Designed by Freepik
Zorunlu Geçit Hakkı, m.747: Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.
Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.
Zorunlu Geçit Hakkının Hukuki Niteliği: Yasal dayanağını 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.747 vd. maddelerinden alır ve esas itibariyle komşuluk hukukuna dayanan ve kanundan doğan bir kısıtlamadır. Zorunlu geçit hakkının doğumu için komşu taşınmaz malikine başvurularak taşınmaz maliklerinin bir irtifak sözleşmesi akdetmesi yahut bir mahkeme kararı gerekmektedir. Genel yola çıkmak için uygun bir yolu olmayan taşınmaz maliki, komşu taşınmaz maliklerinden uygun bir geçit verilmesini isteyebilir. Komşu taşınmaz malikleri de kural olarak bu isteği yerine getirmekle yükümlüdür. Ancak, fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi gereğince lehine geçit hakkı tesis edilecek taşınmaz maliki tarafından, aleyhine geçit hakkı tesis edilecek taşınmaz malikine uygun bir bedel ödenmelidir
Zorunlu geçit hakkı, mahiyeti itibarıyla sadece mülkiyet hakkını değil, yükümlü taşınmazın ihtiva ettiği diğer tüm ayni hakları da kısıtlar. Zorunlu geçit hakkının hukuki niteliğinin eşyaya bağlı bir irtifak hakkı olması nedeniyle, bu hak taşınmazların leh ve aleyhine kurulmaktadır. Ayni borç ilişkisi yaratması nedeniyle yükümlü taşınmazın el değiştirmesi durumunda yeni maliklere karşı da ileri sürülebilir ve yeni malikler bu yükümlülüğe aykırı hareket edemez. Geçit hakkından, yalnızca lehine geçit hakkı tesis edilen taşınmaz maliki yararlanabilir. Zira bu hakkın tesisi sonrası taşınmazın geçit olarak ayrılan kısmı, genel yol vasfını haiz değildir. Geçitten yararlanan kişinin, geçit hakkına yapılan müdahalelere karşı el atmanın önlenmesi davası ikame hakkı vardır.
Bu tür davalarda, davacı ve davalı şahısların leh ve aleyhine değil, taşınmazların leh ve aleyhine geçit kurulması gerektiğinden davacının eşine ait 164 ada 17 parsel sayılı taşınmazı da kullanmakta olduğu ve bu taşınmazdan ana yola geçit imkanının bulunduğu gerekçesi ile davanın reddi doğru değildir… (Y14HD)
Zorunlu Geçit Hakkının Kurulabilme Şartları:
- Genel Yola Çıkmak İçin Yeterli Geçidin Bulunmaması; Genel yol, “Yetkili makamlarca genelin kullanılmasına tahsis edilen ve kamudan her bir ferdin başlı başına yararlanmaya yetkili olduğu yol.”lardır. Örneğin yetkili kamu tüzel kişileri tarafından kamunun kullanımına özgülenmiş ve bireylerin yararlanabileceği köy yolları genel yoldur. Zorunlu geçit irtifakının tesisi için bir diğer koşul da, geçit isteminde bulunan taşınmazın “geçit ihtiyacı” olmasıdır. Genel yola çıkamama hali somut olayın özelliklerine göre mutlak veya nispi niteliktedir. Mutlak genel yola çıkmamama, talepte bulunan kişinin taşınmazı ile genel yol arasında hiçbir geçidin bulunmamasıdır. Geçit yoksunluğu olarak da adlandırılan bu durum, toprak kayması, çığ, su baskını ve benzeri doğa olaylarından kaynaklanabileceği gibi bir taşınmazdan imar geçirilmesi yahut parsellere bölünmesi sonucu da karşımıza çıkabilir. Nispi genel yola çıkmama ise mevcut geçidin nicelik ve nitelik bakımından yeterli olmaması halinde karşımıza çıkar. Taşınmazı genel yola bağlayan bir geçidin varlığına rağmen geçit, taşınmazdan yararlanmak bakımından yetersiz kalıyor ise geçit yetersizliği olarak da adlandırılan nispi yola çıkamama hali mevcuttur. Örneğin fabrika bulunan bir taşınmazın ile genel yol arasında sadece insanların kullanabileceği bir geçit bulunmakla birlikte bu geçidin motorlu taşıtların geçeceği büyüklükte olmaması hali geçit yetersizliğidir.
Geçit hakları kurulurken tarafların yarar ve zarar dengesi, fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesine göre belirlenmeli; genel yola çıkmak için davacının ihtiyacını karşılayabilecek birden fazla seçenek varsa, mutlaka ona en yararlı ve en az masraflı olacak yerden değil, geçit hakkı vermekle yükümlü olanlardan en az zarar görecek olanın veya olanların da durumu dikkate alınarak ulaşılacak sonuca göre bu ihtiyaç karşılanmalıdır. (Y14HD)
Geçit ihtiyacının belirlenmesinde bazı hususlar değerlendirilmelidir. Örneğin zorunlu olup olmadığı objektif esaslara göre belirlenmeli ve taraflar arasında fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi göz önünde bulundurulmalıdır. Yine, geçit hakkı isteminde bulunulması halinde öncelikle mutlak geçit ihtiyacı mı yoksa nispi geçit ihtiyacı mı olduğunun ortaya konması gerekir. Bu sebepledir ki, mahkemece öncelikle bu yetersizliğin gerçekten söz konusu olup olmadığı üzerinde durulmalı, bu huşu her yönüyle incelenip araştırılmalı, gerekli görülürse uzman bilirkişi veya bilirkişilerin düşüncelerinden de yararlanmak suretiyle bir sonuca ulaşılmalıdır. Böylece, bir geçit zarureti yetersizliğin mevcut olduğu kabul edilirse, ondan sonra en uygun yolun neresi olacağının araştırılmasına geçilmelidir. Eğer mevcut geçit, dolambaçlı veya rahatsız olmasına rağmen taşınmaz ile genel yol arasındaki ulaşımı sağlıyorsa, ihtiyaç olmaması nedeniyle zorunlu geçit irtifakı kurulamaz
- Tam Bir Bedelin Ödenmesi; Tam bir bedel ödeme yükümlülüğü, kusurun şart olarak aranmadığı, hukuka uygun bir müdahale ve zorunluluk sebebiyle doğan zararın tazmin edildiği fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesinin komşuluk hukukundaki yansımasıdır. Diğer irtifak haklarında da olduğu gibi, bedel taraflarca serbest bir şekilde belirlenebilir. Ancak böyle bir belirleme gerçekleşmez ise, bedel mahkeme tarafından bilirkişilere tespit ettirilir. Uzman bilirkişilerce objektif esaslara göre belirlenecek bedel, yasanın açık hükmü gereğince peşin olarak ödenmelidir. Bedelin, hüküm kurulmadan davacıya depo ettirilmesi gerekir. Belirlenen bedel üzerinden uzun zaman geçmesi ve taşınmazın değerini artıracak gelişmeler yaşanması halinde, tekrar bedelin tespit edilmesi gerekebilir. Zorunlu geçit hakkı tesis edilecek yükümlü taşınmaz malikinin yanı sıra, ayni hak sahiplerinin de zarara uğraması kaçınılmazdır. Bu sebeple ayni hak sahiplerinin zararları da uğradıkları zarar oranında karşılanmalıdır. Zorunlu geçit hakkı talep eden taşınmazın ise, yükümlü taşınmazın aksine, özel mülkiyete ait olması şart değildir
- Yükümlü Taşınmazın Özel Mülkiyete Tabi ve Tapuya Kayıtlı Arazi Olması; Tapuya kayıtlı olmayan özel mülkiyete tabi araziler ile tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti tesis edilmiş bağımsız bölümler üzerine zorunlu geçit hakkı kurulamaz. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların öncelikle tapuya kaydedilmesi, ardından zorunlu geçit hakkı talebinde bulunulması gerekmektedir. Aynı şekilde sicile kayıtlı olmayan taşınmazlar lehine de hakkın tesisi mümkün değildir. Bu nedenle, zorunlu geçit gereksinimi duyan ve taşınmazı tapuda kayıtlı olmayan davacıya talep ettiği takdirde mahkemece taşınmazının tapuya tescilini sağlamak amacıyla dava açması için yetki ve süre verilmelidir. Ayrıca, tapu tahsis belgesi olan ancak henüz tapu kaydı tesis edilmemiş taşınmazlar üzerinde de geçit hakkı tesis edilemez.
Bir taşınmazı malikleri taksim ederlerken meydana gelecek parsellerin yollarını da sağlamak zorunluğundadırlar. Bu hususu yerine getirmedikleri takdirde üçüncü kişilerin taşınmazlarından geçit hakkı istemeleri mümkün değildir. (Y14HD)
Geçit Hakkı Kurulurken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar: TMK’na göre geçit hakkının kurulabilmesi için bazı özel koşulların da gerçekleşmesi gerekir;
- Taşınmazın önceki durumlarına ve mevcut yola değer verme şartı: Taşınmaz malikine ait parseller, bir taksim sonucu meydana gelmiş ve genel yolla bağlantıları sağlanmamış ise davacı, davalılara ait taşınmazda geçit hakkı kurulmasını isteyemez ve evvelce müşterek olan taşınmazların maliklerine karşı dava açması gerekir. Aynı şekilde, taşınmaz maliki, taşınmazında mevcut olan yolu, yapı yaparak kapatmışsa, başka bir taşınmaz malikinden geçit hakkı talep edemez.
- Geçidin en az zarar verecek şekilde kurulma şartı; öncelikle geçit hakkına ihtiyacı olan taşınmazın genel yola geçişi için bulunan seçeneklerin tespiti gerekmektedir. Seçenekler arasında yükümlü taşınmaz adına en kısa ve en az gidere neden olacak güzergah üzerinde geçit hakkı tesis edilir. Eğer ikame edilen davada geçidin en az zarar görecek taşınmaz malikinin davalı olarak gösterilmemesi halinde o taşınmaz malikine karşı da dava açılması için süre ikame edilmeli ve derdest dava ile birleştirilerek bir karara varılması gerekmektedir.
Gerekli inceleme yapılıp geçit hakkı kurulması için elverişli tüm seçenekler tartışılıp bunlardan en uygunu belirlenerek, dava dışı bir parselde yer alıyor ise o parsel malikine karşı harcı verilmek suretiyle dava açılmasının sağlanması ve eldeki dava ile birleştirilmesi ve sonra davanın sonuçlandırılması… gerekir. (Y14HD)
- Taraf çıkarlarının dengelenmesi koşulu; Yükümlü taşınmaz malikinin geçit nedeniyle uğrayacağı zarar ile yararlanan taşınmaz malikinin elde edeceği yarar arasındaki dengenin sağlanması gerekmektedir. Bu durumda, üzerinden geçit geçirilebilecek birden fazla taşınmaz var ise, bu taşınmazlar arasında en az zarar görecek olanın tespit edilerek tercih edilmesi ve fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesine göre belirlenmelidir.
- Kesintisizlik ilkesi; Geçit hakkı, genel yola kesintisiz bir şekilde ulaşacak şekilde tesis edilmelidir. Bu durumda, geçit ihtiyacı bulunan taşınmaz ile ana yol arasında bulunan tüm taşınmazların maliklerinin davalı olarak gösterilmesi zorunluluk teşkil eder. Kurulan geçit hakkı, kesintisiz bir şekilde hukuken geçerli olan gelen yola ulaşmalıdır. Fiilen yol olarak kullanılan bir yola ulaşan geçit hakkı kesintisizlik ilkesine aykırılık teşkil eder.
- Davacıya ait taşınmazın önceliği ilkesi; Geçit hakkı kurulmasına ihtiyacı olan taşınmaz malikinin, genel yola bağlantısı olan başka bir taşınmazı var ise, öncelikle bu taşınmazın değerlendirilmesi gerekmektedir. Taşınmazın paydaşları, taşınmazı kendi aralarında taksim ederken, her bir bölümün yolunu sağlamakla yükümlüdürler. Aksi takdirde, geçit yoksunluğu veya yetersizliği sebebiyle üçüncü kişilere ait taşınmazlardan geçit hakkı isteyemezler.
Görevli ve Yetkili Mahkeme: Zorunlu geçit hakkı davaları TMK m.747 ilk fıkrasına göre “tam bir bedel karşılığında” talep edilebileceğinden, konusu malvarlığı olan bu davaların çözümünde görevli mahkeme Asliye Hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise irtifak haklarına ilişkin dava olduğundan, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir. Yetkisiz mahkemede açılan geçit hakkı davası da mahkemece her aşamada re’sen dikkate alınabilecek ve taraflarca da her aşamada ileri sürülebilir.
Davanın Tarafları: Kural olarak geçit ihtiyacı bulunan taşınmaz maliki davacıdır. Taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet bulunması halinde TMK m.693/son gereğince paydaşlardan biri zorunlu geçit hakkı tesisi için dava açabilir, paydaşlardan bir ve birkaçının açılmış davadan feragat etmesi halinde dahi “ortak menfaat” sebebiyle diğer paydaşlar davaya devam edebilir. Elbirliği mülkiyetinin bulunduğu taşınmazlarda ise ortaklarım tamamının talepte bulunması ve davaya iştirak etmesi zorunludur. Zorunlu geçit hakkı davasının davalısı ise kural olarak yükümlü kılınmak istenen taşınmazın malikidir. Bu taşınmaz üzerinde paylı veya elbirliği halinde mülkiyet söz konusu ise davalı olarak tüm hak sahipleri gösterilmelidir. Yükümlü kılınmak istenen taşınmaz üzerinde başkaca ayni haklar mevcut ise, bu ayni hakların sahipleri de geçit tesis edilmesi halinde etkileneceğinden davalı olarak gösterilmelidir.
Geçit hakkı verilmesine ilişkin davalarda, bu hak taşınmaz leh ve aleyhine kurulacağından leh ve aleyhine geçit istenen taşınmaz maliklerinin tamamının davada yer alması zorunludur. Ancak, yararına geçit istenen taşınmaz paylı mülkiyete konu ise dava paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından açılabilir. (Y14HD)
Geçit Hakkının Sona ermesi; İrtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer. Yüklü ve yararlanan taşınmazlara aynı kimse malik olursa, bu kişi, irtifak hakkını terkin ettirebilir. Terkin edilmedikçe irtifak, ayni hak olarak varlığını sürdürür. Eğer, lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiçbir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki bu hakkın terkinini isteyebilir. Yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkının, bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir.
Dosya kapsamı ile imar yolunun resmi olarak terkininin yapıldığı, davalıların taşınmazına kadar ulaşan 4-5 m. eninde stabilize yol durumunda olduğu ve bu yoldan yaya ve araç geçişinin mümkün olduğu anlaşılmakla kurulan geçit hakkına ihtiyacın sona erdiği ispatlandığından geçit hakkının kaldırılması gerekir… (Y14HD)
Kaynakça:
- 4721 Sayılı TMK
- 6100 Sayılı HMK
- TACIN, Mustafa Hayri, Uygulama Bakımından Zorunlu Geçit Hakkı Davası, TAAD, Y:7, S:28 (Ekim 2016) s.389-413
- DİNÇBUDAK SOLAK, Beyza, Mülkiyet Hakkının Komşuluk Hukuku Bakımından Kısıtlanması
- Yargıtay Kararları
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederiz.”
Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol Aslan tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.