Image by pch.vector on Magnific
Bildirim yoluyla, m.347: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Bildirimin Hukuki Niteliği: TBK m.347’den anlaşılacağı gibi konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin sona erme usulü, sözleşmenin belirli yahut belirsiz süreli olmasına göre farklılık göstermektedir. İlk kriter; sözleşmenin belirli süreli olması, sürenin sonunda sözleşmenin sona ereceği anlamı taşımadığıdır. Kiracının, kira sözleşmesini sona erdirmesi için, kanunla düzenlenmiş olan sürelere uygun olacak şekilde kiraya verene bildirimde bulunması gerekir. Bu olanak, kiralayana tanınmıştır. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda maddede düzenlenen sürelere uyarak hatta sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Diğer kriter ise, belirtilen sürenin sonunda mevcut kira ilişkisinin son erdirilmesi için bildirimde bulunulması gereklidir. TBK m.348 uyarınca da yapılan bildiriminin konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi olduğunu ve yazılı olarak yapılmasının geçerlilik şartı olduğu vurgulanmıştır.
Sözleşmenin 12.maddesinde; tarafların 6 ay evvelden yazılı haber vererek sözleşmeyi feshedebileceği şeklinde feshi ihbar süresi kararlaştırılmıştır. Davacı …sözleşmedeki feshi ihbar süresi uyarınca 6 ay öncesinden davalıya ihtar göndermiştir. Buna göre mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, konut ve çatılı işyerlerinde sözleşmenin uzaması halinde belirsiz süreli hale gelmeyeceği, sözleşmenin belirli süreli olduğu dikkate alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış… (Y3HD)
Her dosyanın kendi somut delilleri üzerinden değerlendirilmesi gerekir. Bu nedenle emsal kararlar, somut dosyanın yerine geçen bir belge değil; uygulanacak hukuk kuralının yorumunda yararlanılan önemli bir içtihat kaynağıdır. Her olay kendine özgüdür ve dosya özelinde değerlendirme yapılması gerektiğinden; somut durumunuza uygun çözüm ve strateji belirlenmesi için bir Kira Hukuku avukatından profesyonel hukuki danışmanlık almanız tavsiye edilir.
Kiracı tarafından Yapılacak Fesih Bildirimin Tarafı, Şekli ve Süresi: Fesih bildirimi yapanın kiracı olması ve sözleşmeyi sona erdirmek istemesi halinde muhatabı kiraya veren olacak şekilde bildirim yapılmalıdır. Sözleşmenin tarafı birden fazla kiracının oluşturması halinde ise hep birlikte fesih bildiriminde bulunmaları gerekir. Kiraya verenin, birden fazla kişi olması halinde ise her birine veya varsa ortak temsilcilerine fesih bildirimi yapılmalıdır. Diğer taraftan, aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Bu nedenle de taraflar, sözleşmede sözlü fesih bildiriminin geçerliliği konusunda anlaşma yapamazlar. Kiracının bildirim hakkını kullanabilmesi için ise belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Fesih bildiriminin, kiraya verenler arasında paylı mülkiyet varsa pay ve paydaş çoğunluğu ile, elbirliğiyle mülkiyet varsa tamamı tarafından keşide edilmesi gerekir. Aynı şekilde, birden fazla kiracı olması durumunda gerek belirli süreli kira sözleşmesinde gerekse belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi kiracıların hepsine ayrı ayrı veya varsa kiracıların ortak temsilcilerine yapılmalıdır.
İspat Yükü: Bildirimin süresi içinde ulaşmadığı hususunda bir anlaşmazlık olması halinde ispat yükü kiracıya aittir
Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. (Y6HD)
Bildirimde Bulunmanın Sonuçları: Kira sözleşmesi, kiracı tarafından süresinde ve yazılı şekilde yapılmış bir bildirim ile sona erdirilebilir. Kira sözleşmesi bildirimin yapıldığı tarihte değil, kira sözleşmesinin süresinin bitiminde son bulur. Bununla birlikte kiracı, yapacağı bildirim ile sözleşmenin zımnen uzamasının önüne geçmektedir. Sözleşmenin sona ermesi kiralananın teslimini de beraberinde getirir. Bildirim yapılması üzerine sözleşmenin sona ermesi sebebiyle kiralananın ihtara gerek olmaksızın boşaltılması gerekir. Talebe rağmen kiracının kiralananı kullanmaya devam etmesi halinde kiraya veren, taşınmazın iadesi için dava açabilir. Fesih bildiriminde bulunulmaması halinde kira sözleşmesi kaç yıl için kurulmuş olursa olsun sadece 1 yıl için uzatılmış sayılır.
Her ne kadar taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kiracıya kira süresinin bitiminden 6 ay önce fesih bildiriminde bulunma zorunluluğu getirilmiş ise de yukarda anılan yasal düzenleme karşısında bu kararlaştırma hüküm ifade etmez. (Y6HD)
Kiraya veren tarafından bildirim ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Davacı kiracı tarafından keşide edilen ihtar yeni dönem kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğine ilişkin bir ihtar olup, ilk dönem kira sözleşmesi dolmadan taşınmazın sözleşmenin özel şartlar 8. maddesindeki ihbar şartına uyulmadan …tahliye edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda davalının keşide ettiği ihtar tahliye tarihi itibariyle sözleşmenin özel şartlarının 8. maddesinde öngörülen üç ay öncesinden keşide edilmediğinden bu maddedeki ihbar koşuluna uyulmamıştır. Bu durumda sözleşmenin …uyarınca davacı tahliye iradesini üç ay evvelinden bildirmediğine göre güvence parasının iadesini isteyemez. (Y6HD)
Kira Sözleşmelerinde Kira Süresi: Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Kira sözleşmesi, m.300’de belirtildiği gibi belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Belirli süreli kira sözleşmesi genel hükümlere tabi ise bildirime gerek olmaksızın ve herhangi bir şart gerekmeksizin, sözleşmede belirlenen zamanın dolması ile son bulur. Ancak, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri ise bu kuralın bir istisnasıdır.
- Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi: TBK m.347 uyarınca Belirli süreli kira sözleşmeleri sürenin bitimiyle kendiliğinden sona ermeyeceği kabul edilmiştir. Bu kira sözleşmelerinin herhangi bir sebep göstermeksizin bildirim yoluyla feshi için kiracıya, kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiraya verene bildirimde bulunmak şartıyla fesih hakkı tanınmış iken, kiraya verenin ise bu hakkı ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Yapılan fesih bildiriminin ise uzama yılının bitimine en az 3 ay kala kiracının eline ulaşması gerekir.
…kanuna uygun olacak şekilde üç ay önceden …tarihinde bildirim yapılmıştır. Açıklanan bu nedenlerle …tarihinde tebliğ edilen bildirim süresinde olduğundan kira sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir. (Y3HD)
Kiracının, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmaması halinde, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağı belirtilmiştir. Bu durumda kiracının bildirimde bulunmaması, kiraya verenin ise sözleşmeyi sona erdirmek için bildirimde bulunması halinde kira sözleşmesinin son bulmadığını hatta 1 yıl süre ile uzamakta olduğu belirtilmiştir.
- Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi: TBK m.329 uyarınca taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. Belirsiz süreli sözleşmeler; ya kira sözleşmesi için tarafların süre belirlememesinden ya da kira sözleşmesi için tayin edilen sürenin sonunda, tarafların açık anlaşmasının olmamasına rağmen sözleşmeyi devam ettirmeleri halinde oluşmaktadır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiranın başlangıcından on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Bildirimin yazılı yapılması gerektiği şekil şartının kiraya veren içinde geçerlidir.
Sebep göstermeden sona erdirilen kira sözleşmesinden kaynaklı olarak kiracının herhangi bir tazminat sorumluluğu da bulunmamaktadır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.
Anlaşılacağı üzere, kiraya verenin bildirim yoluyla fesih hakkını kullanabilmesi üç temel şarta bağlanmıştır;
- Belirli süreli sözleşmelerde asıl sözleşme süresinin sona ermiş olması,
- Asıl sürenin bitiminden itibaren tam 10 yıllık bir “uzama döneminin” geride kalmış olması,
- 10 yıllık uzama süresini takip eden fesih yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim yapılması ve bu bildirimin kiracıya tebliğ edilmiş olması.
Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesinde Kiralananın Aile Konutu Olması: Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Diğer eş tarafından verilecek rıza açık olmalı ve şüpheye yer bırakmadığı gibi soyut ve örtülü de olmamalıdır. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır. Aile konutu için getirilmiş istisnaların, sadece konut niteliğindeki taşınmazlar için uygulanması mümkündür. Rızanın verilme zamanı olarak ise fesih bildirim süresinin başlangıcına kadar rızanın verilmiş olması gerekir. Bildirim süresinin başlangıç zamanının kaçırılmış ve o sürece kadar rızanın verilmemiş olması halinde bildirim yapılmamış sayılır.
Aile konutunun hak sahibi tarafından devrine ilişkin tasarruf işlemine rızası gereken eş, işlemin rızası alınmaksızın yapıldığını, konutun bu vasfını devam ettirmesi şartıyla evlilik devam ettiği sürece ileri sürebilir. Evliliğin sona ermesi, aile konutuyla ilgili işlemi rızaya bağlı olmaktan çıkarır. (Y2HD)
Diğer Eşin Rıza Vermemesinin Sonuçları: Diğer eşin rızası olmadan yapılmış olan fesih bildiriminin geçerliliği olmayacaktır. Ayrıca, kiraya veren tarafından kiracının evli olduğunun bilinmemesi ya da konutun aile konutu olduğundan kiraya verenin haberinin olmaması ve bu şekilde kiraya verenin, fesihte rıza beklememiş, aramamış olması feshi geçerli hale de getirmeyecektir. Çünkü, diğer eşin rızası kanunla düzenlenmiş geçerlilik koşuludur. Bu nedenle, feshe ilişkin rızası bulunmayan eş, konutun iadesini isteme hakkına sahiptir. Diğer taraftan evlilik birliğinin ortadan kalkması durumunda ve feshin geçersizliği öne sürülmeden önce boşanma gerçekleşirse, ortada bir aile konutu kalmadığından rıza verilmesine de gerek kalmayacağı gibi işlemde geçerli hale gelecektir. Yine, rızanın alınması mümkün olmazsa veya diğer eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Diğer Eşin Kira Sözleşmesine Taraf Olması: TBK ve TMK ilgili hükümlerine göre kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır. Buradaki farklılık sadece kiracıya yapılan bildirim yönündedir. Sonuçta diğer eş sözleşmenin tarafı olmuş olsa da olmasa da kira sözleşmesinin feshine yönelik işlemlerde rızası aranmaktadır.
Kiracının ölümü: Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, TBK m.333 uyarınca yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler ve TBK m.356 uyarınca ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler. Burada bir sona erme sebebi değil, yasal sözleşme devri söz konusu olmaktadır.
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için hukuki destek ve danışmanlık almanızı tavsiye ederim.”
Kaynakça:
- 6098 Sayılı TBK
- TMK
- Yargıtay Kararları
- AYDOĞDU, Murat, KAHVECİ, Nalan, Türk Borçlar Hukuku Sözleşmeler Hukuku, 2019 4. Baskı
- BİLGİN YÜCE, Melek, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 2019, 4. Baskı,
- KAHRAMAN BUBANİ, Emine, Kira Sözleşmesinin Bildirim Yolu ile Sona Ermesi
Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol ASLAN tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.