Designed by Freepik
TBK, Kira sözleşmesi, m.299: Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kira Sözleşmesi: Bu sözleşme, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları ile kurulur. Yazılı şekil şartı aranmıyor olsa da özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde yazılı yapılması taraflar açısından güvence sağlar.
Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği: Kira sözleşmesi rızai bir sözleşmedir. Sözleşmenin kurulabilmesi için, kira konusunda tarafların rızalarının birleşmesi yeterlidir. Kiralananın kiracıya verilmesi gerekmemektedir. Kira sözleşmesi kural olarak şekle tabi değildir. Sözleşmenin yazılı yapılması, ispat bakımından kolaylık sağlar. Borçlandırıcı bir işlemdir ve kiraya veren kişinin, kiralananın maliki olması gerekmez. Ancak tasarruf yetkisi bulunmayan kiraya verenin kiralananı teslim edememesi veya sözleşme süresince kullanmaya hazır halde bulundurmaması nedeniyle kiracının olumlu zararını tazmin etmekle yükümlüdür. Bunun yanı sıra kiralananın üzerinde intifa hakkı sahibi olan kimse de çıplak mülkiyet sahibinin izin veya onayına bağlı olmaksızın intifa konusu şeyi kiralamaya yetkilidir. Ancak üzerinde intifa hakkı olan yerde çıplak mülkiyet sahibinin kiralama yetkisi yoktur. Keza oturma hakkı sahibinin de bu hakkı, hak sahibinin şahsıyla sınırlanmadığı hallerde bile ailesi ile birlikte oturmasına özgülendiğinden kiralama yetkisi yoktur. Kira sözleşmesinde taraflar edimlerini, sözleşme süresince ifa ile yükümlüdürler. Bu nedenle kira sözleşmesi, ani edimli borç ilişkisi değil, sürekli borç ilişkisi doğurur. Kiracının bedel ödeme borcunu peşin yerine getirmesi, bu sonucu değiştirmez. Kiraya veren kiralananı sözleşmede kararlaştırılan kullanıma elverişli bir durumda sözleşme süresince bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı da kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Üçüncü kişilere karşı kural olarak ileri sürülemez. Ancak, kira sözleşmesinin Tapu Siciline şerhi ile kira sözleşmesinin taşınmazın yeni malikine karşı da öne sürülebilmesi mümkündür.
Kira Sözleşmesinin Unsurları:
- Kira konusu mal: KÇİK’a konu mal taşınmaz olmalıdır. Buna göre; bağlantılı işlemin bağlandığı kira sözleşmesinin konusunu ancak bir taşınmaz oluşturabilir. Bu taşınmazın mutlaka kiraya verene ait olması gerekmez. Başkasının mülkiyetindeki bir malı kiraya veren bir kişi, yasa gereği kiraya verenlerin yararlanabileceği haklardan yararlanır ve onların açabileceği davaları açabilir. Malik olmayan kiraya verenin, kendi adına akdettiği kira sözleşmesi geçerlidir. Ancak malikin kiracıyı tahliye etmesi halinde, kiracı kiraya verenden akde aykırılık hükümlerine göre olumlu zararını isteyebilir
- Kira bedeli: Kiracının en temel borcu, kira bedelini ödeme borcudur. Kira sözleşmesinin kurulmuş sayılabilmesi için tarafların kira bedeli ödeneceği konusunda anlaşmaları şarttır.
- Tarafların anlaşması: Kira sözleşmesinin meydana gelebilmesi için; tarafların kiralananı, kiracının kullanabileceği veya ondan yararlanabileceği şekilde teslim ve karşılığında kira süresi boyunca, kira bedelinin ödeneceği konusunda anlaşması gerekmektedir. Anlaşmanın yazılı olması gerekmez. Ancak yazılı olması ispat bakımından kolaylıklar sağlayacaktır. Ayrıca TBK m.17 gereği, kira sözleşmesinin geçerliliği belirli bir şekle bağlanmışsa, bu şekle uymadan yapılan sözleşme geçersiz olacaktır.
Kira Süresi: Kira süresine ilişkin olarak kanunumuz serbesti tanımıştır. Sözleşme özgürlüğünün yansıması olarak taraflar belirli veya belirsiz süreli kira sözleşmesi yapabilecekleri gibi, belirli süreli kira sözleşmesini aylık (örneğin 3 ay gibi), yıllık örneğin (1 yıl veya 8 yıl gibi) yapabilirler. Bu durum ve serbesti konut ve çatılı işyeri kiraları için de geçerlidir.
Kira Artışı: Tarafların kira artışına ilişkin anlaşmalarının sınırı TÜİK tarafından belirlenen tüketici fiyat endeksine (TÜFE) göre tayin edilmektedir. Esas alınan TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişimidir. Yenilenen kira dönemlerinde kira artışına kiracı lehine üst sınır getirilmiştir.
- Yenileme Dönemlerinde Kira Artış Şartına Getirilen Sınırlama: TBK uyarınca yenilenen kira dönemlerine ilişkin kira bedeli taraflarca belirlenebilir. Çatılı işyeri kiralarının yenilenen dönemlerine ilişkin kira bedelinde ne kadar artış yapılacağına taraflar aralarında karar verebilirler. Ancak bu özgürlük gerek bir yıllık sözleşmelerde gerek bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde süresi içerisinde yapılan artışlar bakımından sınırsız olmayıp; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Tarafların belirlediği kira artış oranına kanun koyucu bir üst sınır getirmiştir.
- Kira Artış Şartının Bulunmaması Halinde: Bu halde; kira bedeli, hakim tarafından kiralananın durumu ve hakkaniyet çerçevesinde belirlenir. Ancak hâkimin bedel üzerindeki takdir yetkisi bir önceki yılın tüketici fiyat endeksi ile sınırlıdır.
Başlangıçta Belirlenen Kira Bedelinde Serbesti ve Müdahale Yasağı: Kira sözleşmelerinde sözleşme serbestisi ilkesi geçerlidir. Taraflar dilediği içerikte kira sözleşmesi yapabilirler. İçerik belirleme özgürlüğünün gereği olarak taraflar kira bedelinin türünü ve miktarını belirleyebilirler.
Beş yıldan Uzun Süreli ve Beş yıldan Sonra Yenilenen Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Artışı: Çatılı işyeri kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenmesi durumunda kira bedelinin belirlenmesi TBK m.344/III hükmü uyarınca hakim tarafından yapılır. Bu hüküm, bir tür kira bedeli tespit davasının temelini oluşturmaktadır. Bu hükmün uygulaması taraflar arasında artış anlaşması olup olmadığına bağlı değildir. Hükmün temelinde, TBK m.344/I-II hükümleri çerçevesinde kira artışının TÜFE ile sınırlanması sebebiyle zaman içinde kira bedelinin emsal kira bedellerinin altında kalması riskinin bertaraf edilmesi ve bu suretle sözleşme dengesinin sağlanması amacı bulunmaktadır. Emsal kiranın enflasyonist ortamda çok kısa sürede ve hızlı şekilde artması da mümkündür. Bu kapsamda da sözleşmenin kurulmasından itibaren beşinci yılın geçmesiyle TBK m. 344/III uyarınca kira bedeli tespit davası açılabilir. TBK m. 344/III’ün lafzına bakıldığında bu kapsamda kira bedeli tespit davası açılabilmesi ancak sözleşmenin “beş yıldan uzun süreli” veya “beş yıldan sonra yenilenen” bir kira sözleşmesi olmasına bağlıdır. Emsal kira bedeli bilirkişi marifetiyle tayin edilir. Yargıtay uygulamasına göre emsal kira bedeli belirlenirken kiralananın nitelikleri ve kiralananın çevresinde aynı özellikte ve tespiti istenen döneme yakın zamanda kurulmuş kira sözleşmeleri dikkate alınır. Tespit edilen kira bedeli üzerinden çoğunlukla “eski kiracı indirimi” olarak hakkaniyete göre yüzde 10 ila 20 arasında bir indirim yapılmaktadır.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına Özgü Sona Erme Sebepleri: Konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesi bakımından TBK’da bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki yol öngörülmüştür.
- Bildirim yoluyla: süre şartlarının oluşması kaydıyla, kira sözleşmesinin taraflarının herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesine son vermelerini ifade eder. Diğer taraftan TBK uyarınca, konut ve işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla, söz konusu feshin geçerli olabilmesi için bildirimin en azından adi yazılı şekilde yapılması gereklidir. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
- Dava yoluyla: TBK’da tahliye davası, kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle olmak üzere iki ayrı başlık altında düzenlenmiş olup kanunda tahliye sebepleri olarak sayılan şartların gerçekleştiğini öne sürerek tahliye için dava açılabilir.
Aile Konutu: TBK’na göre Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır. Kira sözleşmesinde taraf olarak yer almayan eş, kiraya verene kiracının eşi olduğu konusunda bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olabilir ve bu halde kiraya veren için fesih bildirimi ve ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirme zorunluluğu doğacak, kiraya veren buna uymadığı takdirde yaptığı bildirim geçersiz olacaktır
Sigorta Sözleşmesi Yapma Yükümlülüğü: Türk Borçlar Kanunu m.340 gerekçesinde, kiracının kiralananla ilgili bir sigorta sözleşmesi yapmayı üstlenmesinin, geçerli olmayacağı belirtilmesine rağmen, hakim görüş; haklı olarak, kiracının kiralanan yeri sigorta ettirmesinin, kiralananın kullanımıyla doğrudan doğruya ilişkili olduğunu kabul etmektedir. Kiracının yapacağı sigorta sözleşmesinin, kiracının kendi sorumluluk alanında yer alan belli risklere karşı, örneğin su basması, cam kırılması gibi sorumluluk sigortası yapılmasını, kiralananın kullanımıyla ilişkili olduğundan sözleşme tarafını seçme hakkı verildiği sürece geçerli olduğunu kabul eder. Ancak bu yükümlülüğün, kiracıya belli bir sigorta şirketiyle veya kiraya verenin risklerini üstlenen bir sigorta sözleşmesi yapması veya hayat, kaza, hastalık sigortaları gibi bir sigorta yapılmasına ilişkin ise geçersiz olacaktır.
Kaynakça:
- 6098 Sayılı TBK
- ACAR, Faruk, Beş Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde TBK m.344/3’ün Uygulanması Sorunuyla İlgili Bir Yargıtay Kararı İncelemesi, YÜHFD, C.XVIII, 2021/2, s.445-466
- AYDIN ÖZDEMİR, Elif, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi ile Bağlantılı İşlemler, 2017
- KÜÇÜKDAĞLI Ayşegül, Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Yüksek Enflasyonun Etkisi, SÜHFD, C.31, S.3, 2023, s. 993-1037
- ÖZTÜRK, Mehmet, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Halleri, DEÜHF Dergisi, Prof. Dr. Şeref ERTAŞ’a Armağan, C.19, Özel Sayı-2017, s. 1549-1595
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederiz.”
Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol Aslan tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.