Designed by Freepik
Aidat Borcu Sorumluluğu: Taşınmaza ilişkin malik kişi kim ise aidat borcunu o kişi ödemelidir. Malik belirtilen dairede oturmuyor olsa dahi bu borcu ödemek zorundadır. Ancak henüz iskanı alınmamış, kat irtifakı bozulmamış ise bu durumda aidat borcunu müteahhit ödemek durumundadır. Kat irtifakı alındıktan sonra yeni kat malikleri daireyi aldıkları aydan itibaren orada oturmasalar dahil aidatı ödemekle yükümlüdürler. Malik kişi taşınmazı bir kişiye kiralamış ise aidat ödeme yükümlülüğü yine malikin sorumluluğundadır. Ancak kiracılar, kirada oturdukları dönem süresince aidat ödemelerini kendileri karşılamak zorundadır. Eğer kiracı aidat borcunu ödemiyorsa, apartman yöneticisi bu tutarı ev sahibinden tahsil etmelidir. Kat malikinin, KMK m.22 uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.
Site aidatı sözleşmede aksi belirtilmedikçe site yönetimine ödenmesi gereken bir borç olduğundan kiracıdan istenebilmesi ve temerrüt ihtarına konu edilebilmesi için kiraya verenin bu bedeli site yönetimine ödemiş olması gerekir. (Y6HD)
Apartman, Site ve İşyeri Aidatının Hukuki Dayanağı: KMK m.20 hükmünce; Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Dolayısıyla, en sık karşılaşılan ve merak edilen konulardan biri olarak zemin katta oturan malik, kendisinin asansörden faydalanmadığını veya çatıda yapılacak bir tamiratın kendisi ile ilgisi olmadığını ileri sürerek payına düşen masrafı ödemekten kaçınamaz.
Yüklenicinin inşaatı süresinde bitirip teslim etmediği ve bu suretle temerrüde düştüğü sabittir. …2009 dönemine ilişkin site aidatları arsa sahibince yapılan bildirime rağmen yüklenici tarafından ödenmemiş, bunun üzerine site yönetiminin başlattığı icra takibi sonucu açılan itirazın iptali davası hükmüne göre arsa sahibince site yönetimine ödenmek zorunda kalınmıştır. İnşaat, 15.04.2010 tarihli yapı kullanma izin belgesi alınmasına kadar arsa sahibine teslim edilmediği de ortadadır. Bu durumda, arsa sahibine site yönetimince yapılan icra takibi nedeniyle ödemek zorunda kaldığı aidatlar dışında kalan icra takibi giderlerini de borçlu temerrüdü içinde olan yüklenicinin ödemesi gerektiği (Y23HD)
Aidat Belirleme Yetkisi: Aidat bedelini ve ortak giderlerin tahmini tutarını belirleme yetkisi Kat Malikleri Kurulu’na (Genel Kurul) aittir. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Yöneticinin görevi, Kurul tarafından belirlenen bu tutarı tahsil etmek ve harcamaları işletme projesine uygun olarak gerçekleştirmektir. Kurul, yılda en az bir kez toplanarak gelecek dönemin tahmini giderlerini içeren İşletme Projesi’ni oylayarak kabul eder.
İnşaatı Tam Olarak Bitmemiş ve İskan Alınmamış ise Aidat Talep Edilebilir mi? KMK m.17 uyarınca inşaatı tam olarak bitmemiş ve iskanı alınmamış bölüm için aidat talep edilebilir. Ancak, ana taşınmazın üçte ikisinin fiilen kullanıldığının ispat edilmesi gerekir. Bu ihtimalde, gayrimenkullerin yönetimi KMK hükümleri uyarınca yapılacaktır. Gayrimenkulün üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanması halinde, tüm bağımsız bölüm malikleri için aidat ödeme yükümlülüğü doğar. Ortak alanlarda yahut bazı bağımsız bölümlerdeki tadilatların devam ediyor oluşu ya da iskanın alınmamış oluşu aidat ödenmesine engel değildir.
Bina davacı arsa sahibine fiilen teslim edilip oturum başlamış ise de taraflar arasındaki sözleşmeye göre inşaatın tamamlanması ve teslimi iskan (yapı kullanma izin belgesi) şartına bağlanmış olduğundan, hukuki teslim olgusu yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih olan 15/04/2010 tarihi itibariyle gerçekleşmiş olmaktadır. Teslim tarihini yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih olarak belirleyen ve hukuki teslimin gerçekleşmesinden önceki dönemlere ait aidat borcundan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri gereği davalı yüklenicinin sorumlu olduğu (Y6HD)
Aidat Borcu İçin İhtar Çekmek Zorunlu mu? Site yönetiminin ödenmeyen aidat alacakları için icra takibi aşamasına geçmeden önce ihtar, uyarı vb. belge göndermek gibi bir zorunluluğu bulunmamaktadır. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İİK m.68/1. fıkrasında belirtilen belgelerden sayıldığı için tebliğine gerek yoktur.
Aidat Bedeline İtiraz: Yönetici veya yönetimi kurullarının aidat artışlarını mutlaka olağan veya olağanüstü genel kurulda yapacakları bütçe veya ek bütçe ile kararlaştırmaları gerekir. Yöneticiler genel kuruldan yetki almadan aidat artışı yapamazlar. Bu şekilde yapılan artışlara malikler itiraz edebilirler. Kat malikleri bağımsız bölüm toplam sayısının üçte biri imza toplayarak olağanüstü genel kurul toplanma talebinde bulunabilir ve aidatların genel kurulda görüşülerek indirilmesini talep edebilir Ayrıca, kat malikleri kurulunca belirlenen aidat bedelinin fahiş olduğunu düşünen kat maliki toplantıya katılıp karşı oy kullandıysa karar tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ve her halde 6 ay içerisinde ana taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay ve her halde karar tarihinden başlayarak 6 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Kat malikleri kurulu kararının iptali talebiyle açılan davada mahkemenin vereceği karar sadece iptale ilişkin olup mahkeme, iptal edilen kararın yerine uygulanmak üzere yeni karar tesis edemez.
Sitenin birden çok parsel üzerinde kurulduğu, burada toplu yapı yönetimine geçilmediği, parsellerin her birinde KMK hükümlerinin uygulanması imkanının mevcut olduğu, tüm parselleri ilgilendiren site yönetimi adı altında örgütlenmiş bulunan yönetimin yasal bir dayanağının mevcut olmadığı, KMK 20 ve müteakip maddelerine göre her bir parselden oluşan ana taşınmazın ortak gider ve aidatlarının her bir parselin kat malikleri kurulunca atanmış yöneticileri tarafından toplanması gerekir. (Y20HD)
Aidat alacakları için kendisine gönderilen ödeme emrine karşı aidat borçlusu yedi günlük itiraz süresi içinde itiraz edebilir. Yapılan itiraz üzerine takip durur. Ancak haksız şekilde durdurulan icra takibine karşı takibin devamı için ileride dava açılması halinde borçlu buna dair yapılan giderler ve %20’den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatı ödemek zorunda kalabilir.
Ortak gider alacağından kaynaklanan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkin olup, yönetim planında gecikme faizine ilişkin hüküm bulunmadığı, bu hususta kat malikleri kurulunda da oybirliği ile karar alınmadığı, karar defteri ve ilgili icra dosyası üzerinde yapılan inceleme ve değerlendirme neticesinde hazırlanan bilirkişi raporuna göre, davalının ödediği aidat miktarının, icra takibi yolu ile istenen alacak miktarından daha fazla olduğu davalının site yönetimine borcunun bulunmadığı (Y20HD)
Gerek apartman gerekse de site yönetimlerinde yöneticinin/yönetim kurulunun KMK’dan kaynaklı görev ve sorumlulukları bulunduğu gibi kat malikleri ile aralarında kurulan vekalet ilişkisi dolayısıyla TBK’nın vekalet sözleşmesine ilişkin hükümleri uyarınca da görev ve sorumlulukları vardır.
Çok Masraflı ve Lüks Yenilik ve İlaveler: Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.
Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti: KMK m.35 hükmünce kat maliklerinden biri KMK’na göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması ve ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından m.33 gereğince verilen emre rağmen bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi durumlarında çekilmezlik her halde mevcut farz edilir. Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.
Yeni Malikin Eski Aidat Borcundan Sorumluluğu: Eski aidat borcundan yeni malik sorumlu tutulamaz. Yeni malik yalnızca satış tarihinden sonra ödenmeyen aidatlardan sorumlu tutulabilir.
Apartman / Site Aidatı Zamanaşımı: KMK’ya göre, aidat borçlarına ilişkin açılacak davalarda zamanaşımı süresi 5 yıldır. Dolayısıyla, 5 yıl boyunca borç ödenmezse, kat malikleri, bu borcu talep etme hakkını kaybeder. Bu noktada geriye dönük aidat borçları da en fazla geçmiş 5 yıl için talep edilebilir.
Davanın Tarafları: Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için hakimin müdahalesini isteyebilecek kişiler, m.33 uyarınca kural olarak, toplantıya katılıp karara muhalefet eden veya toplantıya katılmamış kat malikleri olmakla birlikte, alınan kararların iptal edilmesinde hukuki yararları bulunması şartıyla, kat maliklerinin külli ve cüz’i haleflerinin, bağımsız bölümde sürekli olarak oturanların veya yöneticilerin de m. 33 uyarınca iptal davası açabilme imkanları olduğu kabul edilmiştir. Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir.
Davalı yönetim kurulu başkanından başka, davalı sıfatıyla V. M.. aleyhine de dava açılmıştır. Davalı V. M.’in davalı D. Sitesi Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı olduğu, husumetin ise davalı D. Sitesi adına Yönetim Kurulu Başkanı A. A. aleyhine açılması yeterli ve gerekli iken davalı sıfatıyla V. M.’e de dava açılması hatalıdır. (Y7HD)
Yetkili ve Görevli Mahkeme: Aidat ve ortak gider alacağına ilişkin davalarda ana taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederiz.”
Kaynakça:
- 634 Sayılı KMK
- 6098 Sayılı TBK
- 2004 Sayılı İİK
- Yargıtay Kararları
Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol Aslan tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.