Designed by Freepik
Kiracı Tarafından, TBK m.321: (1) Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. (2) Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. (3) Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.
Faydalı ve Zorunlu Masraflar: Kiralanana yapılmasının bir zorunluluk arz etmediği yenilik ve değişiklikler olmakla birlikte yapılan yenilik ve değişikliklerin kiralananın kullanım durumunu iyileştirici fakat vazgeçilebilir nitelikte olmasıdır. Zorunlu masraflar ise kiralananın değerinin azalmasına engel olan, kullanımının veya bozulmasının aşırı derecede güçleşmesinin önüne geçen masraflardır. TBK m.320’de kiraya verene kiralananın durumunu iyileştirme yetkisi verilmiştir. Bu yetki, kiralananın değerinin korunmasının gerektirdiği çalışmaların yapılması için kullanılabileceği gibi, kiralananın değerinin artırılması için de kullanılabilir. İlk durum için “yenilik”, ikinci durum için “değişiklik” terimleri kullanılmıştır.
Kiracı kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (Y6HD)
Kiralananın Geri Verilmesi: TBK m.334 hükmünce, kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi halinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Dolayısıyla, kiracının kiralanana faydalı veya lüks masraflar yapmış olması durumunda, eğer kiraya veren bu değişikliklere rıza göstermemiş ise, kiracı kiralanana yapmış olduğu masrafları talep edemeyeceği gibi, eski hale getirmeden meydana gelen masraflara da katlanmak zorundadır.
Dava, çıkma payı alacağı ve davacının tahliye ettiği bağımsız bölüme yaptığı faydalı masraf bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir. Davacının tahsis edilen bağımsız bölüme yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle (TBK 530 md) kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre davalıdan isteme hakkı bulunmakla birlikte, tahsis edilen konuta yapılan lüks masraflar talep edilemez. (Y23HD)
Kiraya Veren Tarafından Yenilik ve Değişiklik Yapılmasının Şartları: TBK m.320, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve yapılacak faaliyetin kiracı açısından katlanılabilir olması şartlarıyla, kiralayana kiracının rızasına ihtiyaç duyulmaksızın kiralananda yenilik ve değişiklik yapma hakkı tanımıştır. Kiraya verenin yenilik ve değişiklik yapabilmesi için bu iki şartın aynı anda gerçekleşmesi gerekir. Ancak, maddenin nispi emredici nitelikte olması nedeniyle kiracının aleyhine olmamak kaydıyla, taraflar kiraya verenin yenilik ve değişiklik yapma hakkını başka şartlara ya da vadeye bağlayabilmeleri mümkündür. Hatta kira sözleşmesi ile kiraya verenin yenilik ve değişiklik yapma hakkının ortadan kaldırılması veya sınırlandırılması mümkündür.
Kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkına sahiptir. (Y6HD)
Kiraya Veren Tarafından Yapılan Yenilik ve Değişikliklerde;
- Hukuka uygun yenilik ve değişiklik yapılması halinde kiracının hak ve yükümlülükleri;
Kiracının katlanma yükümlülüğü,
Kira bedelinin indirilmesini talep hakkı,
Kiracının tazminat talep edebilme hakkıdır.
- Yenilik ve değişikliğin hukuka aykırı olarak yapılması halinde; TBK m.320 hükmünce kiraya verene yenilik ve değişiklik yapma hakkı tanınmış ve bu hak belirli şartlara tabi kılınmıştır. Bu şartların oluşmadığı hallerde kiraya verenin yenilik ve değişiklik yapma hakkı yoktur ve bu ihtimallerde kiraya veren yenilik ve değişiklik yaparsa yaptığı faaliyetler hukuka aykırı hale gelir.
Şartlar oluşmadığı halde yenilik ve değişiklik yapılması; Şartlar gerçekleşmeden yenilik ve değişiklik yapmaya başlaması halinde, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına uygun halde bulundurma yükümlülüğünü ihlal etmiş olur. Bu durumda kiracı “ayıplı ifadan kaynaklanan” haklarını kullanabilir.
Şartların sonradan ortadan kalkması; Şartların sonradan ortadan kalkması kiralananda yapılan çalışmayı hukuka aykırı hale getirmez. TBK m.320 ile düzenlenen diğer şart olan katlanabilirliğin çalışmalar başladıktan sonra ortadan kalkması mümkündür. Bu durumda kural olarak kiracının katlanma yükümlülüğü ortadan kalkar ve kiracı ayıplı ifadan kaynaklanan tüm haklarını kullanabilir. Çeşitli faktörlerin etkisi neticesinde katlanabilirliğin ortadan kalkması halinde, kiracının katlanma yükümlülüğü sona erer. Bu durumda kiraya verenin kusurlu olup olmadığının bir önemi yoktur. Ayrıca, kiraya verenin kiracıya bildirdiği çalışma planına hiç uymaması veya kiracının korunması için gerekli tedbirleri almaması ya da yenilik ve değişiklikleri yaparken kiracının menfaatlerini gözetmemesi halinde kiraya verenin “ayıplı ifadan” sorumluluğu doğar. Değişiklikler konusunda kiracıya önceden bildirimde bulunmaması halinde, kiraya veren kiracının menfaatlerini gözetme külfetine aykırı davranmış olur. Bu külfete aykırı davranılması halinde kiracının yapılan çalışmaya katlanma yükümlülüğü de ortadan kalkar.
Yenilik ve Değişikliğin Kira Bedeli Üzerindeki Etkisi: Kiraya verenin kiralananda yaptığı yenilik ve değişiklik faaliyetleri neticesinde kiralananın değeri artmış olabilir. Kiracı da yapılan bu yenilik ve değişikliklerden faydalanacaktır. Ancak, kiraya veren bu gerekçelere dayanarak kira bedelinin artırılmasını talep edemez. Çünkü bir kişinin kendi neden olduğu olgulara dayanarak uyarlama talep etmesi mümkün değildir. Ancak m.344/1-2. fıkraları uyarınca kira bedelindeki artış belirlenirken ister istemez kiralananda yapılan yenilik ve değişiklikler hesaba katılacaktır.
Kiracı Tarafından Yapılan Yenilik ve Değişiklikler: Kural olarak, kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapması yasaktır. Kira sözleşmesi ile kiracının elde ettiği asli edim kiralananı kullanma hakkı olduğu için, bu hak, kiralananın özüne müdahale etme yetkisi vermez. Bu yüzden, kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapması kira hakkının niteliği ile bağdaşmaz. Kiraya veren tarafından verilen yazılı rıza olmadan kiracı tarafından kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması halinde kiralananın özenle kullanma yükümlülüğü ihlal edilmiş olur.
Kira sözleşmesi süresince kullanılacağına güvenilerek kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. (Y3HD)
Kiracının Yenilik ve Değişiklik Yapabilme Şartları:
- Yapılacak çalışmanın yenilik ve değişiklik olması; TBK m.321 hükmünün uygulama alanı bulabilmesi için kiracı tarafından yapılacak çalışmanın “yenilik ve değişiklik” niteliğinde olması gerekir.
- Kiraya verenin rızasının olması; Kiraya veren bu faaliyetlere rıza gösterip göstermemek konusunda tamamen serbesttir. Hatta, rıza göstermediği durumlarda herhangi bir gerekçe sunmak zorunda da değil. Diğer taraftan, rıza gösterecek kişi kiraya veren olmalıdır. Kiralananın maliki ile kiraya verenin aynı kişi olmadığı durumlarda, sadece malikin gösterdiği rıza ile kiracı yenilik ve değişiklik yapamaz. Alt kira ilişkilerinde de hem asıl kiracı hem kiraya veren rıza beyanında bulunmadıkça alt kiracı kiralananda yenilik ve değişiklik yapamaz. Alt kiracının bu sınırları aşması halinde kiraya veren kendi kiracısına karşı ileri sürebileceği hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir. Diğer taraftan, kiraya verenin kendi kiracısının yapacağı yenilik ve değişiklik faaliyetlerine ilişkin vermiş olduğu rıza beyanından alt kiracı da yararlanabilir. Kira sözleşmesinin devri halinde ise sözleşmeyi devralan kiracı, kiraya verenin baştan verdiği rıza beyanı ile kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir.
Kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapması için kiracıya rıza göstermesi bu faaliyetlerin giderlerini üstlendiği anlamını taşımaz. Kiraya veren çalışmalardan önce bu rızayı gösterebileceği gibi çalışmalar yapıldıktan sonra da bu faaliyetlere rıza gösterebilir. Kiraya verenin yenilik ve değişikliğe sonradan rıza göstermesi halinde, yapıldığı anda hukuka aykırı olan yenilik ve değişiklikler sözleşmeye uygun hale gelir. Kiraya verenin rıza beyanında bulunduktan sonra, kiralananın malikinin değişmesi halinde ise kira sözleşmesinin tarafı haline gelen yeni malik, eski malikin rıza beyanı ile bağlıdır
Kiraya Verenin Rızası ile Kiracı Tarafından Yenilik ve Değişiklik Yapılması Halinde:
- Kiraya verenin rızasına uygun olarak yapılması,
- Kiracının özenli davranma yükümlülüğüne uyması,
- Kiralananda meydana gelen değer kaybının dikkate alınmaması,
- Kiralananın eski durumuyla geri verilmesinin talep edilmemesi gerekir.
Kiraya Verenin Rızası Olmaksızın Yenilik ve Değişiklik Yapılması Halinde: Hukuka aykırı davranış niteliğini kazanır ve kiracı tarafından kiralanana yüklenen özenli kullanma ve iade etme yükümlülükleri ihlal edilmiş olur.
Tahliye sırasında sözleşme hükmü doğrultusunda imalatların kiralananda kalması yahut kaldırılması bakımından bir anlaşma yapılmamıştır. Ancak her ne kadar kiraya veren, kiralananda davalı kiracı tarafından yapılan imalat ve değişikliklerin eski hale getirilmesini talep etmiş ise de kiralananın tahliyesi sonrasında kiralananın imalat ve yenilikler ile kullanılmaya devam edilmesi imalatların kiraya veren tarafından benimsendiğini göstereceğinden benimsenen imalatlar bakımından eski hale getirme talebinde bulunulamayacağı. (Y3HD)
Teslimden sonra yapılan hukuka aykırı yenilik ve değişiklikler nedeni ile kiraya verenin sahip olduğu haklar: Kiracı kiraya verenin rızasını almadan kiralananda yenilik ve değişiklik yapmama yükümlülüğünü ihlal ederse, kiraya veren TBK m.113/f.3 hükmü uyarınca rızası dışında yapılan yenilik ve değişikliğin kaldırılmasını ya da masrafları kiracıya ait olmak üzere kendisinin bu işler için yetkili kılınmasını talep etme hakkına sahiptir. Ayrıca, kiracının eşyayı özenle kullanma borcuna aykırı davranması halinde, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir.
Fesih Hakkı: TBK m.316/2. fıkrasına göre, kiracı özenli kullanma yükümlülüğünü ihlal ederse, kiraya veren konut ve çatılı iş yeri kirasında en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi taktirde sözleşmenin feshedileceğini yazılı olarak ihtar etmelidir. Yine aynı maddeye göre, diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren kiracıya önceden ihtarda bulunmadan kira sözleşmesini feshedebilir. Fesih hakkının doğup doğmadığı konusunda çıkacak uyuşmazlıklarda ispat külfeti ise kiraya verene aittir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme: Yetkili mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, görevli mahkeme ise kiracının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca borcun ifa yeri, kiralananın bulunduğu yer olup, kiralananın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir.
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederiz.”
Kaynakça:
- 6098 Sayılı TBK
- Yargıtay Kararları
- AYDOĞDU, Murat / KAHVECİ, Nalan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 2019, 4.Baskı
- BİLGİN YÜCE, Melek, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Pratik Çalışması, 2019, Baskı
Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol Aslan tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.