Designed by Magnific
Komşu Hakkı, Kullanım Biçimi, m.737 vd.: Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.
Komşuluk Hukuku: Bir kat maliki tek başına bir diğer müşterek mülkiyet malikine veya üçüncü bir şahsa karşı, komşuluk hukuku hükümlerinin ihlal edilmesinden ötürü dava açabilir veya bu kişilerin haklarını zedelemişse onların açtığı davalarla karşı karşıya kalabilir. Komşuluk ilişkisinin varlığı için taşınmazların birbirlerine bitişik olmaları da gerekmemektedir. Bir taşınmazın kullanılmasından bir diğerinin konumu ve durumu dolayısıyla herhangi bir biçimde etkilenmesi, bu iki taşınmazın arasında komşuluk ilişkisinin varlığı için yeterlidir. Dolayısıyla, taşınmaz malikinin yükümlülüklerini sadece bitişik komşularla sınırlamak yerine, taşınmaz malikinin bitişik komşuları aşarak başkalarına verdiği zararlardan da sorumluluğu yoluna gidilmektedir. Kat mülkiyetinin geçerli olduğu yerlerde ise, bağımsız bölümler TMK m.737 anlamında değerlendirilir. Komşuların çıkar çatışmalarını öngören ve dengeleyen bir hüküm olarak komşular arasındaki çıkar çatışmasının ve zararın giderilmesi için alınacak önlemleri içerir.
…Yönetim planınca davalı tarafa tahsis edilen bahçedeki faaliyetin geçici olarak dahi durdurulmuş olması yukarıda değinilen mevzuat karşısında kabul edilemez bir uygulamadır. Mahkemece, tüm bu hususlar dikkate alınarak davalıların KMK 18. maddesi uyarınca işyerlerinde koku, gürültü ve ses kirliliğine sebep olup olmadıkları, böyle bir durum mevcut ise bunların tahammül sınırını aşıp aşmadığı konularında uzman ve teknik bilirkişilerden rapor alınarak ticari faaliyetini sınırlamak yerine, davalının bu faaliyetine devam etmek ve hem de ana taşınmazdaki kat maliklerine rahatsızlık verici eylemleri önlemek bakımından alınması gereken tedbirleri belirleyip …bunlara hükmedilmesi gerekir. (YHGK)
Her dosyanın kendi somut delilleri üzerinden değerlendirilmesi gerekir. Bu nedenle emsal kararlar, somut dosyanın yerine geçen bir belge değil; uygulanacak hukuk kuralının yorumunda yararlanılan önemli bir içtihat kaynağıdır. Her olay kendine özgüdür ve dosya özelinde değerlendirme yapılması gerektiğinden; somut durumunuza uygun çözüm ve strateji belirlenmesi için Gayrimenkul Hukuku Avukatından profesyonel hukuki danışmanlık almanız tavsiye edilir.
Taşınmaz Malikinin Sorumluluğu: Malik, hukuk düzeninin sınırları içinde taşınmazı üzerinde dilediği şekilde kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Ancak malik, taşınmaz mülkiyetinden doğan bu yetkilerini kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Kat malikleri, KMK m.18 uyarınca gerek bağımsız bölümlerini gerekse eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdür. Kat maliki bu borca aykırı davranışı ile m.730 uyarınca sorumlu olur. Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse;
- Durumun eski hline getirilmesini,
- Tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir.
Hakim, yerel adete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir. Ancak, kat maliki haricinde üçüncü bir kişinin komşuluk hukukunu ihlali halinde KMK değil genel hükümlere yani TMK düzenlenen komşuluk hukukuna dair hükümlere gidilir.
Davalının evinin çalışına biriken yağmur sularının davacıya zarar verip vermediği araştırılmalı ve bir zarar varsa bunu önleyecek tedbirlerin alınmasına davalının zorlanması yönünde karar verilmesi gerektiği (Y1HD)
Komşu Taşınmazdan Kaynaklanan Etkiler: TMK m.737/II uyarınca taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel adete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır. Rahatsızlık yaratan bu etkiler aynı zaman da maddi etkilerdir. Bu konulardaki ciddi ihlallere maruz kalınması durumunda müdahalenin meni talebinde bulunabilir ve bu etkilerin katlanılabilir derecede olup olmadığı önemlidir. Manevi etkileri ise taşınmazın işletilmesine veya kullanılmasına bağlı olarak, komşuda tiksinti, bulantı, korku, derin üzüntü gibi duygular uyandırarak ruhsal ve manevi huzursuzluklara neden olabilecek faaliyetlerde bulunmak ve görüntüler oluşturmak veya komşu taşınmaz sakinlerinin ruhsal yapılarını olumsuz etkileyen müdahalelerin etkileridir. Buradaki kıstas ise normal ve ortalama bir duyarlılığa sahip bir kişinin tepkisidir.
Komşuluk haklarının kullanılması için yapılması gereken işlere komşu taşınmaz maliki katlanmak zorundadır. Davacı ve müdahilin bina duvarının yağmur suları ve rutubetten korunmak için sıva yaptırmak zorunda olması ve bunun için de mutlak surette davalı taşınmazına iskele kurmak ve onun taşınmazına zorunlu olarak müdahale etmesi gerektiği belirlendiğinden, söz konusu istek gözetilmeli (Y1HD)
Bir diğer önemli etkisi ise bir taşınmazın normal kullanımı ve işletilmesi sonucu komşu “taşınmazda meydana gelen olumsuz sonuçlar” olarak; komşusunu aydınlıktan, güneş ışığından ve rüzgardan mahrum bırakmak veya manzarasını kapatmak gibi etkiler olup özellikle inşaat yapmak veya ağaç dikmek suretiyle ortaya çıkar. Bu durumda imar mevzuatına aykırı yapılan kazı ve yapılar sebebiyle zarar gören komşu taşınmaz maliki tazminat talebinde bulunabilir. Kural olarak etkiler uzun süreli ve sürekli nitelikte olmalıdır. Rahatsız edici etki değerlendirilirken taşınmaz malikinin kişisel görüşünden ziyade ortalama bir insanın algılamasından yola çıkılır.
Kafe olarak kullanılan bağımsız bölümden çevreye yayılan müzik seslerinin diğer bağımsız bölümlerde oturanlara verdiği rahatsızlığın önlenmesi için alınması gereken önlemler saptanmalı ve bu önlemlerin alınmasına karar verilmeli, alınacak önlemlerle de rahatsızlık yaratan gürültünün önlenmesine olanak yoksa gürültüye neden olan faaliyete son verilmesine hükmedilmelidir. (Y18HD)
Neden Olan Etkinin Değerlendirilmesi: Aşırılığın değerlendirilmesi her somut olaya göre ayrı ayrı değerlendirilir. Etkilerin aşırı olup olmadığını tespit ederken objektif değerlendirme kriterleri olarak yerel adetin yanında taşınmazın yeri ve niteliği, kullanım tarzı ile diğer bazı kriterler de göz önünde bulundurarak müdahalenin aşırı olup olmadığını, komşuların katlanma yükümünün sınırlarını dikkate alarak taşkınlığın var olup olmadığı belirlenir. Komşuluk hukukunun öngördüğü sınırları aşan kullanımın varlığı tespit edildiği takdirde ve Yargıtaya göre meydana gelen zararın giderilmesi gereğini, giderimin nasıl yerine getirileceğini, bu konudaki taraf yükümlülüklerinin neler olduğu kararda açıkça belirtmelidir.
Taşınmazın kullanımının taşkınlık sayılıp sayılmayacağının belirlenmesinde taşınmazın bulunduğu yerin kullanma amacının, niteliğinin, konuya ilişkin düzenlemelerin ve yasal boşluk bulunmaması halinde yerel örf ve adetlerin göz önünde tutulması gerekir. Bu tür uyuşmazlıkların çözümünde hakim, gerek zararı saptama gerekse zararı giderici önlemleri bulma bakımından her somut olayın özelliğini dikkate alarak, tarafların yarar ve zarar dengelerini değerlendirmek durumundadır. Somut olayda, davalının kendi parseli içerisinde yani kendi mülkiyet alanı dahilinde kamyon, lastik, ağaç, gübre, odun ve diğer atık maddeleri muhafazası köy yaşam biçiminin doğal sonucudur. (Y14HD)
Manzara Kapatmama Yükümlülüğü: Bir yerin manzaraya sahip olduğundan bahsedebilmek için zorunlu olarak orman, deniz, göl gibi yerleri görüş açılarına sahip olması ya da şehrin ışıkları gibi estetik duygular uyandıran yerler olarak nitelenmeleri gerekmez. Olağanüstü bir güzelliğe sahip olmasa da cadde kenarındaki bir evin penceresinden gördüğü nesneler ve yerler de birer manzara oluşturur. Hatta en alt katta yer alan bir dairenin bahçede gördüğü kısıtlı alan da onun manzaradır. Zira söz konusu örneklerdeki manzara taşınmaza sadece estetik ferahlık sağlamaz. Aynı zamanda bu yerler gün ışığından ve ısısından yararlanmış, beraberinde kullandığı enerjilerden tasarruf etmiş olur. Dolayısıyla manzara teşkil edip etmediği konusu incelenirken;
- Objektif olarak değerlendirilmeli,
- Ortalama zekâya sahip, makul ve dürüst bir kişinin söz konusu görünümde korunmaya değer hukukî yararının olup olmadığı incelenmeli,
- Taşınmaz malikinin korunması haklı görülen özel durumu incelenmelidir.
Manzarayı kapatan nesnenin bina olması şart değil, ağaç, reklam panosu, verici olarak dikilmiş direkler ya da başkaca bir nesne kapanmaya sebep olabilir. Yargıtay’a göre inşaat dolayısıyla dökülen toprak ve molozlar da manzara kapatmayı teşkil eder. Manzaradaki yararın ihlali manevî ya da ekonomik pek çok zararı beraberinde getirmektedir. Örneğin sahip olduğu deniz manzarası sebebiyle alınmış bir otel sonradan bu manzarasını kaybetmesinden dolayı ekonomik kayıplara uğrayabilir. Veya bir evin aldığı ışığın yapılan komşu bina sebebiyle kesilmesi, evin değerinin azalmasına yol açabilir. Manzara kapatmama TMK m.737’de hükme bağlanan komşu hakkının kapsamına dahil olup ayrıca TMK m.730 uyarınca da komşusunun taşınmazını yasal kısıtlamalara aykırı kullanmasından zarar gören kimseye, “eski hâle getirmeyi, tehlikenin ya da uğranılan zararın giderilmesini” talep hakkı verilmiştir.
…hidrolik pres makinesı monte edilmiş olsa da henüz çalıştırılmadığı için henüz bir zararın meydana gelmiş olduğu söylenemez. (Y14HD)
Mecra Geçirilmesine Katlanma Yükümlülüğü: Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür. Dolayısıyla, komşuluk ilişkisinden kaynaklanması nedeniyle kanunda belirtilen şartların bulunması ve masrafların önceden ödenmesi durumunda, her taşınmaz malikinin kendi arazisinden mecra geçirilmesine katlanma yükümlülüğü bulunmaktadır. Mecra irtifakının geçerli olarak doğabilmesi için diğer unsurların varlığı yanında mecra irtifakı sözleşmesinin yasada öngörülen şekilde yapılmış olması zorunlu olup, irtifak sözleşmesine konu edilen mecra açıkta tesis olunmuş ise noter tarafından düzenlenecek sözleşmenin yapılması ve mecranın açıktan geçirilmesiyle irtifak hakkının doğacağı, mecra dışarıdan görülmüyorsa irtifak sözleşmesinin tapu kütüğüne tescili ve mecranın yapılmasıyla irtifak hakkının doğacağı gözetilmelidir. Arazinin üzerinden geçecek mecralarda olağanüstü durumlar varsa malik, bu mecraların üzerinden geçirileceği arazi parçasının uygun bir kısmının, zararını tam olarak karşılayacak bir bedelle satın alınmasını isteyebilir.
…komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlığı çözmek durumunda olan hakim gerek zararı saptama gerekse zararı gidermeye yönelik önlem ya da önlemleri bulma bakımından her somut olayın özelliğini gözeterek, çıkar çatışmalarını olaya en uygun düşecek şekilde bağdaştırmaya ve fedakarlığı denkleştirmeye özen göstermelidir. (Y1HD)
Zorunlu Su Hakkı: TMK m.761 uyarınca evi, arazisi veya işletmesi için gerekli sudan yoksun olup, bunu aşırı zahmet ve gidere katlanmaksızın başka yoldan sağlayamayan taşınmaz maliki, komşusundan, onun ihtiyacından fazla olan suyu tam bir bedel karşılığında almasını sağlayacak bir irtifak kurulmasını isteyebilir. Zorunlu su irtifakının kurulmasında öncelikle kaynak sahibinin menfaati gözetilir. Durum değişirse, kurulmuş irtifak hakkının değiştirilmesi veya kaldırılması istenebilir.
…Bu durumda mahkemece mahallinde yeniden keşif yapılarak, öncelikle davacıların taşınmazının su ihtiyacının varlığı ve bu ihtiyacın kendi imkanları ile (örneğin davacıların kendi taşınmazları içinde sondaj kuyusu açılmak suretiyle) karşılanma imkanı olup olmadığı, su ihtiyacı varsa bunu kendisinin aşırı zahmet ve gidere katlanarak başka yoldan sağlayıp sağlayamayacağı araştırılmalıdır. (Y14HD)
Bitki ve Ağaçlar: TMK m.740 uyarınca Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir. Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyveleri toplama hakkına sahip olur. Ağaçların kök ve dallarının kesilmesi suretiyle müdahalenin önlenmesine karar verilebilmesi için, kök ve dalların komşu taşınmaza geçmesi ve zarar vermesi koşullarının birlikte gerçekleşmesi gerekir. Eğer, dallar bir yolu veya ekilmemiş boş toprağı kapatıyorsa, bu hak söz konusu değildir. Malik bu hakkı kullanmadan önce zarar şartının gerçekleştiğini ve komşusuna sarkan dal ve köklerin kaldırılması için yeterli süre tanıdığını ispat etmelidir. Gerektiğinde mahkemeye başvurarak tespit talebinde bulunabilir. Aksi takdirde haksız fiil sebebiyle tazminat ödemeye mahkum edilebilir.
Davalının kendi taşınmazı içerisine diktiği ağaçların gölge yapmak suretiyle davacının taşınmazı üzerindeki bitkilere, katlanma sınırını aşacak şekilde zarar verdiği yapılan keşif ve uzman bilirkişi raporu ile belirlendiği takdirde, bu zarar ağaç dallarının budanması veya seyreltilmesi ile giderilebiliyorsa bu önlemlere, buna rağmen davacının zararı önlenemiyorsa ağaçların kökten kesilmesine veya sökülmesine karar verilmelidir. (Y14HD)
Komşuluk Hukukundan Kaynaklanan El Atmanın Önlenmesi Davası: El atmanın önlenmesi davası açılabilmesi için kural olarak zararın doğmuş olması gerekir. İleride zarar doğacağından bahisle dava açılamayacağından bu şekilde açılan davalar reddedilir. Ancak, istisnai durumlarda, henüz zarar doğmadığı halde, yakın gelecekte zarar doğacağı pek muhtemel veya muhakkak ise davacıya zarar tehlikesinin önlenmesi davasını açma hakkı tanınabilmekte ve zararın doğmasının beklenmemesi gerektiği belirtilmektedir. Bu davalarda, davalının kusurlu olması aranmaz. Dolayısıyla, davalının kusurlu olup olmaması, kasıtlı hareket edip etmemesi, el atmanın önlenmesi davasına etkili değildir. Ancak davalının eylemi ile davacının zararı arasında illiyet bağı bulunmalıdır. Davalının hiçbir kusuru olmasa dahi, el atmanın önlenmesine, eski hale getirme ve tazminata hükmedilebilir. Kural olarak davacının zararının doğmaması için bir önlem almaması da el atmanın önlenmesi davasını etkilemez. Kiracı ve intifa hakkı sahibi de komşuluk hukukuna dayanarak dava açabilir. Dava hakkı yalnızca malike ait değildir.
Mahkemece yapılacak araştırmalarda somut olayın özelliği, komşu taşınmazların yerleri, nitelikleri, konumları, kullanma amaçları göz önünde tutularak, normal bir insanın hoşgörü ve tahammül sınırlarını aşan bir el atmanın bulunup bulunmadığı tespiti yönüne gidilmektedir. Davacının sübjektif ve aşırı duyarlılığı ile değil, objektif her normal insanın duyarlılığına göre el atmaya katlanıp katlanamayacağı araştırılarak; sonuçta katlanılabilir, hoşgörü sınırlarını aşan bir zarar veya el atmanın varlığı tespit edildiği takdirde mülkiyet hakkının haksız olarak kullanıldığı sonucuna varılmakta ve bu takdirde el atmanın tamamen ortadan kaldırılması veya tahammül sınırları içerisine çekilebilmesi için ne gibi önlemlerin alınması gerektiği bilirkişiler aracılığı ile tespit edilerek, tarafların yarar ve çıkar dengelerini gözetilerek bunların en uygununa karar verilmektedir. Kararlarda, davacının zararının önlenmesi esas olmakla birlikte, davalıya da en az zarar verecek veya külfet yükleyecek önlem veya önlemler belirtilmelidir.
…bilirkişi tarafından ışık zararının en makul şekilde nasıl giderilebileceği, alınacak önlemlerin ne olduğunun belirlenmediği anlaşılmıştır. Bu nedenle mahkemece el atmanın tamamen ortadan kaldırılması veya tahammül sınırları içerisine çekilebilmesi için ne gibi önlemlerin alınması gerektiği hususu bilirkişiler aracılığı ile tespit edilerek, tarafların yarar ve çıkar dengeleri gözetilerek bunların en uygununa karar verilmelidir. (Y7HD)
Arabuluculuk: KMK ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
İspat: El atmanın önlenmesi davası, taşkınlık sürdüğü müddetçe her zaman açılabilir. Tazminat talepleri ise haksız fiil zamanaşımına tabii olup ispatı;
- Mahallinde keşif ve uzman bilirkişi raporu
- Fotoğraf, video ve ölçüm kayıtları
- Belediye, zabıta ve kolluk tutanakları
- Delil tespiti dosyası
- Tanık anlatımları, yazışmalarla vb. ispat araçları ile yapılabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme: Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesi olup Kat mülkiyetine tabii yapılarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için hukuki destek ve danışmanlık almanız tavsiye edilir.”
Kaynakça:
- 4721 Sayılı TMK
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- 6325 Sayılı HUAK
- Yargıtay Kararları
- SELANİK, Atakan Adem, TMK Açısından Mülkiyet Hakkının Sınırlandırılması
Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol ASLAN tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.