Designed by Freepik
Yan giderlere katlanma borcu, m.303: Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
Kullanma giderleri, m.341: Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.
Yan Giderler: Kiralananın kullanımını kolaylaştıran dolaylı, bağlantılı harcamalardır. Kiracının ödemekle yükümlü olduğu yan giderler, kira bedeli dışında kalan ve kiracının kullandığı mülkün düzenli işleyişi için gerekli olan masraflardır. Kiralananın kullanımıyla ilgili giderler olup kira bedelinden farklı niteliktedir. Kiracının bu tür giderleri ödeme borcunu üstlendiği durumlarda, kiracı tarafından kira bedelinin veya yan giderlerin ifasında temerrüde düşülmesi ve TBK m.315 uyarınca ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirme hukuki sonucuna bağlanmıştır. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanım hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum veya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
TBK m.302’de bahsedilen zorunlu sigorta vergi ve benzeri yükümlülükler ve giderler eşyanın kiralanmasından ve kullanılmasından bağımsız (…) giderlerdir. (Y6HD)
Yan Giderin Unsurları: Yan giderlerin varlığı için aranan koşullar ise;
- Kiraya veren veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderler; Yan giderlerin karşılığını oluşturan yan edimlerin kiraya veren veya üçüncü kişi tarafından sunulması, sunulan edimlerden yarar sağlayan tarafın kiracı olması gerekmektedir.
- Kiralanın kullanımı ile ilgili bir yan edimin sunulması; Aidat adı altında asansör, havuz, bahçe temizlik ve bakım gideri, ortak alan aydınlatması, peyzaj giderleri, kapıcı, güvenlik ücreti gibi kullanımla ilgili giderlerin kiracıya, kiralananın sözleşme süresince kullanıma hazır bulundurulmasına hizmet eden giderlerin ise kiraya verene ait olarak uygulanmaktadır. Söz konusu giderler, kiraya verenin eşyanın kullanıma hazır ve elverişli halde bulundurulması yükümlülüğüne hizmet eden ve bu yönde kiralananın kullanılmasına ilişkin yükümlülüklerdendir. Zira kiracı kullandığı ve faydalandığı hizmetlerin karşılığını oluşturan bedeli ödemekle yükümlüdür. Diğer taraftan, bir binada merkezi ısıtma sisteminden ferdi ısıtma sistemine geçilmesi, taşınmazın çatısının tamiri, taşınmazın dış cephesine ısı yalıtımı yapılması, konutun bulunduğu siteye yüzme havuzu yapılması gibi işlemler her ne kadar taşınmazla ilgili olsa da bunların yapılması kiralananın kullanılması ile ilgili değil, kiralananın bizzat kendisi ile ilgili işlemler olduğu için yan gider olarak nitelendirmek mümkün değildir.
- Kira bedeli ile karşılanmayan harcamalar olması; Yan edimler, asli edim yükümlülüğüne bağlı olmakla beraber, içerik olarak asli edimden farklı bir nitelik ihtiva etmesi dolayısıyla, asli edimden ayrı olarak ifa davasına konu edilebilir; nitekim yan edim yükümlülüğü taraflar açısından ayrı birer hak ve borç teşkil eder
Apartman aidatının kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez. (Y6HD)
Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başkaca ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğinden mantolama bedelinin kiracının ödemek zorunda olduğu bedel sayılamayacağı dikkate alınarak mantolama bedelinin ve depozitonun kiracının kabulünde olan boya masrafı dışında kalan kısmının mahsup edilmesi (Y3HD)
Kullanım Gideri: Uygulamalara bakıldığında somut olaya ilişkin olarak genellikle, aidat, yakıt gideri, su, elektrik, doğalgaz vb. harcamaların yan gider olarak nitelendirildiği ve yükümlülüğün belirlenmesinde öncelikle sözleşme hükümlerinin göz önüne alındığı görülmektedir. Taraflarca sözleşmede ayrıntılı düzenleme yapılmamış olması halinde ise TBK hükümlerine göre değerlendirme yapılarak, kiracının ödemekle yükümlü olduğu bu giderlerin ödenmemesi halinde m.315 gereğince temerrüdün gerçekleştiği kabul edilmektedir.
TBK m.341/II hükmü, kullanma giderlerine katlanan tarafın talep edilmesi halinde belge ibrazına ilişkin yükümlülüğünü düzenlemektedir. Buna göre, “Giderlere katlanan taraf bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.” Özellikle de kiraya verene yüklenmiş yan giderleri, kiracının ödemesi halinde ispat aracı olarak harcamaları belgelendirme zorunluluğu bu kapsamdadır. Yine m.346 göre kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilememektedir.
Taraflar, kira sözleşmesinde, tamir, bakım ve diğer masrafların kiracıya ait olduğu konusunda anlaşmışlardır. Sözleşmenin bu hükmü yorumlanırken, kiralananın alelade kullanılması için gereken giderlerin kiracı tarafından üstlenildiği kabul edilmeli, malikin ortak giderlere ilişkin tüm yükümlülüklerinin kiracıya devredildiği kabul edilmemelidir. (Y3HD)
Yan Giderin İfa Zamanı ve Yeri: TBK m.314 hükmünce; kiracı aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. İfa yeri ise öncelikle sözleşme serbestisi gereğince taraflarca kararlaştırılabilecektir. Günümüzde genellikle apartman/site yönetimi adına açılan banka hesaplarına, belirledikleri tarihe göre ödenmektedir. Ancak, tarafların açık veya örtülü irade beyanı ile sözleşmede bu konuda düzenleme yapmadıkları takdirde ifa yeri ise m.89/I hükmünce alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yeridir.
Kiracı, kiraya veren adına yaptığı ödemeyi kiraya verenden talep edebilecek ise de kira sözleşmesinde açıkça yazılmayan hallerde kiracı herhangi bir nedenle kira bedelinden kesinti yapamaz. (Y8HD)
Yan Gider Ödeme Borcunu İfa Etmeyen Kiracının Temerrüdü: Her türlü kira sözleşmesine uygulanabilen, emredici nitelikteki ve özel bir olağanüstü fesih sebebi olarak m.315 hükmünce: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Hükmün emredici niteliği gereği söz konusu süreler kısaltılamayacak ancak “en az” dendiği için kiracı lehine uzatılabilir. Görüldüğü gibi m.315 sadece kira bedelinin değil yan giderlerin ödenmemesini de bir fesih sebebi olarak aynı sonuca bağlamıştır. Kira bedeli gibi süreklilik arz eden yan giderin ifa edilmemesi fesih sebebi olarak öngörülmüş olduğundan, iki borçtan sadece birinden temerrüde düşülmesi halinde sözleşmenin feshi mümkündür. Temerrüdün şartları ise:
- Kiralananın teslimi ve kira bedeli veya yan gidere ilişkin bir borcun bulunması,
- Muaccel kira bedeli veya yan gidere ilişkin borcun ödenmemesidir.
Kira sözleşmesinde kira bedelinin her ayın ilk 5 işgünü içerisinde ödeneceği kararlaştırıldığına göre Mart 2013 ayı 5. işgünü olan 7.3.2013 tarihinde Mart 2013 ayı kira bedeli muaccel (istenebilir) değildir. Bu nedenle keşide edilen ihtarname tarihinde Mart 2013 ayı kira bedelinin ödenmemesi nedeni ile kiracının temerrüde düştüğü kabul edilemez (Y6HD)
Temerrüdün Hukuki Sonuçları: TBK m.315 hükmünce kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için kiracının temerrüdü gerekli ancak yeterli değildir. Kiraya veren temerrüde düşen kiracıya yazılı olarak, öncelikle borçlarını kanunda öngörülen süreler içerisinde ifa etmesi için bildirimde bulunarak temerrüde düşen kiracıya feshi engelleyecek son bir imkan tanımalıdır. Kiracıya yapılacak bildirimin yazılı yapılması ise geçerlilik koşuludur ancak adi yazılı şekilde yapılması da yeterlidir. Bildirimin geçerli olabilmesi için talep edilen borcun muaccel olması ve ödenmeyen kira bedeline ait ayların ve yan giderin neler olduğu ile miktarının açıkça ve doğru olarak gösterilmesi gerekmektedir. Temerrüdün hukuki sonuçları;
- Fesih bildirimi ve sözleşmenin feshedilmesi,
- Kiralananın geri verilmesi,
- Kiraya verenin tazminat talebi,
- Kiraya verenin temerrüt faizi talebidir.
Bildirimin, kiraya veren tarafından yapılması gerekir. Bu nedenle sözleşmesi yapıldıktan sonra kiralananı satın alan yeni malikin de fesih için süre verme hakkı bulunmaktadır. Birden fazla kiraya veren bulunması durumunda ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan, kiralanan paylı mülkiyete konu ise, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyetine tabi ise bildirimin bütün maliklere (tüm mirasçılara) yapılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin ise kiracıya süre vermesi ve ödenmemesi halinde sözleşmeyi fesih hakkı bulunmamaktadır. Bildirimin sonuç doğurabilmesi için kiracıya (birden fazla kiracı bulunması halinde tüm kiracılara) ulaşması yeterli, öğrenilmesi ise şart değildir.
Temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiraya verenler tarafından açılması gerekir. Kiraya verenler birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan takibin mirasçılar tarafından birlikte başlatılması ve davanın da birlikte açılması gerekir. (Y8HD)
Kiracının, usulüne uygun bildirime rağmen verilen süre içerisinde ihtarda yer alan borcunu eksiksiz şekilde ifa etmemesi halinde, kiraya veren m.315 hükmünce sözleşmeyi fesih hakkına sahip olacaktır. Kiracının, feshi engelleyebilmesi ise verilen süre içerisinde borcunu ifa etmesine bağlıdır. Bununla birlikte kiraya verenden olan alacağına ilişkin takas hakkını kullanması veya tayin edilen tevdi mahalline borcunu yatırması da feshi engeller.
Kiracıya m.315 hükmünce yapılan bildirimde verilen süre içerisinde, borcun ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça bildirilmesi halinde ayrıca bir fesih beyanına gerek olmaksızın yasal ödeme süresinin sonunda sözleşmenin sona ereceği kabul edilmektedir. Bu durumda sözleşme ileriye etkili olmak üzere sona erer. Ancak kiraya veren muaccel borçları için temerrüt tarihinden ayrıca temerrüt faizi talep edebilir ve sözleşmenin feshine rağmen kiralananın boşaltılmaması üzerine tahliye davası açabilir. TBK m.122 hükmünce kiraya verenin temerrüt nedeni ile uğradığı zararın temerrüt faizinden fazla olması halinde aşkın zarar da talep edilebilir.
Zamanaşımı: Dönemsel (düzenli aralıklarla) olarak ödenen yan giderlere ilişkin olarak da beş yıllık zamanaşımı süresi uygulanmaktadır. Bununla birlikte tek seferde ödenen yan giderler ise on yıllık zamanaşımına tabiidir.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davasının Tarafları: Davayı sözleşmenin tarafı olan kiraya veren açar. Kiraya veren birden fazla ise temerrüt ihtarının birlikte keşide edilmesi, davanın da birlikte açılması gerekir. Temerrüt ihtarındaki bu eksiklik sonradan giderilemez. Keza kiraya veren ölmüş ise, mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarın tüm mirasçılar tarafından keşide edilmesi ve davanın da yine mirasçılar tarafından birlikte açılması gerekir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme: Görevli Mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Yetki bakımından kesin yetki söz konusu olmayıp, kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesinde de açılabilir.
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederiz.”
Kaynakça:
- 6098 Sayılı TBK
- 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- Yargıtay Kararları
- AYDOĞDU, Murat / KAHVECİ, Nalan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 2019, 4.Baskı
- OĞUZMAN, Kemal / ÖZ, Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C:1, 2018, 16. Bası
- BAŞAR, Ömer, Kira Bedelini Ödemede Temerrüt ve Sonuçları, Makale
Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol Aslan tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.