Image by wirestock on Freepik
TBK m. 315 “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davasının Yasal Dayanağı: Kiracının temerrüdü TBK m. 315’de düzenlenmiştir. Buna göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de borcunu ifa etmemesi durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. İİK m. 269 ise temerrüt ihtarının İcra Müdürlüğü aracılığıyla tahliye talepli ödeme emri olarak gönderilmesine olanak tanımaktadır. TBK m. 315 kiracının kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcunu yerine getirmediği, temerrüde düştüğü hallerde kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı tanımıştır. Hüküm, sözleşmenin sürdürülebilmesi açısından bir yandan temerrüde düşen kiracıya borcunu ödemesi yönünde bir imkân tanırken, diğer taraftan kiraya verene, kiracının borcunu ifa etmemesi sonucuna bağlı olarak sözleşmeyi sona erdirme hakkını düzenlemiştir.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davasının Tarafları: Temerrüt nedeniyle tahliye davasında davayı sözleşmenin tarafı olan kiraya veren açar. Kiraya veren birden fazla ise temerrüt ihtarının birlikte keşide edilmesi, davanın da birlikte açılması gerekir. Temerrüt ihtarındaki bu eksiklik sonradan giderilemez. Keza kiraya veren ölmüş ise, mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarın tüm mirasçılar tarafından keşide edilmesi ve davanın da yine mirasçılar tarafından birlikte açılması gerekir. Sözleşmenin tarafı olmayan malikin önceden ihtar göndermek koşulu ile dava hakkı bulunmaktadır. Taşınmaz paylı mülkiyete konu ise bu durumda temerrüt ihtarında pay ve paydaş çoğunluğu aranmalıdır. Aksi durumda temerrüt ihtarı hukuki sonuç doğurmaz. İhtardaki bu eksiklik dava aşamasında giderilemez.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davasının Ne zaman Açılması Gerekir: Kira alacağı ve tahliye istemli olarak başlatılan icra takibine borçlu kiracı yasal sürede borca itiraz etmemiş ve borcunu ödememiş ise alacaklı kiralayan davacı İİK m. 269/a gereğince, ödeme süresinin (30 gün) bitim tarihini takip eden 6 ay içinde, icra mahkemesinden tahliye isteminde bulunabilecektir. Borca itiraz var ise Mahkemeden itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunulmalıdır.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları: Temerrüt nedeniyle kira sözleşmesinin sona erme şartları, TBK m.352/2 uyarınca;
- Kanuna uygun kira sözleşmesi bulunması,
- Kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması,
- Kiracının muaccel olan kira bedeli borcunu ifa etmemiş olması,
- Kiraya verenin kiracıya açık ve anlaşılır yazılı (m.348) bildirimde bulunmasıdır.
Kira veya yan gider borcunun temerrüde konu olabilmesi için borcun muaccel olması, yani vadesinin gelmiş olması gerekir. Kira borcu dönemsel bir borç olup ödeme zamanı kira sözleşmesinde kararlaştırılmış ise borç kararlaştırılan bu tarihte muaccel hale gelir. Sözleşmede belirli bir vade kararlaştırılmamış ancak kira parası sözleşmede aylık olarak belirlenmiş ise her ayın sonunda ödenmelidir. Muaccel hale gelmiş kira borcu ve yan giderlerin kiracının temerrüdüne esas olması için kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır. Ödemenin sözleşmede kararlaştırılan şekilde yapılması gerekir. Kira parası götürülecek borçlardan olup kiraya veren ancak adresinde yapılacak ödemeleri kabul etmek zorundadır. Konutta ödemeli olarak kira parasının gönderilmesi de temerrüdü engeller. Kira parasının banka havalesi ve adi posta havalesi ile gönderilmesi durumunda, kiraya verenin ödemeyi kabul zorunluluğu yoktur. Kiraya verenin ödemeyi kabul etmemesi temerrüdün oluşumuna engel olmaz. Eski dönemlere ilişkin kira borçları veya sözleşmedeki artış şartından kaynaklanan kira farkı alacakları kiracının temerrüdüne esas teşkil eder. Kiracı temerrüt ihtarına konu kira parasını ödediğini kanıtlamak durumundadır.
Temerrüt nedeniyle tahliye davasına konu yazılı bildirimde muaccel hale gelen kira parası ve yan giderlerin ödenmesi için kiracıya tanınacak süre konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 gün diğer kira sözleşmelerinde (adi kira ve menkul kiralarında) en az 10 gün olmalıdır. Bu süre ihtarın tebliğ edildiği günü takip eden günden itibaren işlemeye başlar. İhtarın tebliğ edildiği gün sürenin hesabında nazara alınmaz. Noterden ihtarname gönderilmesi ve tebliğ süreçleriyle uğraşmak yerine İcra Müdürlüğünden takip dosyası başlatmak, hem dava sürecinde delillerin toplanması kolaylaştırır, hem de kirasını ödemeyen kiracıya haciz baskısı oluşturacağından dolayı daha çok tercih edilmektedir. Temerrüt ihtarında ise akdin feshi ve tahliye iradesi açıkça ortaya konulmalıdır.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davasında İncelenecek Deliller: Temerrüt nedeniyle tahliye davasında incelenecek deliller: Kira sözleşmesi, temerrüt ihtarı ve tebliğ belgeleri, ödeme savunmasında bulunulması halinde sunulacak ödeme belgeleri, banka kayıtları getirtilip incelenmeli, gerektiğinde bu ve benzeri belgeler üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmalıdır.
Temerrüt ihtarının konusu: İhtarın konusu kira parası veya yan giderlerdir. Yan giderlerin neler olduğu kanunda tanımlanmamıştır. Ancak m. 317’de temizlik ve bakım giderleri ile m. 341 belirtilen ve aksi kararlaştırılmadıkça kiracının ödemekle sorumlu olduğu ısıtma, aydınlatma gibi kullanma giderleri bu kapsamda düşünülebilir.
Ödenecek Kira Bedelinin Tespiti: Kira sözleşmesi kurulurken taraflar, kira bedelinin niteliği ve miktarı konusunda, sözleşme özgürlüğüne getirilen sınırlamalar (TBK m. 26-28) saklı kalmak kaydıyla, kira bedelini serbestçe belirleme yetkisine sahiptirler. Bu belirleme, kira bedelinin ne şekilde ödeneceğine, ödeme zamanına ve miktarına ilişkin olabilecektir. Söz konusu konulara dair yapılacak sözleşme taraflar için bağlayıcı niteliktedir. Sözleşmede artış şartı öngörülmüş ise kira bedeli bu artış şartına göre hesaplanmalıdır. Ancak konut veya çatılı işyerleri için bir istisna getirilmiştir. TBK m. 344 uyarınca konut veya çatılı işyerlerinde sözleşmedeki oran bir önceki kira dönemi itibariyle üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçemez. Keza konut ve çatılı işyerlerinde kira bedelinin yabancı para olarak tayin edilmesi durumunda TBK m. 344/4 uyarınca beş yıl süre ile kira bedelinde değişiklik yapılamayacağından sözleşmedeki artış koşulu geçersizdir. Kiracı kira bedelini tam olarak ödemek zorundadır, kesinti yapamaz. Dolayısıyla, havale ve gönderme masrafını kiracı karşılamak zorundadır, aksi halde temerrüt nedeniyle tahliye davasıyla karşı karşıya kalabilir.
Kira sözleşmesinin feshedilmesiyle birlikte kiracının kiralananı geri verme borcu: Kira sözleşmesinin feshedilmesiyle birlikte kiracının kiralananı TBK m. 334 çerçevesinde geri verme borcu ortaya çıkar. Ayrıca, kira sözleşmesinin vaktinden önce feshedilmesinden dolayı kiraya verenin bir zararı ortaya çıkarsa, kiracının bu zararı da tazmin etmesi gerekecektir. Bir başka ifadeyle, kiraya veren TBK m. 315 uyarınca kiracının temerrüdü nedeniyle kira sözleşmesini feshederse, sözleşmenin vaktinden önce sona ermesi sebebiyle uğradığı zararının tazmin edilmesini talep edebilecektir. Böyle bir durumda tazmini istenen zarar, niteliği itibariyle menfi değil, müspet zarar olacaktır. Zira ortaya çıkan zarar, kira sözleşmesinin sona ermesinden kaynaklanan, fakat sözleşmenin ifasına olan menfaatin gerçekleşmemesinden doğan zarardır
Kaynakça:
- TBK
- İcra İflas Kanunu
- Dr. M. Aydoğdu, Dr. Öğr. Ü. N. Kahveci, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri
- Yargıtay Kararları
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederiz.”