Emlak Danışmanlığı ve Yasal Yükümlülükleri

Designed by Freepik

Gayrimenkul alım satım ve kiralama faaliyetlerinin daha düzenli, şeffaf ve adil bir şekilde yürütülmesini sağlamak için hem emlak ofislerinin resmi bir yetki belgesi alması zorunlu kılınmış, hem de müşteriyle yapılan işlemlere dair usul ve esaslar detaylandırılmıştır. Danışmanlık süreci, yalnızca bir emlak işlemi olarak değil aynı zamanda stratejik bir planlama ve rehberlik hizmeti olarak da görülmelidir. İhtiyaçların doğru anlaşılması, piyasa analizinin doğru yapılması ve profesyonel bir destek ile yapılan gayrimenkul işlemleri hem zamandan hem de maliyetten tasarruf sağlayarak daha verimli bir şekilde sonuçlanır. Hem alıcılar hem de satıcılar için karmaşık adımların kolayca yönetilmesi hedeflenmelidir. Emlak danışmanı, sorunları etkili bir şekilde çözebilmek için problem çözme kabiliyeti ve yasal yükümlülükleriyle ilgili hukuki bilgiye sahip olması veya gerektiğinde hukuki uzmanlardan danışmanlık hizmeti almalıdır.

Emlak danışmanlığı: Gayrimenkul alım ve satımında, kiralama işlemlerinde ve benzeri diğer emlak ile ilgili konularda aracılık ve danışmanlık hizmeti sunan bir meslek dalı olarak bir bilgi birikimi, iletişim yeteneği, pazarlama becerisi ve yasal sorumluluklar gerektirir. Taşınmaz ticaretiyle iştigal edilebilmesi için işletme ve sözleşmeli işletmeler adına düzenlenen belgeyi yani yetki belgesini almak zorundadır. Yetki belgesine sahip işletme ve sözleşmeli işletmeler, taşınmaz alım satımı ve kiralanmasına aracılık hizmetleri ile birlikte yetkilendirme sözleşmesine konu taşınmazla ilgili müşterilerin ihtiyaç ve isteklerini belirleyerek aşağıdaki hizmetleri verebilir;

• Mülkiyeti devir borcu doğuran işlemler ile ayni veya şahsi hak tesis eden işlemlere aracılık etmek,
• İnceleme, araştırma ve raporlama yapmak,
• Rayiç satış veya kira bedeli ile vergi değeri araştırması yaparak iş sahibine bu hususlarda bilgi vermek.
• Yetkilendirme sözleşmesinde açıkça belirtilmesi koşuluyla; tapu ve kadastro müdürlükleri, vergi dairesi müdürlükleri, yetkili idareler ve diğer kurumlardaki işlemlere aracılık etmek ve bu kurumlardan bilgi ve belge temin etmek,
• Kira bedeli ödemeleri ile abonelik işlemlerini takip etmek, tamir, bakım ve onarım gibi hizmetlerin verilmesini sağlamak ve bu hususlarla ilgili süreçler hakkında iş sahibini bilgilendirmek,
• Danışmanlık ve yönetim hizmeti vermek,
• Devre mülk ve devre tatil satış ve pazarlamasına aracılık etmek,
• Taşınmaz ticaretine ilişkin diğer hizmetleri yürütmektir.

Emlak Danışmanının Özellikleri ve Becerileri: Emlak danışmanları, kendi sektörlerinde müşterilere rehberlik hizmeti sunan ve işlemlerin başarılı bir şekilde gerçekleşmesini sağlayan uzmanlardır. Her meslekte olduğu gibi başarının süreklilik kazanması, işinin iyisi olabilmek, müşterilerin kararlarını bilinçli bir şekilde vermesini sağlamak ve sektörde fark yaratabilmek için emlak danışmanının aşağıda belirtilen özellik ve becerilere sahip olması kaçınılmazdır:

• Müşteri odaklılık: Müşterilerin ihtiyaçlarına odaklanmak ve onların en iyi çıkarlarını gözetmek, uzun vadeli müşteri ilişkileri ve başarı için önem arz eder.
• Etkileşim yeteneği: İyi iletişim kurabilme becerisi, müşteri ihtiyaçlarını anlama ve doğru şekilde aktarma açısından önemlidir. Müşteri ilişkilerini etkin bir şekilde yönetmek ise müşteri memnuniyetini artırmanıza ve uzun vadeli başarı sağlamanıza yardımcı olur.
• Esneklik ve sabır: İçinde bulunduğumuz VUCA dünyasında çoğu zaman belirsizlik muğlaklık veya karmaşıklıklar olabileceğinden, danışmanların esnek ve sabırlı olmaları gereklidir.
• Problem çözme yeteneği: Her işte olduğu gibi alım-satım veya kiralama işlemleri sırasında özellikle de içinde bulunduğumuz dönemde çeşitli zorluklarla karşılaşılması kaçınılmazdır. Danışmanlar, bu zorlukları etkili bir şekilde çözebilmelidir.
• Pazarlama becerisi: İlanlar, dijital pazarlama ve sosyal medya gibi araçları kullanarak gayrimenkulün pazarlanması ve tanıtılması için strateji geliştirme yeteneği fark yaratan bir unsurdur.
• Finansal analiz: Yatırım fırsatlarını, müşterilere doğru ve güven verici şekilde sunmak için finansal analiz yapabilme yeteneği önemlidir.
• Hukuki bilgi: Emlak işlemleri hukuki süreçleri de içerir hatta cezai yaptırımlarla karşılaşmamak için önemlidir. Konusu ile ilgili temel hukuki bilgileri hem danışmanın kendisi hem de müşterilere rehberlik edebilmesi için gereklidir.
• Fiyat müzakereleri ve sözleşmelerin hazırlanması: Emlakçılar, taraflar arasında fiyat müzakerelerini yönetir ve satış veya kiralama anlaşmalarını hazırladıklarından dolayı konuya ve iletişim becerilerine sahip olmalıdır.

Taşınmaz Ticaretinde Uyulacak İlke ve Kurallar: Taşınmaz ticaretiyle iştigal edilen iş yeri ikamet amacıyla kullanılamaz ve bu iş yerinde başka bir ticari faaliyette bulunulamaz. Taşınmaz ticaretiyle iştigal edenler yani emlak danışmanları ise;

• Verdiği hizmet nedeniyle edindiği bilgi ve belgeleri, yetkilendirme sözleşmesinde belirtilen esaslar dışında açıklayamaz ve kullanamaz.
• Hizmet sunarken ahlaka uygun, adil, dürüst, özenli ve makul şekilde hareket eder; yanıltıcı bilgi veremez.
• Haksız ve hukuka aykırı davranış ve ticari uygulamalarda bulunamaz.
• Hizmet verdiği kişilerin tercihlerini etkileyecek nitelikteki bilgileri gizleyemez, menfaatlerine aykırı davranışta bulunamaz, yasa dışı olan ve etik olmayan uygulamalara teşvik edemez, tehdit veya taciz edici davranışlarda bulunamaz.
• Hizmet verdiği kişilere belge imzalatmadan önce bu belgeleri okumaları için yeterli süre verir, belgelerde yer alan hükümleri açıklar ve imzalanan belgelerin birer suretini bu kişilere teslim eder.
• Aldığı her teklifi ve karşı teklifi, hizmet verdiği kişilere doğru ve objektif bir şekilde en kısa sürede yazılı olarak veya elektronik ortamda sunar.
• Taşınmazın satılması veya kiralanması ya da satış veya kiralamadan vazgeçilmesi yahut yetkilendirme sözleşmesinin feshedilmesi veya süresinin sona ermesi durumunda, bu durumun gerçekleştiği tarihi izleyen üç gün içinde ilan faaliyetine son verir.
• İlanlarında yetkilendirme sözleşmesine aykırı hususlara yer veremez.
• İlanlarında yetki belgesi numarasına, yetki belgesindeki işletme adı veya unvanına, adres bilgisi hariç olmak üzere il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri ile yönetmelikte belirtilen diğer bilgilere, iletişim bilgisine ve varsa taşınmazın enerji kimlik bilgilerine kolay okunabilir şekilde yer verir.
• Alım satım, pazarlama veya kiralamaya yetkili olmadığı taşınmaza yönelik ilan veremez.
• Her bir yetkilendirme sözleşmesi için fiziksel olarak veya elektronik ortamda dosya oluşturur ve en az beş yıl süreyle saklar.
• Yönetmelikte belirtilen adli sicil şartını haiz olmayan emlak danışmanı istihdam edemez.

Sözleşmeli işletmenin taraf olduğu yetkilendirme, alım satıma aracılık, kiralamaya aracılık ve hizmet ortaklığı sözleşmeleri, sözleşmeyle bağlı olunan işletmenin sorumlu emlak danışmanı tarafından kontrol edilerek imzalanır.

Taşınmaz Gösterme Belgesi Düzenlenmesi: Taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edilemez. Emlak danışmanı, alıcı veya kiracı adayına bir taşınmazı fiilen gösterdiğinde, yönetmelik gereği “Taşınmaz Gösterme Belgesi” düzenlemek zorundadır. Bu belgede emlak ofisinin bilgileri, alıcı/kiracı adayının kimlik ve iletişim bilgileri, taşınmazın tapu kaydı ve özellikleri, gösterme tarihi ve taşınmazın hangi amaçla gösterildiği (satılık/kiralık vb.) gibi bilgiler yer alır. Ayrıca, yönetmelikte belirlenen komisyon oranı veya tutarı ve tarafların mali/hukuki sorumluluklarına dair bilgiler de belgede belirtilir. Gösterme belgesi, alıcı/kiracı adayı ile emlakçı tarafından imzalanır ve bir nüshası adaya verilir. Taşınmaz gösterme belgesi, her bir alıcı veya kiracı için ayrı ayrı düzenlenir. Taşınmaz gösterme belgesinin birden fazla taşınmaz için düzenlenmesi durumunda alıcı veya kiracının imzası her bir taşınmaz için ayrı ayrı alınır.

Hizmet Bedeli: Emlak danışmanları, komisyon oran ve tutarlarında ilgili yönetmelik m.20’de belirtilen sınırlamalara uymakla yükümlüdür (satışta en fazla %4, kiralamada en fazla bir aylık kira bedeli). Hizmet bedeli, alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir.

Bir taşınmazın alım satımı hususunda alıcı ve satıcı, kiralanması hususunda ise kiracı ve kiralayan ile ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olması durumunda sadece bir hizmet bedeli alınabilir. Taşınmazın yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme veya sözleşmeli işletme bertaraf edilerek doğrudan iş sahibinden satın alınması veya kiralanması durumunda hizmet bedeline hak kazanılır. Yetki belgesi iptal edilen işletme ve sözleşmeli işletmenin, iptal tarihi itibarıyla geçerli olan yetkilendirme sözleşmeleri feshedilmiş sayılır. Sözleşmenin feshedilmiş sayılmasından önce verilmiş olan hizmetler için hizmet bedeline hak kazanılır.

Yönetmelik Hükümlerine Uyulmaması Halinde Yaptırım ve Cezalar: Yönetmeliğin m.12’de belirtilen İnternet ortamındaki ilanlara ilişkin yükümlülüklere aykırı hareket edenler hakkında 6563 sayılı Kanun m.12/1(d) hükmünce her bir aykırılık için on bin TL’den yüz bin TL’sına kadar, diğer hükümlere aykırı hareket edenler hakkında 6585 sayılı Kanun m.18’de öngörülen idari para cezaları uygulanır. Sözleşmeli işletmenin bu Yönetmelik hükümlerine aykırı hareket ettiğinin tespit edilmesi ve bu aykırılığın sözleşmeyle bağlı olunan işletmenin kontrolündeki hususlara ilişkin olması durumunda işletme ve sözleşmeli işletme hakkında ayrı ayrı idari para cezası uygulanır

Dolayısıyla ilgili yönetmelik hükümlerine uyulmaması halinde emlak danışmanı; sorumluluklarını yerine getirdiğini ispat etme konusunda zorluklar yaşayacaktır. Bu durum ise olası uyuşmazlıklarda hak kaybına uğranılmasına sebebiyet verecektir. Ayrıca Yönetmelik’te de aykırılık halinde uygulanacak yaptırımlar düzenlenmiştir. Uygulamada çıkan sorunlar ve şikâyetlerle ilgili denetim yapmaya Ticaret Bakanlığı yetkilidir ve Bakanlık bu yetkisini Ticaret il müdürlükleri aracılığıyla da kullanabilir.

Gayrimenkul satış işlemleri oldukça karmaşık olabilir ve herhangi bir yasal sorundan kaçınmak için profesyonel bir hukuk danışmanının rehberliğine sahip olmak işlemlerin güvenliği için önemlidir

Kira Sözleşmeleri ve Uyuşmazlıklar: Anlaşmazlıkların çözümü genellikle kira sözleşmesinde yer alan hükümlere dayanır. Dolayısıyla, hukuki danışmanlık hizmetleri bu süreçte önemli bir rol oynamaktadır. Taraflar arasındaki sözleşmelerde ileride sorun yaratabilecek anlaşmazlıkları başlangıçta çözmek ve sorunların nedenlerini kendini koruyacak şekilde hazırlamak yorucu ve uzun süreçli birçok tehlikeye karşı önlem almaktır. Dolayısıyla kira sözleşmesi uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık hizmetlerinin önemi oldukça büyüktür. Kişileri uzun vadede maliyetli hatalardan kurtarabilir. Özellikle de sözleşme hazırlama süreci; ayrıntılara dikkat etmeyi, hukuki uzmanlığı ve ilgili tarafların çıkarlarını korumaya odaklanmayı gerektiren kritik bir adımdır. Sözleşmenin eksiksiz ve yasal açıdan sağlam olmasını sağlayarak, ilerleyen aşamalarda anlaşmazlık ve yaşanabilecek hukuki riskler en aza indirilebilir ve herkes için daha sorunsuz ve daha güvenli bir gayrimenkul işlemlerine yol açabilir.

Hukuki Danışmanlık Hizmeti: Hukuki danışmanlık hizmetleri, gayrimenkul satış sürecinde önemli bir rol oynar ve hem alıcı hem de satıcı için sayısız avantaj ve fayda sağlar. Alıcı açısından bakıldığında, bir hukuk danışmanına sahip olmak, satın alınan mülkün herhangi bir yasal sorun veya ihtilaf içermemesini sağlayarak yatırımlarında güven verir. Öte yandan satıcılar da sözleşmelerin hazırlanması, hak ve yükümlülüklerinin anlaşılması ve ilgili düzenlemelere uyumun sağlanması gibi satışın çeşitli hukuki yönleri hakkında rehberlik alarak hukuki danışmanlık hizmetlerinden faydalanabilir. Ayrıca, hukuki danışmanlık hizmetleri gayrimenkul işlemleriyle ilgili yasal risklerin en aza indirilmesi için de gereklidir. Bir hukuk danışmanı ile çalışarak, potansiyel yasal tuzaklar ve riskler erkenden tespit edilebilir ve azaltılabilir, böylece gelecekte maliyetli ve zaman alıcı yasal anlaşmazlıklar önlenebilir. Bu proaktif yaklaşım her iki tarafa da önemli ölçüde zaman, para ve stres tasarrufu sağlayarak tüm satış sürecini sorunsuz ve verimli hale getirebilir. Özetle, gayrimenkul satışlarında hukuki danışmanlık hizmetlerinin avantaj ve faydaları önem arz eder ve nihayetinde ilgili tüm taraflar için daha güvenli ve şeffaf bir işleme katkıda bulunur.

Bu nedenle, gayrimenkul satışlarında sözleşmelerin hazırlanması söz konusu olduğunda, dikkate alınması gereken bazı önemli hususlar vardır. Her şeyden önce, tüm hüküm ve koşulların sözleşmede açıkça belirtilmesini sağlamak önemlidir. Bu, satılan mülkle ilgili ayrıntıları, fiyatı, ödeme koşullarını ve diğer önemli maddeleri içerir. Satış sözleşmesini etkileyebilecek yasal gerekliliklere ve düzenlemelere dikkat etmek de önemlidir. Ayrıca, ilgili tarafların çıkarlarının korunduğundan emin olmak için sözleşmenin şartlarını dikkatlice gözden geçirmek ve müzakere edilmelidir. Bu, sözleşmedeki olası sorunları veya endişe alanlarını belirlemek için hukuki tavsiye almayı içerebilir. Nihayetinde sözleşme hazırlamanın amacı, alıcı ve satıcı arasındaki anlaşmayı doğru bir şekilde yansıtan ve aynı zamanda her iki taraf için de yasal koruma sağlayan bir belge oluşturmaktır. Özetle, gayrimenkul satışlarında sözleşme hazırlama süreci, ayrıntılara dikkat etmeyi, hukuki uzmanlığı ve ilgili tüm tarafların çıkarlarını korumaya odaklanmayı gerektiren kritik bir adımdır. Sözleşmenin eksiksiz ve yasal açıdan sağlam olmasını sağlayarak, ilerleyen aşamalarda anlaşmazlık ve komplikasyon riski en aza indirilebilir ve herkes için daha sorunsuz ve daha güvenli bir gayrimenkul işlemine yol açabilir.

“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederim.”

Kaynakça:

• 6585 Sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun
• 6563 Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun
• Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik

Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol Aslan tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.