Designed by Freepik
TMK m.644: Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.
Elbirliği Mülkiyet: Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir (m.701). Birden fazla sahibi bulunan ve maliklerin tamamına, herhangi bir pay gözetilmeksizin veya söz konusu olmaksızın birlikte sahip oldukları mülkiyettir. Ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Elbirliği mülkiyetinde, mirasçılar sadece kendi aralarında taşınmazı satabilirler. Dışarıdan üçüncü bir kişiye satış yapamazlar. Bu mülkiyet şekli, maliklerin kişisel tasarruf hakkını kısıtlar, zira elbirliği mülkiyetine konu olan malların yönetimi daha karmaşıktır. Bir ortak, kendi payını başkasına satamaz, rehin gösteremez ya da bağışlayamaz.
Paylı Mülkiyet: Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır (m.688). Birden çok kimsenin, maddi olarak bölünmemiş bir malın tamamına belli paylarla (hisselerle) ve paydaş (hissedar) şeklinde birlikte yani müşterek olarak malik oldukları mülkiyet türüdür. Bağımsız mülkiyette tek kişi malın tümüne tek başına sahiptir. Paylı mülkiyette ise mülkiyet somut olarak bölünmemiş ancak paydaşların soyut olarak belirlenmiş paylara sahiplikleri söz konusudur. Tapuya da her bir paydaşın pay oranları ve paydaşlıkları belirtilerek işlenir. Paylı mülkiyette, payın paydaşı tarafından diğer paydaşlara ya da 3. kişilere satılabilmesi ya da diğer hukuki şekillerle devredilebilmesi mümkündür ancak paydaşın kanundan kaynaklanan önalım hakkına riayet etmesi gerekir. Diğer yandan gerekli çoğunluk kararı alınmadan bir paydaş tarafından paylı malın tamamı veya bir kısmı kiraya verilmişse diğer paydaşlar bu kira sözleşmesiyle bağlı değillerdir. Eğer sözleşme bütün paydaşlar adına yapılmışsa yetkisiz temsil hükümlerinin uygulanması gerekir. Kira sözleşmesini yapan paydaş işlemi kendi adına ve hesabına yapmış ve diğer paydaşlar da kiracının kullanımına engel olmuşlarsa sözleşmeyi yapan paydaş borcunu yerine getirmemesinin sonuçlarına katlanır. Çünkü yapılan sözleşme geçerlidir.
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi:
- Kadastro Kanunu Uyarınca: Bir mirasçı, miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde tapu sicil müdürü, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Tebligat masrafları ilgilisince karşılanır. Elbirliği mülkiyetinin devamına yönelik bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan herhangi biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu taşınmaz mal üzerindeki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülerek, hissedarlık esaslarına göre mirasçılar adına tapu kütüğüne tescil edilir.
- Dava Yoluyla: TMK m.644 gereğince bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hakimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir. Mirasçılara gönderilecek davetiyede “belirlenen süre içinde elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya paylaşma davası açılmadığı takdirde istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verileceğinin” bildirilmesi zorunludur.
- Tüm ortakların rızası ile tapuda yapılan başvuru sonucu çevirme: En kolay ve masrafsız yöntemdir. Tüm malikler veya vekilleri tapu müdürlüğüne başvurarak dönüşümü talep eder. Örneğin, mülkiyet mirastan kaynaklanıyorsa, tüm mirasçıların veraset ilamları ile birlikte tapuda hazır bulunmaları gerekir. Tapu Müdürlüğü’ne başvuru ve sürecin devamında;
– Başvuru Süreci; Elbirliği mülkiyetinde bulunan maliklerden herhangi biri, tapu müdürlüğüne başvurarak paylı mülkiyete geçiş talebinde bulunabilir. Bu başvuru süreci, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun Ek Madde 3 hükmüne dayanmaktadır. Başvuruda bulunan malik, gerekli evrakları tapu müdürlüğüne sunarak süreci başlatır. Bu aşamada başvuru sahibinden tebligat masrafları da talep edilir, çünkü tüm masraflar başvuruyu yapan malik tarafından karşılanmak zorundadır.
– Tebligat Süreci; Başvurunun ardından tapu müdürlüğü, diğer maliklere Tebligat Kanunu hükümleri doğrultusunda tebligat gönderir. Bu tebligatta, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi talebi ve bu talebe karşı itirazları varsa belirtmeleri için verilen süre açıkça belirtilir. Eğer malikler arasında fiil ehliyeti olmayan veya kısıtlı kişiler varsa, tebligat bu kişilerin kanuni temsilcilerine yapılır. Bu süreç genellikle bir iki ay içerisinde tamamlanmaktadır.
– İtiraz Süreci; Tebligatın yapılmasından itibaren malikler için 30 günlük bir itiraz süresi başlar. Bu süre içinde diğer malikler ya itiraz edebilir ya da sessiz kalabilirler. İtiraz etmemeleri halinde, rızaları var sayılır. Bu durumda tapu müdürlüğü, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi işlemini kendiliğinden gerçekleştirir. Ancak maliklerden herhangi birinin itiraz etmesi durumunda, tapu müdürlüğü paylı mülkiyete geçiş işlemini gerçekleştiremez.
Bu Davalara İlişkin Kurulacak Hükümde: Bu tür davalarda mirasçılık belgesine atıf yapılmakla yetinilmemeli; hüküm sonucunda infazda tereddüte neden olunmayacak şekilde elbirliği halindeki mülkiyetin veya payın mirasçılık belgesindeki paylar oranında paylı mülkiyete çevrilmesine karar verilmelidir. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi davalarına ilişkin kurulacak hükümde;
- Tüm paydaşların paylarının ve paydasının gösterilmesi,
- Paydaşlara verilen payların toplamı ile paydanın birbirine eşit olması gerekir.
Tebligat Süreci: Elbirliği mülkiyetten paylı mülkiyete geçiş işlemi başlatıldığında, taşınmazın sahibi olan ortaklara önemli bir tebligat süreci başlar. Tapu müdürlüğü, ilgili taşınmazın diğer sahiplerine Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebligat çıkarır. Bu süreçte, başvuruda bulunan kişi posta masraflarını ödemek zorundadır. Elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş için yapılan başvurunun ardından tapu müdürlüğü devreye girer. Tapu müdürlüğü, taşınmazın diğer ortaklarına yönelik tebligatı başlatır. Bu tebligat, kişilere itirazlarını belirli bir süre dahilinde bildirmeleri için yapılır.: Masraflar, başvuru sırasında elbirliği mülkiyetindeki paya sahip olan kişi tarafından ödenmelidir. Ödeme yapılmadan süreç başlamaz.
Tebligatlar 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nda belirlenen usullere uygun şekilde yapılır. Bu kanunun 49’uncu maddesi gereğince tebligatlar yapılır ve ortakların adresleri tapu veya nüfus müdürlüğü kayıtlarından saptanır. Tebligat süreci, elbirliği mülkiyetten paylı mülkiyete geçiş için zorunludur. Tüm işlemler kanuni usullere göre yapılmalıdır. Sürecin ilerlemesi için masrafların önceden karşılanması gereklidir.
Kimler Dava Açabilir: Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davalarını mirasçılar açabilir. Mirasçılar dışında alacaklılar da İİK m.121 uyarınca icra hakiminden “yetki belgesi” almak kaydıyla bu davayı açabilirler.
Taraf Teşkili: Kamu düzenine ilişkin olup re’sen, yargılamanın her aşamasında göz önünde bulundurulması gerekir.
Görevli ve Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili, görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kaynakça:
- 4721 Sayılı TMK
- 3402 Sayılı Kadastro Kanunu
- Yargıtay Kararları
- SİRMEN, Lale, Eşya Hukuku, 2020, 8. Bası
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederiz.”
Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol Aslan tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.