Designed by Freepik
Kooperatif Hisseli Tapusu: Kooperatif, arazinin sahibidir ve tapu kooperatif adınadır. Siz de bu kooperatiften hisse alarak, hisseniz oranında kooperatife ortak oluyorsunuz. Kooperatifin faaliyeti, kooperatifin amacı ve çalışma konusuyla sınırlıdır. Birçok avantajlarının olması ile birlikte kişilerin, farklı fikirleri, beklentileri ve çıkarları olduğundan, anlaşmazlıkların çözümü bazen zor olabilir. Örneğin, bazı ortaklar ödeme yapmayı aksatabilir, reddedebilir veya projeye katkıda bulunmayı durdurduklarında, diğer ortakları mali açıdan olumsuz etkileyebilir. Bu da faaliyetlerin ilerlemesini aksatabilir ve diğer kişilerin memnuniyetsizliğine neden olabilir.
Kat Mülkiyetli Tapu ile Kooperatif Hisseli Tapu Ayrımı: Kat mülkiyetli tapu, sizin mülkün doğrudan ve bağımsız sahibi olduğunuzu belgeler. Yani normal tapulu bir gayrimenkulde, Tapu Sicil Müdürlüğü’nde kayıtlı, ada-parsel numarası olan ve size ait bağımsız bir mülk vardır. Oysa kooperatif hisseli konutta henüz bu aşamaya gelinmemiştir. Aralarındaki temel fark, mülkiyetin hukuki statüsünde yatar. Tapulu bir evde satış işlemi doğrudan tapu dairesinde yapılır ve yeni malik anında resmi kayıtlara geçer. Ancak kooperatif hisseli devir nasıl yapılır sorusunun cevabı ise yazının devamında belirteceğimiz gibi bu hisse devri size o mülkü kullanma hakkı veren bir ortaklık belgesidir. Kooperatif hisseli ile tapu arasındaki temel fark budur. Tapulu bir mülkte tüm kontrol sizdeyken, kooperatif hisseli bir yerde kooperatifin genel kurul kararları, borçları ve yönetimsel durumu sizin mülkünüzü de doğrudan etkiler. Mülkiyette “kooperatif tapusu” diye bir kavram yok. Kooperatif tapusu denilen şey esasında kooperatif hissedarlığından ibarettir.
Ortaklığa Girme Şartları ve Ortak Sayısı: Kooperatif ortaklığına girmek için gerçek kişilerin medeni hakları kullanma yeterliliğine sahip olmaları gerekir. Ortak olmak isteyen gerçek ve tüzel kişiler, kooperatif ana sözleşmesi hükümlerini bütün hak ve ödevleriyle birlikte kabul ettiklerini belirten bir yazı ile kooperatif yönetim kuruluna başvururlar. Yönetim kurulu başvuruyu bir ay içinde sonuçlandırır ve başvuru sahibine kararı taahhütlü mektupla veya elden imza karşılığında tebliğ eder. Kooperatif, ortaklarına kendi varlığı dışında şahsi bir sorumluluk veya ek ödemeler yüklüyor ise ortak olmak isteği, bu yükümlerin yazılı olarak kabul edilmesi halinde değer taşır. Yapı kooperatiflerinde konut, işyeri ve ortak sayısı genel kurulca belirlenir. Yönetim Kurulu, genel kurulca kararlaştırılan sayının üzerinde ortak kaydedemez. Yönetim Kurulu; ortaklar ile ortak olmak için müracaat edenlerin ana sözleşmede gösterilen ortaklık şartlarını taşıyıp taşımadıklarını araştırmak zorundadır.
Pay Devir Sözleşmesinin Şekli ve Yazılılık Zorunluluğu: Kooperatif pay devri, Borçlar Kanunu bakımından alacağın temliki niteliğindedir ve bu nedenle yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Yazılılık, bir geçerlilik şartı olup, tarafların pay devrine ilişkin iradelerini açıkça ortaya koymalarını sağlar. Yazılı sözleşme hem yönetim kurulunun değerlendirmesine sunulur hem de olası uyuşmazlıklarda hukuki delil niteliği taşır. Bu yönüyle pay devrinin yazılı şekilde yapılması, kooperatif ilişkilerinin güvenli ve öngörülebilir şekilde yürütülmesine katkıda bulunur. Kooperatifler Kanunu, pay devrinin geçerliliğini yalnızca yazılı sözleşmeye ve yönetim kurulu onayına bağlamıştır. Ancak bazı kooperatiflerde ana sözleşmede noter onayı şart koşulabilir. Böyle bir düzenleme mevcutsa, noter işlemi yapılmaksızın gerçekleştirilen bir pay devri hukuken geçersiz olur. Ancak, zorunluluk bulunmasa dahi noter huzurunda yapılan pay devirleri, tarih kesinliği, imza doğrulaması ve ispat açısından önem arz eder. Bu durum, özellikle yapı kooperatiflerinde hukuki güvence ihtiyacının yüksek olması nedeniyle tercih edilmektedir.
Paylı mülkiyet rejimine tabi taşınmazda tüm paydaşlar arasında payları karşılığı kullanımlarına bırakılan kesimleri belirleyen ve geçerliliği tartışılamayacak bir anlaşma bulunduğu ileri sürülmediği sürece taşınmaz üzerindeki yapılarda da paydaşların tamamının taşınmazdaki payları oranında mülkiyet hakları bulunduğunun kabulü zorunludur. Hal böyle olunca da el atmanın önlenmesi ve kal istemine ilişkin bu tür davalarda, davalı taşınmazların tüm kayıt maliklerinin davada davalı olarak yer alması zorunludur. (Y14HD)
Yönetim Kurulu Onayı ve Pay Defteri Kaydı: Pay devrinin, kooperatif bakımından geçerlilik kazanabilmesi için yönetim kurulunun devri kabul etmesi ve yapılan devrin pay defterine işlenmesi gerekir. Yönetim kurulunun onayı, devralanın ortaklık niteliklerini taşıdığına ilişkin kurumsal bir tespittir ve devralanın ortaklığa girişinin hukuki zeminini oluşturur. Devralanın ortak sıfatı, yönetim kurulunun kabulüyle doğmakla birlikte, ortaklık ilişkisinin kooperatif içi resmiyet kazanabilmesi için pay defteri kaydı zorunludur. Pay defteri, kooperatifin ortaklık yapısını belirleyen temel belgedir ve üçüncü kişiler bakımından da hukuki sonuç doğurur. Bu nedenle pay devri, yönetim kurulu kararıyla kabul edilip pay defterine kaydedilmedikçe kooperatif nezdinde geçerli kabul edilmez. Dolayısıyla devir işlemi, yalnızca tarafların irade açıklamasıyla sonuç doğurmayıp, yönetim kurulunun kurumsal incelemesini ve pay defteri kaydını zorunlu kılar. Yazılı sözleşme, devir işleminin temelini oluştururken, noter işlemleri ancak ana sözleşmede öngörülmüşse veya işlem konusunun niteliği gerektiriyorsa zorunludur.
Hisseli Tapu Sahibi Olmanın Riskleri: Hisseli Tapu sahiplerinin yaşadıkları ve yaşayabilecekleri riskler ve zorluklar şu şekilde sıralanabilir:
- Belirsizlik: Her ne kadar tapu senedinde kimin hangi oranda pay sahibi olduğu yazılı olsa da malikler gayrimenkulün her kısmında aynı oranda pay sahibidirler. Bu sebeple gayrimenkulün (özellikle tarlaların veya apartmanların) hangi kısmını kimin kullanacağına ilişkin sorunlar çıkabilmekte ve doğabilecek uyuşmazlıklar zaman ve para kaybına neden olabilmektedir.
- Kooperatifin Finansal Durumu ve Ödeme Planı
- Kooperatif Ana Sözleşmesi Projesi ve Şartları,
- Kooperatifin Güvenilirliği ve İtibarı, Arsanın Yasal ve İmar Durumu: Gerek birlikte hareket etmenin zorluğu gerekse de her malikin aynı fikirde olmamasından ötürü sözleşme yapılacak üçüncü kişilerde güven problemi oluşabilmektedir. Bu sebeple özellikle sahip olunan pay üzerinde ipotek tesis edilip bankadan kredi çekilirken çeşitli zorluklarla karşılaşılabilir. Söz konusu zorluk sebebiyle malik payını üçüncü kişilere satarken de zorlanmakta ve gayrimenkulün değeri düşmektedir.
- Sürdürülebilir Olmama: Özellikle pay sahiplerinden birinin vefat etmesi halinde paydaş sayısı ciddi oranda artmakta ve bu durum gayrimenkulün yönetimini gittikçe daha zor hale getirebilir.
- Ön alım / Şufa Hakkı: Hisseli tapu sahipleri payını diğer kişilere dilediği şekilde satabilecek olsa da diğer pay sahipleri satış bedelini ödemek suretiyle payları iade alabilir. Bu sebeple gayrimenkul üzerinde sahip olunan payların satışı zorlaşmakta ve olduğundan daha düşük meblağlarla karşılaşmak mümkündür.
- Paydaşlardan Birinin Ortaklığın Giderilmesi / İzale-i Şüyu Davası: Bilindiği üzere herhangi bir paydaş gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi için dava açılabilir. Bu durumlarda hakim fiziki olarak bölebiliyorsa gayrimenkulü pay sahiplerine o şekilde dağıtabilir aksi takdirde gayrimenkulün satılarak elde edilen gelirin paydaşlara dağıtılmasına karar verebilir. Bu süreçler hem masraflı hem de gayrimenkul muhtemelen değerinin altında bir bedelde satılacağı için tarafları zarara uğratabilir.
- Hisseli Tapularda Paydaşlıktan Çıkarılma: Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir. Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır. Hakim, çıkarma istemini haklı gördüğü takdirde, çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmı maldan ayırmaya olanak varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenmesine karar verir.
Hisseli Tapu Satışı: Hisseli tapu satışının önünde herhangi bir engel bulunmamaktadır. Satış, noterde yapılan sözleşme ile yahut tapu sicilinde gerçekleştirilir. Ancak burada diğer pay sahiplerinin bir önalım / şufa hakkına sahip olduğunun unutulmaması gerekir. Dolayısıyla gayrimenkul üzerindeki hisse/paylar başka birine satılmış olsa dahi diğer paydaşlar yeni pay sahibinden bu payları satın alabilir. Peki hisseli tapu satın alırken nelere dikkat edilmelidir?
- Satın alınan kısmın (ofis, daire, dükkan vb) gayrimenkulün belirli bir kısmı değil ana gayrimenkulün tamamına ait bir pay olduğu bilinmelidir.
- Diğer pay sahiplerinin ön alım haklarını kullanmamaları için o kişilerden yazılı şekilde onay alınmalıdır.
- Eğer bu onay alınamıyorsa satış işlemi diğer pay sahiplerine noter kanalıyla bir an önce bildirilmelidir. Pay sahipleri bildirim tarihinden üç ay sonra ön alım haklarını kullanamayacaklardır.
- İleride birtakım sıkıntılarla karşılaşmamak için satış bedelinin düşük gösterilmemesine dikkat edilmelidir.
- Eğer tüm hisse/pay sahiplerinin gayrimenkulü satın alınıyorsa bütün pay sahiplerinin (yahut onları temsil eden pay sahiplerinin) devir esnasında tapuda olması gerektiği bilinmelidir.
Hobi Bahçelerinin İmar Planlarındaki Niteliği: Kooperatif hissesine sahip olmakla bir araziye sahip olabilir ya da hobi bahçesine sahip olduğunu sanmakla hayat boyu içinden çıkılamayacak bir karmaşanın içine düşülmüş de olunabilir. İmar planlarına dair herhangi bir yönetmelik veya kanunla açıklanmamış, niteliği, yapılaşma şartları, kullanım koşulları belirlenmemiştir. Bu sebeple satın alınmak istenen hobi bahçesi eğer imar planına dahil edilmişse, plandaki niteliği kontrol edilmelidir. Tarım yapmaya elverişli bir alan ise yüksek ihtimalle tarım alanıdır. Tarım alanlarının kullanımı ise ilgili kanun ve yönetmelikler kapsamında koruma altına alınmış olup, yapılaşma koşulları sınırlandırılmıştır. Bu sebeple eğer üzerinde bina bulunan bir hobi bahçesi (ki aslında tarım alanı) satın alınıyorsa, yapının ilgili şartlara uymaması halinde kaçak yapıya tabi tutulur ve bu durumda belediye tarafından bina yıkılabilir ve para cezası ile karşılaşma olasılığı vardır.
Kooperatif Yönetim Kurulunun Hisse Devrini Engelleme Yetkisi: 1163 Sayılı Kooperatif Kanunu m.4/2 “Ortaklık devredilebilir. Yönetim kurulu, ortaklığı devralan kişinin ortaklık niteliklerini taşıması halinde, bu kişiyi ortaklığa kabul eder.” hükmünü taşır. Buna göre kooperatif hissesini devralan kişinin ortaklık sıfatını taşıması ve taraflar arasında geçerli bir devir sözleşmesi bulunması halinde kooperatif yönetim kurulu hisse devrini engelleyemez. Ancak, kooperatif genel kurulu, kooperatif yöneticileri hakkında devam eden sorumluluk davası nedeniyle dava sonuçlanana kadar kooperatif ortaklığının devrini yasaklayabilir.
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederim.”
Kaynakça:
- 4721 Sayılı TMK
- 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu
- 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu
- 3194 sayılı İmar Kanunu
- Plansız Alanlar Tip İmar Yönetmeliği
- Yargıtay Kararları
Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol Aslan tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.