Designed by Freepik
HUAK, m.18/B: (1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar…
6325 sayılı HUAK m.18/B hükmünce kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı olduktan sonra kiralanan taşınmazın kira bedelinin ödenmemesi ve tahliye taahhüdüne dayanan ilamsız icra yolu ile tahliyesi hariç bütün kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için dava açmadan önce arabuluculuk yöntemine başvuru zorunludur. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk tüm kira uyuşmazlıkları için elverişlidir. Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk kapsamına giren uyuşmazlıklar ana hatlarıyla;
Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilir. (Y9HD)
- Kira Bedelinin Tespiti: Kira bedelinin belirlenmesi konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin düzenlemeler arasında yer almakta olup taşınır kiraları ya da konut ve çatılı iş yeri vasfında olmayan diğer taşınmaz kiralarında söz konusu olmamaktadır.
TBK m.344/1 gereği taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi hususunda bir anlaşma mevcutsa yani kira sözleşmesinde kira artış oranı kararlaştırılmışsa, bu oran da bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmiyorsa, kira bedeli söz konusu anlaşmaya göre arttırılacağından kira tespit davası açılamaz. Kira sözleşmesinde kira artırımı konusunda bir anlaşma olup bir artış oranı kararlaştırılmamış olması ancak kiracının bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre artış yapması durumunda yine kira tespit davası açılamaz. TBK m.344/2 hükmü çerçevesinde ise kira bedelinin tespiti her zaman istenebilecektir.
TBK m.344/3’te bahsedilen beş yıllık sürenin; tarafların yeni kira sözleşmesi veya sözleşmeleri yapmaları durumunda hangi tarihten itibaren başlayacağı yani taraflar arasındaki hangi kira sözleşmesinin tarihi baz alınarak beş yıllık sürenin hesaplanacağı önemli bir noktadır. Böyle bir durumda yeni yapılan kira sözleşmesi daha önceki kira sözleşmesinin devamı niteliğinde ise beş yıllık sürenin, ilk kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren hesaplanması, ikinci kira sözleşmesi ilk kira sözleşmesinin devamı niteliğinde değilse, TBK madde 344/3 anlamında kira bedelinin belirlenmesi amaçlı yapılmışsa beş yıllık sürenin, ikinci kira sözleşmesinin yapıldığı tarihinden itibaren hesaplanması gerekir. Beş yıllık süre dolmadan kira tespit davası açılamaması m.344/3 hükmü için geçerlidir.
Kira bedelinin tespiti davasını, kira sözleşmesini akdeden kiraya veren açabileceği gibi kiracı da açabilir. (Y3HD)
- Kira Bedelinin Uyarlanması: TBK m.138’de “aşırı ifa güçlüğü” başlığı altında hükme bağlanmıştır. Kira uyarlama davasını kiraya veren açabileceği gibi kiracı da açabilir. Uygulamada kiralanan taşınmazın kira bedeli son zamanlarda kiraya verilen emsal nitelikte taşınmazların kira bedelinden üç kat aşağıda kalmış ise kiraya verenin kira uyarlama davası açmakta haklı olduğu kabul edilmektedir. TBK m.344/3 ile düzenlenen kira tespit davasından farklı olarak kira uyarlama davası için tamamlanması, beklenmesi gereken bir süre yoktur. Kira uyarlama davası gerekli koşullar varsa her zaman açılabilir, kira bedelinin günün koşullarına uyarlanması her zaman istenebilir. Kira tespit davasından farklı olarak kira uyarlama davası konut ve çatılı işyeri kiralarıyla sınırlı olmayıp, genel hükümlere tabi herhangi bir taşınmaz veya taşınır kirası ya da ürün kirasına ilişkin açılabilir. Kira uyarlama davalarında kira tespit davalarından farklı şekilde kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra sözleşme ilişkisini devam ettirmeyi etkileyecek derecede beklenmeyen gelişmelerin meydana geldiğinin ispat edilmesi beklenecektir. Arabuluculuk aşamasında ise tarafların kendi özgür ve ortak iradeleriyle kira sözleşmelerini uyarlamaları mümkündür ve bu minvalde bir anlaşma belgesi geçerli ve bağlayıcıdır. Beklenmeyen gelişmelerin ispatı arabuluculuk yönteminde şart olmayıp bu husus tarafların yaptığı uyarlamaya dair anlaşma belgesinin geçerliliğini etkilemeyecektir. Tarafların kiranın uyarlanması uyuşmazlıklarını arabuluculuk yoluyla çözmeye çalışmaları uyuşmazlığın dava yoluna göre hızlı ve taraf menfaatlerine uygun şekilde çözülmesine katkı sağlayacaktır. Kira uyarlama davası sonucunda kira bedelinin uyarlanmasına dair karar verildi ise söz konusu karar, m.344/3 ile düzenlenen, kira tespit davası açılması için dolması gereken beş yıllık süreyi sıfırlamış kabul edilir.
Uyarlama davalarında sözleşmenin başlangıcından itibaren başlamak suretiyle dava tarihinden geriye doğru kira parası uyarlanamaz. Bu yolla tayin edilen kira parası, dava tarihinden itibaren ileriye doğru hüküm ve neticelerini doğurur. Bu kuralın aksi doğrultuda karar verilmiş olması da, kabul biçimi bakımından bozma nedenidir. (Y13HD)
- Kiracı – Kiraya Veren Arasındaki Alacak ve Tazminat Uyuşmazlıkları: Kiracı veya kiraya veren arasındaki alacak ve tazminat uyuşmazlıklarına TBK madde 316 ile düzenlenen özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılıktan doğan tazminat, TBK madde 334 ile düzenlenen kiralananın geri verilmesi düzenlemesine aykırılıktan doğan tazminat, TBK madde 355 ile düzenlenen yeniden kiralama yasağına aykırılıktan doğan tazminat davaları ve kira sözleşmesinden kaynaklı alacak davası, kira fark alacağı davası gibi kiracı veya kiraya veren arasındaki alacak ve tazminata dair uyuşmazlıklar da dava şartı arabuluculuk kapsamına dahildir. Kiraya veren ödenmeyen kira bedeli alacağını icra takibi yoluyla tahsil etmek isteyebileceği gibi alacak davası yoluyla da tahsil etmek isteyebilir. Bu durumda açılacak alacak davasında arabuluculuk dava şartı olacaktır.
- Kiralanan Şeyin Ayıbından Kaynaklanan Uyuşmazlıklar: Kiralanan şeyin ayıplı olduğu bir sözleşmede edimler arası dengeyi sağlamak amacıyla kiracıya bazı seçimlik haklar tanınmıştır. Kiralanan şeyin ayıbından kaynaklanan uyuşmazlıklarda tüm bu bahsedilen seçimlik hakların kullanılması için dava yoluna gidilmek istendiğinde arabuluculuk dava şartıdır. Kiralanan şeyin ayıbından kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculukta müzakereler esnasında söz konusu seçimlik haklardan biri üzerinde anlaşma sağlanması mümkün olduğundan bu seçimlik hakların tümünün çözüm noktasında müzakere edilmiş olması arabuluculuktan beklenen faydanın sağlanabilmesi için önemli bir kıstastır. Kira sözleşmelerini düzenleyen hükümler arasında kiracıya kiralananı gözden geçirme yükümlülüğü yükleyen bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak TBK m. 318 uyarınca kiracı, kendisinin gidermek zorunda olmadığı ayıpları kiraya verene, imkan bulur bulmaz gecikmeden bildirmek durumundadır. Aksi halde kiracı meydana gelen zararı gidermekle yükümlü olur ve kiracı teslim sırasında bulunan açık ayıplardan dolayı bir itirazda bulunmazsa kiralananı mevcut haliyle kabul etmiş sayılır.
- Tahliye Davası:
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk dava şartı olduğundan dava açma süresi aynı zamanda arabuluculuk yoluna başvurma süresidir. Tahliye davalarının ihtar süresi içinde arabuluculuğa başvuru da karşı tarafın arabuluculuk sürecine katılımı ve her iki tarafın da imzasını taşıyan arabuluculuk son tutanağının düzenlenmiş olması koşuluyla yazılı bildirim yerine geçer. Bu yöntemle bildirim şartını dava açma süresi henüz başlamadan ihtiyari arabuluculuğa başvurarak ya da ihtar süresinde dava şartı arabuluculuğa başvurarak da gerçekleştirmek mümkündür.228 HUAK madde 18/A 15. fıkra uyarınca arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçirilen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmaz.
Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davasında arabuluculuk dava şartı olduğundan dava açma süresi aynı zamanda arabuluculuk yoluna başvurma süresidir. Yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davasında yeni malikin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu tıpkı gereksinim sebebiyle tahliye davasında olduğu gibi kanıtlaması gerekir.
Kiracının belli tarihte boşaltmayı üstlenmişse (Tahliye taahhüdü), kiralayan bu yazılı tarihten itibaren bir ay içerisinde icra ya da dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından verilmiş olmalıdır. Eşlerden biri, aile konutu olan taşınmazda diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, kira sözleşmesini feshedemez. Tahliye taahhüdüne de diğer eşin onay vermesi geçerlilik şartıdır. Diğer eşin rızası alınmadan kiracı eş tarafından verilen tahliye taahhütnamesi geçerli olmayacaktır. Tahliye taahhütnamesine dayalı “tahliye davası açmak” dava şartı arabuluculuk kapsamındadır ve taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde dava açılması gereken süre aynı zamanda arabuluculuğa başvurma süresidir.
Davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam derken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahhüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür. Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından TBK m.352’nin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez. (Y12HD)
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye sadece konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanabilir bir hüküm olmakla, konut ve çatılı işyeri kiraları haricinde bir kira sözleşmesi türünde uygulanması mümkün olmayacaktır. Yine kiranın yıllık olarak ve peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmış ise, bir kira yılı içerisinde ancak bir kez ihtar çekilebileceğinden, TBK m.352/2 uyarınca tahliye davasına konu olamayacaktır. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Dolayısıyla dava açma süresi aynı zamanda arabuluculuğa başvurma süresidir.
İki haklı ihtara dayanan tahliye davasının akdin bitimini izleyen bir ay içerisinde açılması zorunludur. Süresiz akitlerde veya bir yıldan daha az süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz. (Y6HD)
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması sebebiyle tahliye davası açabilmek için konut kiralanan konut ile aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olmalıdır. Bu sebeple tahliye davası dava şartı arabuluculuğa tabi olduğundan dava açma süresi aynı zamanda arabuluculuk yoluna başvurma süresidir.
- Arabuluculuğa Müracaatın Sürelere Etkisi: Süreç, somut uyuşmazlığa göre kiracı veya kiraya verenin arabuluculuk bürosuna başvurması ile başlar ve arabuluculuk son tutanağının düzenlendiği tarihte sona erer. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Kira uyuşmazlıklarında ilgili uyuşmazlığa dair açılabilecek davaların ihtar süresi içinde arabuluculuğa başvuru da karşı tarafın arabuluculuk sürecine katılımı ve her iki tarafın da imzasını taşıyan arabuluculuk son tutanağının düzenlenmiş olması koşuluyla yazılı bildirim yerine geçer. Bu yöntemle bildirim şartını dava açma süresi henüz başlamadan ihtiyari arabuluculuğa başvurarak ya da ihtar süresinde dava şartı arabuluculuğa başvurarak da gerçekleştirmek mümkündür. Arabulucu, yapılan dava şartı başvuruyu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içerisinde sonuçlandırmak zorundadır ancak gerekli görürse zorunlu durumlarda bu süre arabulucu tarafından en fazla bir hafta daha uzatılarak azami dört hafta içerisinde süreç sonuçlandırılmak zorundadır. İhtiyari arabuluculuk faaliyetinin sona ermesi hususunda kanunen belirlenen bir süre olmamakla birlikte uyuşmazlık konusuna uygun olarak mümkün olabilecek en kısa zamanda sürecin tamamlanması gerekir.
- Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Sürecinin Sona Ermesi ve Sonuçları: Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci diğer arabuluculuk süreçlerinde olduğu gibi HUAK m.17 uyarınca; tarafların uyuşmazlık konusu hakkında anlaşmaya varması, arabuluculuk için sarf edilenden daha fazla çabaya gerek olmadığının taraflara da bu husus danışıldıktan sonra arabulucu tarafından saptanması, taraflardan birisinin arabuluculuk faaliyetinden çekildiğini bildirmesi, tarafların arabuluculuk faaliyetini sona erdirme hususunda anlaşmaları, söz konusu uyuşmazlığın arabuluculuğa elverişli olmadığının tespit edilmesi, arabuluculuk süreci sırasında uyuşmazlığın taraflarından birinin ölümü sebepleriyle sona erebilir. Arabuluculuk sürecinin hangi sebeple sona erdiği, taraflar anlaşma sağlayamadıysa tarafların anlaşamadığı hususların ne veya neler olduğu arabuluculuk son tutanağında belirtilir. Taraflar ve avukatları ile arabulucunun birlikte imzaladıkları anlaşma belgesi, kanunlarda icra edilebilirlik şerhi alınmasının zorunlu kılındığı haller hariç, ilam niteliğinde belge sayılır. İcra edilebilirlik şerhi kavramı ise bir belgenin cebri icraya elverişli olduğunun mahkeme tarafından tespit edilmesidir.
Emsal dosyalarda dinlenen tanık anlatımlarına göre, arabuluculuk görüşmelerinin hiç yapılmadığı, hatta arabulucunun da işçilerin imzaladığı aşamada işyerinde olmadığının beyan edilmesi karşısında; usulüne uygun bir arabuluculuk başvurusunun ve görüşmesinin yapılmadığı gibi mevzuat hükümleri çerçevesinde arabuluculuk anlaşma belgesinin düzenlenmediği (Y9HD)
Arabulucu Ücreti; dava şartı arabuluculukta arabuluculuk süreci sonucunda taraflara ulaşılamamış olması, taraflar katılmadığı için görüşme yapılamamış olması veya iki saatten az süren görüşmeler sonunda tarafların anlaşamamış olması durumlarında, iki saatlik ücret tutarı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarife’sinin birinci kısmına göre Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir. İki saatten fazla süren görüşmeler sonunda tarafların anlaşamamış olmaları durumunda ise iki saati aşan kısma ilişkin ücret aksi kararlaştırılmadıkça uyuşmazlığın taraflarınca eşit şekilde uyuşmazlığın konusu dikkate alınarak Arabuluculuk Asgari Ücret Tarife’sinin birinci kısmına göre karşılanır. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk ücreti belirlenirken anlaşma sağlanması durumunda ise örneğin tahliye talepli bir uyuşmazlıkta arabuluculuk ücreti belirlenirken Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesinin ikinci kısmındaki konusu para olan veya para ile değerlendirilebilen uyuşmazlıklar için üzerinde anlaşılan miktar; bir yıllık kira bedeli tutarının yarısı, kira tespiti uyuşmazlıklarında ise tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı olarak baz alınarak arabuluculuk ücreti söz konusu bu tutar üzerinden belirlenir.
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederim.”
Kaynakça:
- 6325 Sayılı HUAK
- 6098 Sayılı TBK
- AYDOĞDU, Murat / KAHVECİ, Nalan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 2019, 4. Baskı
- Uzman Arabuluculuğa Giriş Kitabı, © Avrupa Konseyi, Mayıs 2023
- Yargıtay Kararları
Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol Aslan tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.