Designed by Freepik
Kira İlişkisinin Devri, m.323: Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
Kira İlişkisinin Devri: Kira sözleşmesi devam ederken herhangi bir sebeple kira sözleşmesinin tarafı olan kiracının kira sözleşmesini devretmek istemesi sonucunda, kiraya verenin de rızası ile kira sözleşmesinin tarafı olmaktan çıkmasını ve yerine kira ilişkisinin devralan tarafın geçmesini sağlar. Belirtmek gerekir ki m. 323 düzenlemesi yalnızca kira ilişkisinin kiracı tarafından devrini konu edinmiş ve kiracı tarafın sözleşmeyi iradi olarak devrine ilişkin özel bir düzenlemedir. Buna karşın kiraya verenin kira ilişkisini devretmesi de mümkündür. Ancak bu durumda uygulama alanı bulacak olan kanun hükmü m.205 olacaktır.
Kiracılığın devri ise m.323 uyarınca kiraya veren, kiracı ve kiralananı devralan üçüncü kişi arasında yapılan bir sözleşmedir. Bu devir sözleşmesi birlikte yapılabileceği gibi kiracı ile 3.kişinin anlaşmalarına kiraya verenin muvafakat vermesi ile de gerçekleşebilir. Kiracılığın devrinde ilk kiracı devreden çıkar ilk kiracının tüm hak ve yükümlülükleri devralan kiracıya geçer, devralan kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur. (Y6HD)
Hukuki Niteliği: TBK m.323’te yer alan kira ilişkisinin devri, kira sözleşmesi bakımından bir genel hüküm niteliğinde olup kira ilişkisinin devrini düzenleyen m. 323 hükmü; taşınmaz veya taşınır kiraları fark etmeksizin, konut ve çatılı işyeri kiraları dahil tüm kira ilişkilerine uygulanabilir. TBK m.323/2 düzenlemesinde yer aldığı üzere kira ilişkisinin devri, kiraya verenin yazılı rızası olmak şartı ile kiracının yerine başka bir kiracının geçmesi ve bununla beraber mevcut kiracının borçlarından tamamen kurtulması şeklinde gerçekleşir. TBK m. 323 hükmü, devreden kiracının, devre konu kira sözleşmesinden doğan tüm hak ve borçları ile beraber taraf sıfatının devri nedeni ile bir halefiyet işlemini içermektedir. Madde metninde kullanılan “yerine geçer” ifadesi ile kastedilmek istenen, kira ilişkisini devralan tarafın, devirden sonra kira sözleşmesine taraf olma sıfatına sahip olmasıdır. Taraf olma sıfatına sahip olan devralan da başlangıçtan itibaren kira ilişkisinin tarafıymış gibi değerlendirilir.
Kanuni olarak veya mahkeme kararı ile değil de tarafların ortak iradeleriyle gerçekleşebileceğinden sözleşmenin iradi devri niteliğinde, tarafların ancak bu yönde bir iradesi olduğunda kira ilişkisinin devri söz konusu olacaktır. Kira ilişkisinin devri ile beraber, sözleşmenin devrinde olduğu gibi tüm hak ve borçların yanı sıra taraf olma sıfatı da kira ilişkisinin yeni tarafı olan kiracıya geçecek ve devir sonrası sözleşmenin içeriğinde taraf değişikliği haricinde bir değişiklik olmayacaktır.
Kira ilişkisinin devrini düzenleyen TBK m. 323 hükmünde, bu devrin belli başlı şartları düzenlenmiştir. Bununla beraber TBK m. 205’te yer alan sözleşmenin devrinin, m.323’e göre genel hüküm niteliğini haiz olması itibarıyla, kira ilişkisinin devri için, aynı zamanda sözleşmenin devrine ilişkin şartları da içermesi gerekir:
- Bir kira sözleşmesinin mevcut olması; mevcut olmayan yahut geçersiz olan bir kira sözleşmesinin, kira ilişkisinin devrine konu edilmesi mümkün değildir.
- Kira sözleşmesinin geçerli olması; kira ilişkisinin türünün konut ve çatılı işyeri olmasının veya çatısız işyeri, taşınır kirası olmasının bir önemi yoktur. Ayrıca geçersiz bir kira sözleşmesi, kira ilişkisinin devri ile geçerli hale gelmeyecektir; bu durumda devredilen kira sözleşmesi ve kira sözleşmesinin devri işlemi kesin hükümsüz olacaktır.
- Kira ilişkisinin devri konusunda tarafların anlaşması; Kira ilişkisinin devrine ilişkin anlaşma, sözleşmenin devrinde olduğu gibi üç şekilde yapılabilir: Bunlardan ilki devreden kiracı, devralan kiracı ve kiraya verenin aralarında yaptığı bir üçlü anlaşma, ikincisi mevcut kira ilişkisinin tarafı olan kiracı ve kira ilişkisini devralacak kiracı arasında yapılan devir anlaşmasına kiraya verenin onay vermesi ve son olarak kiraya verenin bu devre baştan izin vermesi şeklindedir.
Kira sözleşmelerinde şekil şartı olmadığından sözleşmenin devri bir şekil şartına bağlı değildir. Tarafların iradesinin uyuştuğu anda sözleşmenin devri gerçekleşmiş olacaktır. Ayrıca aynı yasanın kira sözleşmelerinin devrine ilişkin 323.maddesine göre de kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ile kira ilişkisi kendisine devredilen kişi kira sözleşmesinde kiracının yerine geçeceği ve devreden kiracının kiraya verene karşı borçlarından kurtulacağı düzenlenmiştir. (Y6HD)
Devreden kiracı ve devralan kiracı arasında yapılan anlaşmaya kiraya verenin onay vermesi veyahut başlangıçta verilmiş izin; Kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira ilişkisi başkasına devrolunamaz. Kabul iradesi, kira ilişkisinin devrinden önce de gerçekleşebilir. Kira ilişkisinin devrine ilişkin olarak, devir öncesi kiraya verenin bir izni olmadığı durumlarda, devreden kiracı ve devralan kiracı arasında yapılmış olan sözleşme yalnızca borçlandırıcı işlem niteliğinde olup, kira ilişkisinin devrine ilişkin bir taahhüt niteliğinde olacaktır. Dolayısıyla kira ilişkisini devretmek isteyen taraf, devralmak isteyen üçüncü kişiye karşı borca aykırılıktan sorumlu olacaktır.
Kiraya Verenin Onay veya İzninin Geri Alınması; Kira ilişkisinin devrine ilişkin kiraya verenin vermiş olduğu iznin, kiracının rızası olmadan kaldırılması mümkün değildir. Çünkü kiraya veren, kira ilişkisinin devrine ilişkin izni verdiği an itibari ile bu izin kira sözleşmesinden kendisi aleyhine doğmuş bir borç haline gelir. Bu sebeple, bu iznin ortadan kaldırıldığını söylemek, kiraya veren bakımından, kira sözleşmesinden doğan borcuna aykırılık teşkil edecektir. Kiracının bu izne dayanarak kira ilişkisini devretmesi karşısında, kiraya verenin kira ilişkisinin devrine ilişkin sözleşmeye aykırı davranması kiraya veren bakımından sözleşmeye aykırılık teşkil eder. Bu durumda kiraya verene karşı kira ilişkisini devreden kiracı değil, kira sözleşmesine yeni taraf olan kişi, kira sözleşmesine aykırılık sebebiyle taleplerini ileri sürebilir.
Kiraya Verenin Kira İlişkisinin Devrine Onay Vermemesi; TBK m.323/1 düzenlemesine göre kural olarak kiraya veren, kira ilişkisinin devrine izin vermek zorunda değildir. Kiraya veren devre zorlanamaz ve kiracı, kiraya verenin rıza vermekten haklı sebep olmadan kaçındığı iddiasında bulunamaz. Bununla beraber TBK m.323 hükmü, işyeri kiraları bakımından bu kurala istisna getirmiştir. Gerçekten de m.323/1 son cümlesi şu şekildedir: “Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.” Dolayısıyla, kiraya verenin haklı nedeni olmadığı takdirde işyeri kiralarında kira ilişkisinin devrine rıza göstermesi bir borç olarak düzenlenmiştir. Bununla beraber haklı bir nedeni olmadığı halde, kira ilişkisinin devrine rıza göstermekten kaçınan kiraya verenin, bu sebeple kiracının uğradığı zararları tazminle yükümlü olduğunu ifade etmek gerekir. Bunun yanında, kiraya verenin haklı bir neden olmadan kira ilişkisinin devrine rıza göstermemesi durumunda, mevcut kiracının kira sözleşmesini m.331 hükmüne dayanarak haklı nedenle fesih hakkı vardır.
Kira sözleşmesinin asıl tarafları kiralayan ile kiracıdır. Kiracıya tebliğ edilen ihtarnameden sonra kiracının taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi halinde, bu fiili durumun eskiden beri devam ettiği iddia ve ispat edilmediğinden, kiracı ile üçüncü kişi arasında yapılan anlaşma kira ilişkisinin asıl taraflarını değiştirmez. (Y6HD)
İşyeri kiralarında kiraya veren bakımından onaydan kaçınmanın haklı sebep olduğu durumlar; İşyeri kiralarında, kiraya verenin ancak haklı sebepler halinde onaydan kaçınması mümkündür. Ancak TBK düzenlemesinde kiraya veren bakımından haklı sebep teşkil eden hallere yer verilmemiştir. Buna göre haklı sebeplerin varlığı somut olayın durum ve koşullarına göre anlaşılabilecektir. İşyeri kirası dışında kalan diğer kira türlerinde, kiraya verenin rıza vermekten kaçınmasını engelleyen bir düzenleme mevzuatımızda yer almamaktadır. Buna göre, işyeri kiralarında kiraya veren bakımından haklı sebep oluşturabilecek örnekseyici bazı haller;
- Kira ilişkisini devralan kiracının, kiralananı ahlaka, adaba, kamu düzenine veya kanunların emredici hükümlerine aykırı kullanacağının öngörülmesi,
- Kiraya verenin, devralacak kiracı ile arasında husumet olması,
- Kira ilişkisini devralacak kiracının piyasadaki tanınırlığının menfi yönde olması,
- Kira ilişkisini devralacak kiracının, kira bedelini ödeyemeyecek güçte olması,
- Kira ilişkisini devralacak kiracının, kiralananı kullanmak bakımından gerekli idari izinleri almamış veya duruma göre alamayacak durumda olması,
- Devralacak kiracının müşteri potansiyelinin az olması veya hiç olmaması,
- Kira ilişkisinin devri sonrası, kiralananın kullanım amacının değiştirileceğinin öngörülmesi,
- Kiraya verenin, devreden kiracı tarafından verilmiş olan güvencelere, kira ilişkisinin devri sonrası sahip olamaması,
- Devralacak kiracının, kiralananda kiraya verenin kabul etmeyeceği değişikliklerin yapılacağının öngörülmesi.
Tarafların, kira ilişkisinin devrini yasaklayıcı anlaşmalar yapıp yapamayacağı; İşyeri kiraları dışında kalan kira ilişkilerinde, kiraya verenin devre rıza göstermesini yasaklayıcı veya kısıtlayıcı bir hüküm bulunmamaktadır. Buna göre tarafların, işyeri kiraları dışında kalan kira ilişkilerinde, kira ilişkisinin devrini yasaklayıcı anlaşma yapmaları halinde, bu anlaşmalar geçerli olacaktır.
Kira İlişkisinin Devrinde Özel Durumlar: Kanunda öngörülen bazı durumlar bakımından ise kira ilişkisinin devri gerçekleştirmek farklı şartlara tabi olmaktadır;
- Devre Konu Kira İlişkisinin Aile Konutu Olması Durumu; Aile konutu niteliğini haiz bir yapıda eşlerden birisi diğer eşin rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemeyeceği gibi, kira ilişkisini de devredemeyecektir. Aile konutunu konu edinen TMK m.194 ve TBK m.349 hükümleri her ne kadar kira sözleşmesinin feshinden bahsetse de kira ilişkisinin devri bakımından da bu hükümler kıyasen uygulanabilecektir.
- TTK’da düzenlenen birleşme, bölünme ve tür değiştirme kapsamında yer alan kiralananın durumu; Ticari şirketlerin birleşmesi, bölünmesi ve tür değiştirme bakımından külli ve kanuni bir halefiyet söz konusudur. Bu durumda külli bir halefiyet söz konusu olduğundan, TBK m.323’de yer alan cüz’i halefiyet hükümleri uygulanmayacak ve kiraya verenin rızası aranmayacaktır.
- Kiralananda mevcut ticari işletmenin devri durumu; Ticari işletmenin devrinde, bir malvarlığının bütün halinde geçmesi durumu var olduğundan, ticari işletmenin kiracılık hakkının da külli halefiyet ilkesine göre işletmeyi devralan kişiye geçmesi söz konusu olacaktır. Bununla beraber bu devir külli halefiyet ilkesi içerisinde yer aldığından TBK m.323 hükmünde kiraya verenin rızası durumu burada aranmayacaktır.
- Ev ofis (Home office) kavramının kira ilişkisinin devrine konu olması; Kira ilişkisinin hangi muhteviyatla kurulduğu değil de, kiralananın kullanımı ile beraber o kiralanan üzerinde bir değer artışının sağlanıp sağlanmadığı ve o kiralananın kullanım amacının hangi tarafta ağır bastığının değerlendirilmesi ile ortaya çıkacaktır.
- Bir malvarlığının veya bir işletmenin devralınmasının kiracılık hakkını kapsayıp, kapsamadığı durumu; TBK m.202 hükmüne göre gerçekleşecek devirlerde, kira ilişkisinin devri bakımından, kiraya verenin rızasının aranması gerekecektir.
Alacak Hakları Bakımından Sonuçları: Kira sözleşmesinin devrinin kiracı taraf bakımından düzenleyen m.323 hükmünde alacak haklarına kimin sahip olacağı açıkça ifade edilmemekle beraber, devrin gerçekleşmesi halinde devreden tarafın borçlarından kurtulacağı açıkça ifade edilmiştir. Buna göre kira ilişkisinin kiracı taraf bakımından devrini düzenleyen m.323/2 hükmünün, kira ilişkisinin devrinin gerçekleşmesi halinde kiraya verenin, devreden kiracıya karşı sahip olduğu alacak haklarının sona erdiği ve bu alacak haklarının artık devralan kiracıdan talep edebileceği ortaya konmuştur. Ayrıca yerine geçme ifadesinden devralan tarafın, devredenin alacak haklarına da devirle birlikte sahip olduğu anlaşılmaktadır. Buna karşın kira sözleşmesini devreden tarafın vermiş olduğu teminatlar, devredenin sorumluluğunun sona ermesine rağmen ortadan kalkmaz. Bu halde konusu işyeri kirası olan bir kira ilişkisinin devrinde, devredenin müteselsil sorumluluğunun sona ermesi halinde dahi, devreden tarafından verilmiş olan teminatlar sona ermeyecektir.
Kaynakça:
- 6098 Sayılı TBK
- AYDOĞDU, Murat/KAHVECİ, Nalan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Sözleşmeler Hukuku, 4.Baskı, 2019
- ÇAKIROĞLU, Buğra, Kira Sözleşmesinin Kiracı Tarafından Devri
- Yargıtay Kararları
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederiz.”
Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol Aslan tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.