Image by freepik
TBK m. 352/3 Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Kira sözleşmesi; kiracı ile kiraya veren arasında akdedilen bir sözleşmedir. Bu sözleşmede kiracı belirli bir bedel karşılığında kiraya verenin taşınır veya taşınmaz malını kullanma ve ondan yararlanma hakkını elde etmektedir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sözleşmenin sona ermesi: TBK m..352/3 kapsamı, kira sözleşmesinin diğer sona erme sebeplerinden farklı olarak sadece konut kiralarına özgüdür. İşyeri kiraları bu kapsamda değildir. Çünkü bu hükümle kanun koyucu aslen kiracının barınma ihtiyacını giderebilmesi ve açıkta kalmamasını amaçlamaktadır. TBK m..352/3’e göre, söz konusu tahliye için belirli şartların bir arada bulunması gerekir:
- Kiracının konut olarak kullandığı taşınmazın bulunduğu ilçe veya belediye sınırları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin bir taşınmaza sahip olması gerekir. Açılan tahliye davasında tahliye kararı verilebilmesi için kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve davalının sosyal durumu, aile nüfus sayısı itibariyle oturmasına elverişli bulunması gerekir. Bu iki koşulun bir arada bulunması zorunludur.
Kirada oturulan konutun, kiracının sahip olduğu konut ile aynı ilçe veya belde sınırları içinde bulunması gerekir. Kiracının oturulabilir nitelikteki konutu kira sözleşmesinin kurulmasından sonra edinmesinin ise sonuca etkisi bulunmamaktadır. Bunun yanında, söz konusu konutun, kiracının aile yaşamına ve aile üyelerine de uygun olması gerekir. Örneğin 3 çocuklu 5 kişilik kiracı bir ailenin aynı belde de 2+1 odalı evinin bulunması bu şartı karşılamaz.
Bu tahliye davasının açılması için kiraya verenin kendisinin ya da yakınlarının konut ihtiyacı olması şart değildir. Kiralanan konutta, kiracı ile birlikte yaşasalar dahi, kiracının anne, baba ya da çocuklarına ait konut kiracının tahliyesi için yeterli değildir. Söz konusu taşınmazın işyeri olarak kiralanmasına rağmen aynı zamanda konut olarak da kullanıma elverişli olması halinde buranın konut olarak nitelendirilmesinde ve tahliye davasının açılmasına engel değildir. Konut üzerinde kiracı veya eşinin mülkiyet hakkı bulunmalıdır. Kiracı ve eşine ait bir konut üzerinde bir üçüncü kişinin intifa hakkı, oturma hakkı ya da üst hakkı bulunması durumunda kiracı ve eşi malik konumunda olsa dahi söz konusu konutta oturması mümkün olmadığı için bu hüküm uygulama alanı bulamayacaktır.
- Kendi Konutunun Bulunma Zamanı: Kiracı veya eşinin konutunun bulunması konusunda önemli olan davanın açılma zamanıdır. Dava açıldığı sırada konutun mülkiyeti bir başkasına devredilmişse dava reddedilir.
- Sözleşme yapılırken kiraya verenin, kiracının oturmaya elverişli bir konutunun olduğunu bilmemesi gerekir. Öncelikle vurgulamak gerekirse, kiraya verenin bu durumu bilerek sözleşme imzalaması tahliye talebinden örtülü feragat anlamına geldiği için tahliye hakkını kullanamaz. Kanunda bahsedilen elverişlilik unsurunu objektif ve sübjektif elverişlilik olarak ayrı ayrı nitelendirdiğimiz zaman; aşırı nemli, depremde zarar görmüş veya yıkılması gereken konutun objektif olarak oturmaya elverişli olmadığı söylenebilir. Sübjektif elverişlilik ise taşınmazın büyüklüğü ve kiracının birlikte yaşadığı aile üyelerinin sayısının, sosyal durumu, sağlık durumu ve ihtiyaçlarının dikkate alındığı kriterler bütünüdür. Örneklemek gerekirse: Yürüme zorluğu çeken kiracının kendi konutunun üst katlarda bulunması ve binada asansörün bulunmaması halinde elverişlilik unsuru gerçekleşmemiş olacaktır. Eğer kiracının taşınmazında başka bir kiracı oturuyorsa, o da kendi kiracısına karşı konut gereksinimi nedeniyle tahliye davası açmalıdır. Kiracının ya da eşinin ortak malik olduğu durumlarda (pay ve paydaş çoğunluğu sağlayacak şekilde) diğer maliklere, kiracının yahut eşinin o konutta oturmaya rızaları olup olmadığının sorulması gerekir. Elbirliği mülkiyette ise oybirliği gerekecektir.
- Kiraya veren, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde bu davayı açmalıdır. Kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde bu davayı açmadığı takdirde dava hakkı düşer.
- Tahliye Davası: Diğer sona erme hallerinde olduğu gibi kiraya verenin, sona erdirme hakkını mutlaka dava yolu ile kullanması gerekir. Davayı kiraya veren sıfatına sahip olan kişi açmalıdır. Kiraya verenlerin birden fazla olması durumunda dava açılması, paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğu ile elbirliği mülkiyetinde oybirliğiyle ile mümkün olmaktadır. Ancak bu şart gerçekleşmeden dava açılırsa dava reddedilmez, diğerlerinin muvafakati için süre verilir. Dava kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise bir aylık sürenin başlangıcı genel hükümlere göre belirlenecek fesih dönemlerinden itibaren başlayarak hesaplanacaktır. Bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Fakat getirilen istisna ile en geç bir aylık süre tamamlanmadan önce dava açılacağının kiracıya yazılı olarak bildirilmesi halinde dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır.
- Görevli ve Yetkili Mahkeme: Görevli ve yetkili mahkeme, tahliye talep edilen kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kaynakça:
- 6098 Sayılı TBK
- Dr. M. Aydoğdu, Dr. Öğr. Ü. N. Kahveci, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri
- Yargıtay Kararları
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederiz.”