının ödenmesi ya da banka hesabına yatırılmış olması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Görüldüğü üzere kiracı, ihtarın kendine varmasından sonra kira borcunu öderse ihtar haklı olur.
- Kira sözleşmesinde kira bedelinin ödeneceği tarih belirli olsa dahi, kiracı uzunca zamandır değişik vakitte ifada bulunuyorsa ve kiraya veren bu duruma itiraz etmiyorsa, kira sözleşmesindeki vadede ifanın gerçekleştirilmemesi durumunda ihtar gönderilmesi haklı olmaz.
- Kiracı, kiraya verenin ikametgahına giderek ya da posta aracılığı ile konutta ödemeli posta havalesi ile kira parasını ödemek istediği halde, kiralayan bu ödemeyi almaktan kaçınır ve daha sonra ihtar gönderir ise gönderilen ihtar haksızdır. Kiracı, kiraya verenin kira bedelini almaktan kaçınmasını tanık ile ispat edebilir.
İhtarın Şekli ve İçeriği:
- TBK m.352/2 hükmü uyarınca kiracıya gönderilecek ihtarlar yazılı olmalıdır. Buradaki şekil geçerlilik şeklidir.
- İstenilen kiranın bedeli, miktarı, hangi aya ait olduğu ve bunun ödenmesi gerektiği açıkça belirtilmelidir.
- Kira artımına ilişkin fark da iki haklı ihtarın kapsamındadır.
- İhtarnamelerin farklı aylara ait olması gerekir; bu bakımdan farklı aylara ilişkin biriken kira bedellerinin birden fazla aya bölünüp iki haklı ihtara konu edilmesi mümkün değildir.
- Davalı kiracı, ihtar gönderilene kadar, kira tespit davasının kararının kesinleştiğinden haberdar değil ise, eski kira bedelini ödemesi durumunda haklı olur.
Borçlu kiracının Mayıs 1986 kirasını konutta teslim edilmek üzere, PTT aracılığı ile davacıya 30 günlük yasal süre içinde gönderdiği ve davacının havaleyi almaktan kaçındığının anlaşılması halinde kiracının temerrüdünden söz edilemez. (Y12HD)
Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Yapılması: Kira yılı kavramı, kiranın başlangıç tarihinden itibaren birer yıllık tarihi ifade eder. İki haklı ihtarın meydana gelmesi için, ihtarlar bir kira dönemi ve bir yıl içinde yer alan aylar ile ilgili olmalı ve o yılın içerisinde tebliğ edilmelidir. İhtarın kira yılı içerisinde kiracıya tebliğ edilmesi gerekliliğine dikkat edilmelidir. Kiraya veren, kira yılı dolmadan ihtarnameyi düzenlemiş olsa dahi, bunun kiracıya tebliğ tarihi kira yılının bitiminden sonra olursa bu durumda bir kira yılının içerisinde iki haklı ihtarın gönderilmiş olması koşulu sağlanamamış olur. Bir yıldan kısa süreyle akdedilmiş kiralarda kira süresinin içerisinde iki haklı ihtar yapılmasını tahliye sebebidir. Bir yılı aşan süre ile akdedilen kiralarda ise iki haklı ihtarın bir kira yılının veya bir kira yılının aşıldığı sürenin içinde yapılmış olması gerekir.
Kira Bedelinin İhtardan Önce Ödenmesi Durumu: TBK m.352/2 çerçevesinde çekilen ihtarnamede, m.315’ten ayrı olarak kiracıya ifada bulunması için ayrıca mehil verilmesi ve ödememe halinde tahliye davasının açılacağının bildirilmesi gerekmez. İhtarın haklı olması için ihtar, kira parasının muacceliyet anından itibaren gönderilmelidir. Buna karşılık ödeme bakımından ihtarın gönderildiği değil, vardığı tarih esas alınır; yani ihtarın varmasından sonra kira parasının ödenmesi ya da banka hesabına yatırılmış olması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Kiraya veren tarafından gönderilen ihtarların tahliye davasına konu edilebilmesi için ödemelerin tebliğ anından sonra yapılmış olması gerekmektedir. İhtarın çekilmesinin ardından kiracı kendisine ulaşmadan kira bedelini öderse ihtar haklı olmayacaktır. Buna karşılık, ihtar kiracıya tebliğ edilmeden önce kiracı söz konusu ihtarı öğrenip ifada bulunursa ve bu durum ispat edilirse TMK m.2’ye göre dürüstlük kuralı uyarınca ihtar haklı olarak yapılmış sayılır. İhtarın tebliğden sonra ödenmesi halinde ihtar haklı olduğundan ve ihtarın haklılığını ispat yükü kiraya verene ait olduğundan kira bedelinin ihtarın tebliğden sonra ödendiğini ispat yükü de kiraya verene aittir. Bununla birlikte ihtarın tebliğ tarihi ile ödeme tarihinin aynı olduğu durumlarda, saat olarak ödemenin mi yoksa ihtarnamenin tebliğinin mi önce olduğu konusu belirlenip sonuca göre karar verilmelidir.
Kira Bedelinin Eksik Ödenmesi: Kira bedelinin belirli ya da belirlenebilir olduğu durumlarda kiracı tarafından kira parası ya da yan giderin bir kısmı ödenmediğinde yani eksik ödendiğinde de m.315 uygulama alanı bulur. Kiracı, kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödemekle yükümlüdür. Dolayısıyla, kira bedelini eksik ödeyen kiracıya gönderilen ihtar da haklı ihtardır ve şartları oluştuğunda tahliye davası açılmasına engel bir durum yoktur.
Tahliye Davasının Açılması: Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklar hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk getirilmiştir. Arabuluculuk sürecinin olumsuz sonuçlanmasının ardından dava açma yoluna gidilebilir.
Dava Açma Süresi: TBK m.352/2 çerçevesinde iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açılabilmesinin süresi bakımından iki ihtimal vardır. Birinci olasılıkta, bir yıldan az süreyle ve bir yıllığına akdedilmiş kiralarda kira süresinin bitimini takip eden bir aylık sürede tahliye davasının açılması gerekir. Bir yılı aşkın süreli kiralarda ise, her iki haklı ihtarın çekildiği kira yılı sonunu izleyen bir ay içinde davanın açılması gerekir. Kanunda belirtilen bir aylık sürenin hak düşürücü olup süre dolduğunda açılan dava reddedilir ve söz konusu bir aylık süre içerisinde dava açılmadığı takdirde aynı sebep gerekçe gösterilerek kiracının tahliyesi istenemez
Davanın Tarafları: İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının tarafları kiracı ve kiraya verendir. Kiraya veren, iki haklı ihtar gönderdikten sonra kiralanan taşınmazı üçüncü kişiye satarsa artık iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açma yetkisini kaybeder. Böyle bir halde m.310 uyarınca taşınmazın yeni maliki sözleşmede kiraya veren olur ve iki haklı ihtarın şartlarının gerçekleşmesi ile tahliye davası açabilir. Kiraya verenin birden fazla olması durumunda bunlar kiralanan üzerinde elbirliği mülkiyetine sahipseler oybirliğiyle, kiralanan taşınmazda paylı mülkiyete sahipseler payların ve paydaşların çoğunluğuyla tahliye davası açmayı kararlaştırmaları gerekir. Bu koşul sağlanmadan dava açıldıysa da dava reddedilmez, diğer paydaşların muvafakati alınmak şartıyla süre verilir. Kiracının birden fazla olduğu durumda ise, ihtarların tüm kiracılara gönderilmesi, tahliye davasının da tüm kiracılara karşı açılması gerekmektedir. Kiraya verenin vefatı halinde, tahliye davasının tüm mirasçıları tarafından açılması gerekliliği zorunlu dava arkadaşlığının sonucudur. Dava kiracıya karşı açılacaktır. Birden fazla kiracı olması halinde aralarında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan davanın tüm kiracılara karşı açılması gerekmektedir. Kiralanan, ticari işletmede kullanılıyorsa tacir kiracılar arasında kanuni teselsül bulunduğundan, ihtarın bir kiracıya tebliği tahliye için yeterlidir.
Kiralayan durumunda olmayan malinin bu davayı açabilmesi için önce kiracıya ihtar tebliğ ettirerek kira bedellerinin kendisine ödenmesini istemesi ondan sonra ihtarları göndermesi gerekir. (Y6HD)
İspat Yükü: İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında öncelikle kira sözleşmesinin varlığı ispat edilmelidir. Yıllık kira miktarının HMK m.201 gereği tanıkla ispat sınırının üstünde olması halinde kira sözleşmesinin tanıkla ispatı mümkün değildir ancak davalının açık rızası ile tanık dinlenebilir. Kiraya verenden olumsuz bir şeyin ispatı istenemeyeceği için bu durumda kira bedelini zamanında ödediğini ispat yükü kiracıya düşer. İhtarın haklı olduğunun ispat yükü ise kiraya verene aittir
Görevli ve Yetkili Mahkeme: Kira akdinin feshi, kiralananın tahliyesi, kira bedelinin tespiti ile kira akdinden doğan alacak ve tazminat davalarına Sulh Hukuk Mahkemeleri bakar. Yani kira sözleşmesinin türüne ve miktarına bakılmadan Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. HMK m.6 hükmü çerçevesinde genel yetki kuralının tahliye davaları için de geçerlidir. Buna göre;
- Dava açıldığında davalı nerede ikamet ediyorsa yetkili mahkeme orasıdır.
- Sözleşme kaynaklı davalar için akdin ifa edileceği yerde,
- Kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar için yetki sözleşmesi ile yetkili mahkemeyi tespit edebilirler.
Kaynakça:
- 6098 Sayılı TBK
- 4721 Sayılı TMK
- EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 2014
- KAHVECİ, Nalan, AYDOĞDU, Murat, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Sözleşmeler Hukuku, 4.Baskı, 2019
- Yargıtay Kararları
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederiz.”
Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol Aslan tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.