Image by freepik
Olağanüstü Fesih, Önemli Sebepler, m.331 Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hakim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.
Kira sözleşmesinin süresinden önce sona erdirilebileceği haller kanunda tahdidi olarak düzenlenmiş olup bu hallerden biri de TBK m.331 de düzenlenen önemli sebeplerle olağanüstü fesihtir. Söz konusu hükme göre, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde kira sözleşmesi, yasa bildirim sürelerine uyularak feshedilebilecektir.
Önemli Sebeple Fesih: TBK m.331 hükmü, kiracıya veya kiraya verene olağan fesih imkanı yerine olağanüstü nitelikte bir fesih imkanı vermekte, böylece sözleşme tarafı erkenden sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. Çünkü kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kira sözleşmesinin temelini oluşturan şartlar önceden öngörülemeyen tarzda değişmiş, bu haliyle sözleşmenin devamı çekilmez hal aldığında, sözleşme tarafı erkenden sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. Çünkü kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kira sözleşmesinin temelini oluşturan şartlar önceden öngörülemeyen tarzda değişmiş, bu haliyle sözleşmenin devamı çekilmez hal almıştır. Önemli sebeple fesih, kira sözleşmesinin devamı sırasında ortaya çıkan ve taraflardan biri için sözleşmeye devam etmesini çekilmez hale getiren olgulara dayalı fesihtir. Bu fesih hakkına haklı sebeple fesih de denilmektedir.
Önemli Nedenle Feshin Şartları: Kira sözleşmesini TBK m.331 uyarınca kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için gereken şartlar;
- Kira Sözleşmesinin Varlığı: Önemli sebeplerle olağanüstü fesih hakkının kullanılabilmesi için konusu taşınır veya taşınmaz olan bir kira sözleşmesinin var olması gerekli olup, bu sözleşme belirli ya da belirsiz süreli olabilir. TBK m.331 hükmünün uygulanabilmesi için kiralananın kiracıya teslim edilmesi şart olmayıp henüz kiralananın teslim edilmediği bir dönemde bile, önemli sebebin ortaya çıkması halinde kira sözleşmesinin sona erdirilme imkanı vardır.
- Bir taraf için sözleşmenin devamını çekilmez kılan önemli bir nedenin ortaya çıkması: Kira sözleşmesinin, önemli nedene dayalı olarak feshedilebilmesi için de beyanda bulunan taraf açısından kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli nedenlerin ortaya çıkması gerekir. TBK m.331 hükmünde önemli sebebin tanımı yapılmamıştır. Önemli sebep kavramı her somut olaya göre değişebilen elastiki bir kavramdır. Önemli sebep fesih beyanında bulunan için ilişkiyi çekilmez hale getiren bir olgu olarak kabul edilmekte olup, bunun somutlaştırılması için dürüstlük kuralına başvurulmaktadır.
Kanun koyucunun, önemli nedenin tanımını yapmamakta amacı katı bir hüküm koymaktan kaçınarak, hakime olaydan olaya değişecek, olayı çevreleyen bütün şartları, taraflar arasındaki menfaat dengesini ve benzeri unsurları göz önünde tutarak hükmü somut olaydaki ihtiyaçlara göre değerlendirme olanağı vermektedir. Önemli neden, taraflardan birinin ya da her ikisinin kusurundan kaynaklanabileceği gibi taraflara atfedilemeyen nedenlerden de doğabilir.
Bir kira sözleşmesinin önemli nedenle feshine temel oluşturabilecek olgular çok çeşitli olabilmekle birlikte, kira sözleşmesini çekilmez hale getirebilecek nedenleri kaynağına göre üç gruba ayırmak mümkündür. Bunlar;
– Kira sözleşmesine ilişkin: Kira sözleşmesine ilişkin önemli nedenler, tarafların davranışları ile kira sözleşmesinin ihlal edilmesi ve artık kira ilişkisine devamın beklenememesidir. Kira sözleşmesinden doğan yükümlülükleri yerine getirmemek ya da kira sözleşmesi için gerekli güven seviyesini sarsan davranışlarda bulunmaktır.
– Taraflara ilişkin: Taraflara ilişkin önemli nedenler, tarafların kişiliğinde ortaya çıkarak kira ilişkisine devamı beklenemeyecek duruma getiren nedenlerdir. Özellikle tarafların ekonomik ve kişisel durumlarında meydana gelen ve öngörülemeyen büyük değişiklikler, Asansörü olmayan ve üst katta oturan kiracının kalp krizi geçirmesi, Kiralanana hırsız girmesinden sonra kiracıda panik atak nöbetlerinin ortaya çıkması gibi.
– Tamamen objektif nedenler: Gerek kira sözleşmesinden gerekse taraflardan kaynaklanmayan onlardan bağımsız olarak meydana gelen, ancak bir şekilde kira ilişkisine etki ederek devamını çekilmez hale getiren durumlardır. Özellikle kira sözleşmesinin kurulduğu andaki şartlarda meydana gelen değişiklikler girmektedir. Örneğin çocuk sayısının artmasına bağlı olarak konutun dar gelmesi, kiralanan taşınmaza ulaşımın aşırı derecede güçleşmesi, işyeri kiraları açısından müşterinin artık gelemeyecek olması vb. gibi durumlarda kira sözleşmesi önemli nedene dayalı olarak feshedilebilir.
- Önemli nedenin öngörülemez ve olağanüstü nitelikte olması: Öngörülemezlik ile kastedilen sözleşmenin kurulması sırasında bu hususun objektif bir değerlendirme ile taraflarca hesaba katılmasının gerekip gerekmediğidir. Ayrıca, önemli neden sözleşmeyi feshedecek tarafın kusurundan ileri gelmiş olmamalıdır. Sözleşmeyi feshedecek tarafın kusuruna örnek olarak sözleşmenin kurulması sırasında feshe neden olacak olguları dikkate almamak verilebilir. Yargıtay bir kararında; “Davacı, fırının 15 yıl süre ile kiralanmış olmasını ve kira bedelinin başlangıçtaki azlığını akdin icrasını tahammül edilmez hale getiren önemli sebep olarak göstermiştir. Davacı tarafından açıklanan çekilmezlik nedenleri, kira sözleşmesindeki şartların önceden görülmeyen esaslı değişmesi olarak kabul edilemez. Çünkü bu nedenler sözleşme yapılırken bilinen koşullardır. Sözleşme başlangıçta bu koşullarla kurulmuştur. Bu itibarla açıklanan çekilmezlik nedenleri BK. nun 264. maddesi anlamında taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshini gerektiren nedenler olarak kabul edilecek nitelikte değildir.”
- Fesih Bildiriminde Bulunulması: TBK m.331 hükmünde taraflardan her birinin, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebileceği düzenlenmiştir. Önemli bir nedenin ortaya çıkmış olması, kira sözleşmesinin süresinin tamamlanmasını beklemeye gerek olmaksızın sözleşmeyi feshetme yetkisi tanımaktadır. Fesih hakkı karşı tarafa yöneltilmesi gereken bir irade beyanı ile kullanılır.
Fesih Beyanını Kimler ve Ne Zaman Bulunabilir: Fesih beyanını, kiraya veren veya kiracı bulunmalıdır; kiraya veren sıfatı bulunmayan malikin fesih beyanında bulunma yetkisi yoktur. Fesih bildirimi, kira sözleşmesi süresinin sonuna kadar yapılmalıdır. TBK m.300 veya TBK m.347 uyarınca kira sözleşmesinin yenilendiği hallerde ancak yenileme döneminde ortaya çıkacak veya yenileme döneminde devam ettiği kabul edilebilecek önemli nedene göre kira sözleşmesi feshedilebilecektir. Önemli sebeplerle kira sözleşmesini feshetmek isteyen taraflardan biri, taşınmaz kiraları ile taşınır yapıya ilişkin kiralarda TBK m.329’daki yasal fesih bildirim süresine (3 ay), taşınır kiralarında ise TBK m.330’daki yasal fesih bildirim süresine (3 gün) uymak suretiyle fesih bildirimi yapabilir. Y6HD bir kararında;
“Olağanüstü fesih, belirli ve belirsiz süreli sürekli borç ilişkilerini haklı sebeple, vaktinden önce ve ileriye yönelik olarak sona erdiren bir imkândır. Olağanüstü feshin, olağan fesih karşısındaki özelliği geçerliliğinin akdi veya kanuni bir fesih sebebine (haklı sebebe) dayanmasıdır. Olağanüstü nedenler yasada sayılmış olup bunlardan birisi de TBK. 331. maddesinde düzenlenen önemli sebeplerle kira sözleşmesinin feshi halidir. Herhangi bir nedenle, sürekli edimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde eğer taraflardan herhangi birisi için çekilmezlik hali durumu ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Önemli sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı haldir. Bu duruma örnek olarak kiracı memurun başka bir şehre atanması hali gösterilebilir. Böyle bir durumda, kiracı memur için kira sözleşmesinin devamı, çekilmez bir hal sayılır. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, sözleşme belirli veya belirsiz olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir. TBK m.331 de düzenlenen bu fesih türünün kullanılabilmesi için, taraflar arasında akdedilen geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, kira sözleşmesinin devamını tarafları için beklenemez kılan haklı sebeplerin var olması ve haklı sebebe dayanan kiralayan ve kiracının, TBK m.329 maddesine göre (üç ay) ve TBK. 330. maddesine göre (üç gün) yasal fesih bildirimi süresine uyarak fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir.”
Denkleştirme Bedeli -Fesih Sebebiyle Uğranılan Zarar: Kira sözleşmesinin önemli nedene dayalı olarak feshinde gerçek anlam da bir tazminat ödenmesi söz konusu değildir. Çünkü sözleşmeyi fesheden tarafın hukuka ya da sözleşmeye aykırı bir davranışı mevcut değildir. O sözleşmeyi haklı nedene dayalı olarak feshetmiştir. Ancak kanun koyucu zararın tamamına karşı tarafın katlanmasını uygun görmemiş, bu nedenle fesheden tarafın da bir denkleştirme bedeli ödeyerek ortaya çıkan zarara katlanmasını istemiştir. Bunun da temelinde fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi yatmaktadır. Hükümde tazminat ifadesine yer verilmemiş olmasının nedeni budur. Bu durumda TBK m.331 hükmüne dayalı olarak denkleştirme bedelinin ödenmesinde fesheden tarafın kusuru aranmamaktadır. Hakimin hükmedeceği miktar konusunda bir sınırlama yapılmamıştır. Fakat hakimin sözleşme feshedilmeseydi daha ne kadar süre kira bedelinin ödeneceğini göz önünde tutması işin niteliği gereğidir.
Kira sözleşmesini fesheden tarafın önemli nedeni öngörememesi ve kusurlu olmaması gerekir. Kira sözleşmesinin önemli nedene dayalı olarak feshedilmesi durumunda kira sözleşmesi ileriye etkili sona ermektedir. Kira sözleşmesinin vaktinden önce sona erdirilmesi yüzünden fesih beyanına muhatap olan tarafın uğradığı zararın da giderilmesi gerekir. Bu nedenle, kira sözleşmesinin önemli nedenle feshedilmesi durumunda fesheden taraf, fesih muhatabına uygun bir denkleştirme bedeli ödemelidir. Bu denkleştirme bedeli, fesih muhatabının uğramış olduğu olumlu zarara karşılık gelmektedir. Para olarak tazmin edilecek bu bedel, bir tazminat değildir, Fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi kapsamında kira sözleşmesinin vaktinden önce sona erdirilmesinden dolayı fesih muhatabının uğrayacağı zarara denk gelen bir bedeldir. Kapsamı, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süreye ilişkin kira bedeli kadardır. Kiracı, feshedilen kira sözleşmesindeki koşullarla kiralananı devralmaya hazır yeni bir kiracıyı kiraya verene önererek denkleştirme bedeli ödemek yükümlülüğünden kurtulabilir.
Denkleştirmede İspat Yükü ve Zamanaşımı: İspat yükü zararın varlığını iddia eden tarafa aittir. Buna rağmen zararın miktarı tam olarak ispat edilemiyorsa, hakimin, olayların olağan akışını ve zarar görenin aldığı önlemleri göz önünde tutarak, zararı hakkaniyete uygun olarak belirlemesi gerekir. Önemli nedenle fesih nedeniyle karşı tarafın talep edebileceği denkleştirme bedeli, TBK m.146 uyarınca sözleşmeden doğan alacakların tabi olduğu 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.
Fesih Bildirim Şekli: TBK’nun kiraya ilişkin genel hükümlerine tabi kira sözleşmelerinin önemli sebeplerle feshi için gerekli olan fesih bildirimi şekle tabi değilken, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi TBK m.348 uyarınca yazılı şekle tabidir. Önemli sebeple feshettiğini ileri süren tarafın kendisinden sorulması halinde dürüstlük kuralı uyarınca fesih sebebini bildirmesi gerekir. Sebebin bildirilmemesi halinde ise uğranılan zararın tazmini gündeme gelecektir. TBK madde 331’e göre, önemli sebeple yapılacak fesihte, TBK madde 329 ve 330’da belirtilen yasal fesih bildirimi sürelerine uyulması gerekli olup, fesih dönemine uyma zorunluluğu yoktur.
Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshin Sonuçları: Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle olağanüstü feshinin sonuçlarını kira sözleşmesinin sona ermesi ve fesih sebebiyle uğranılan zararın tazmini olarak ifade etmek mümkündür. TBK m.331/II’ye göre kira sözleşmesini fesheden, karşı tarafın fesih sebebiyle uğradığı müspet zararı tazmin etmek zorundadır. Kiraya verenin, feshin şartları oluşmamasına rağmen sözleşmeyi haksız feshetmesi halinde kira sözleşmesi sonlanmayacağından kiracı, kiralananı kullanmaya devam edebilir. Buna karşın kiracı tarafından, haksız fesih yapılmışsa TBK m.325 uygulama alanı bulur.
Kaynakça:
- 6098 Sayılı TBK
- DÖNMEZ, Zeynep, Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi, İstanbul Barosu Dergisi, 2019, C.93, S.2, s.159-173
- ÖZTÜRK, Mehmet, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Halleri, DEÜ HF Dergisi, Prof. Dr. Şeref ERTAŞ’a Armağan, Özel Sayı-2017, C. 19, s.1549-1595
- SEÇER, Öz, Kira Sözleşmesinin Önemli Nedenle Feshinde Parasal Sonuçlar, Hakemli Makale, BUHFD, Eylül-Ekim 2022, C. 17, S. 210, s. 907-937
- ŞAHİN, Turan, Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshi, Makale, AÜHF Dergisi, 2019, S.68, s.337-359
- Yargıtay Kararları
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederiz.”