Designed by Magnific
Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk, m.305: Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya veren kanunda belirtilen şartların sağlanması halinde kira sözleşmesini sona erdirebilecekken, kiracı herhangi bir sebep göstermeden süre sonunda kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir. Kanunda belirtilmiş bazı hâllerde kiracı kira sözleşmesinin süresi sona ermeden önce sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunmaktadır. Bu hâller:
- Ayıp nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi,
- Zapt nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesi,
- Önemli sebeplerin varlığı halinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesidir. Ayrıca kiracı bu hâllerin dışında haklı bir sebep olmaksızın kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir.
Kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını ve işletilmesini olanaksız kılacak ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Davalı kiralayanların kiralananda ruhsatsız tadilat ve ilaveler yapmaları olayın idari yargıya intikal etmesine rağmen bu yönü davacı kiracıdan saklamaları ağır kusurlarını, hatta kasten hareket ettiklerini gösterir. (Y13HD)
Ayıp Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi: Kira sözleşmesinde kiralananın nasıl ve hangi amaçla kullanılacağına dair bir belirleme yapılmamışsa sözleşmenin amacına, somut olayın özelliklerine ve alışılmış olan kullanımına bakılması gerekmektedir. Kira sözleşmesinde hangi amaçla kiralandığı belirtilmişse kiraya veren bu amaca uygun şekilde kiralananı teslim etmekle yükümlüdür. Kiraya verenin kanundan kaynaklı olarak sorumlu olduğu ayıplar kiracının sözleşmede belirlenen kullanma amacına göre kiralananı kullanamamasına veya işletememesine sebep olan ayıplardır
Mülkiyeti davalıya ait büfenin meşrubat büfesi olarak işletilmesi için taraflar arasında kira sözleşmesinin imzalandığı, kiralanan büfede elektrik bağlantısı bulunmadığı konularında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yine dosya arasındaki belgelerden davacının, elektrik kablolarının hasar görmüş olması nedeniyle büfede elektrik bağlantısı yapılamadığını davalıya bildirerek gereğinin yapılmasını istediği anlaşılmaktadır. Bu kapsamda elektrik bağlantısı bulunmayan büfenin kullanıma elverişli bir durumda olduğundan bahsedilemez. (Y4HD)
Kiraya verenin sözleşme süresince kiralananı sözleşmede belirlenen kullanım amacına uygun şekilde bulundurmamasının yaptırımı ayıptan dolayı sorumlu olmasıdır. Ancak kiraya verenin kusuru olmaksızın kiralananın yok olması veya sözleşmede amaçlanan kullanımı göremez hale gelmesi söz konusu olursa kiraya verenin borcu m.136 gereği sona ermektedir. Ayrıca, Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin kiralananın ayıplı olmasından doğan sorumluluğunun kaldırılması veya sınırlandırılmasına ilişkin kiracı lehine olmayacak şekilde TBK m.301/c.1 hükmünün değiştirilemeyeceği belirtilmiştir.
Kiralananın teslim anında ayıplı olup olmadığının tespitinde kiralananın kullanım amacı ile tarafların iradelerine bakmak gerekmektedir. Örneğin kiralanan teslim edildiği sırada çatılı işyerinin kullanma izninin bulunmaması teslim anında var olan ayıptır. Kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplara örnek olarak elektrik tesisatının kiracının bir kusuru olmaksızın arızalanması, evin zamanla eskimeye başlamasıyla duvardaki boyaların tamamen sökülmesi vb. sonradan meydana gelen ayıpların ise kiracının kusuru dışında ortaya çıkmış olması gerekir. Kiralanandaki ayıp kiracının kendi kusuruyla meydana gelmişse kiraya veren ayıptan sorumlu olmaz. Örneğin sigara izmaritini söndürmeden atarak yangına sebebiyet veren veya muslukları açık bırakarak evi su basmasına yol açan kiracı kusurundan dolayı seçimlik hakları kullanamaz.
…kiraya veren, sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Kiraya verenin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı TBK’nın 304, 305 ve 306. maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi kira bedelinin tenzilini de isteyebilir. Ancak kiracının kiralanandaki ayıbı, eksikliği uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir. (Y3HD)
Kiralanandaki ayıpların kiracı tarafından kiraya verene derhal bildirilmemesi, ayıbın giderilmesi için uzun bir süre beklenmesi veya ayıbın giderim imkanının ortadan kaldırılması sözleşmenin ihlali anlamına gelir. Özellikle kiraya verenin gidereceği ayıplar bakımından bu bildirimin yapılması kiracı için bir borçtur. Kiracının kiraya verene yapacağı bildirimin geçerliliği herhangi bir şekle tabi değildir, bildirim yazılı olarak kiraya verene yapılabileceği gibi sözlü şekilde de yapılabilir.
Kiralanandaki eksiklikler nedeniyle işyeri ruhsatının alınamaması ya da kiracının istediği tadilatları yaptırabilmesi için gerekli ruhsatın belediye tarafından verilmemesi hukukî ayıp olarak nitelendirilmektedir. İşyeri olarak kiralanan yerin iskân izninin bulunmaması uygulamada en çok karşılaşılan hukukî ayıp türleridir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kiralananın kullanılabilmesi için iskân izninin bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiraya verene ait bulunmaktadır. (YHGK)
Kiralananın Zaptı Nedeniyle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi: Kiralananın kullanımının kiracıya bırakıldığı anda kiralanan üzerinde sözleşmeye taraf olmayan üçüncü kişinin kiracının kiralananı kullanımıyla bağdaşmayan üstün bir hakka sahip olduğu durumlarda kiraya veren zapta karşı sorumlu olur. Üçüncü kişinin üstün hakkı kiralananın kullanımını kısmen veya tamamen engellediği durumlarda zapt oluşur. Ayrıca, kiracının kullanım hakkı ile üçüncü kişinin hakkının bağdaşmaması gerekmektedir. TBK’da kiraya verenin doğrudan zapttan sorumluluğu ve kira sözleşmesi kurulduktan sonra üçüncü kişinin kiralanan üzerinde üstün hak sahibi olması durumu düzenlenerek ikili ayrıma gidilmiştir. Zapttan sorumluluğu düzenleyen hükmün uygulanabilmesi için kira sözleşmesine taraf olmayan üçüncü kişinin, kiracının kiralananı kullanma hakkıyla bağdaşmayan ve kira sözleşmesinin kurulması sırasında var olan üstün hakkını ileri sürmesi gerekir. Üçüncü şahsın ileri sürebileceği üstün hak; elbirliği ya da paylı mülkiyete dayalı hak iddiası, kiracının kiralananı kullanma hakkıyla bağdaşmayan sınırlı ayni hak veya mülkiyet hakkı olabilir. Üçüncü kişinin hakkını ileri sürmesi dava yoluyla olmalı ve üçüncü kişinin açmış olduğu kiraya verene kiracı tarafından bildirilmesi gerekmektedir. Kiracının bildirimi üzerine kiraya verenin davayı üstlenmesi gerekir aksi takdirde borca aykırı davranmış olur. Kiralanan kiracıya teslim edilmeden önce ise üçüncü kişinin üstün hakkını ileri sürmesi halinde kiraya verenin zapta karşı sorumluluğu doğmaz.
Fesih hakkının kullanılmasından önce kiralanandaki eksikliklerin giderilmesi için kiraya verene uygun bir mehil tanınması gerekir. Kanuni istisnalar dışında mehil tanınmadan akdin doğrudan feshi TMK m.2 hükmünde yer alan iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz. (Y3HD)
Üçüncü kişinin üstün hakkı en geç sözleşmenin kurulduğu anda mevcut olmalı ve bu üstün hakkını ileri sürmüş olmalıdır. Ayrıca, üstün hakkının varlığını kiracı kira sözleşmesi kurulduğu anda bilmemesi gerekir. Kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralananın mülkiyeti başka birine geçerse yeni malik mevcut kira sözleşmesine taraf olacaktır.
Kiracının Sözleşmeyi Önemli Sebeplerden Dolayı Sona Erdirmesi: Kiracı veya kiraya verenin; kira ilişkisinin devamını çekilemez bir hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda kira sözleşmesini yasal fesih bildirim süresine uyulması şartıyla her zaman feshedebilir. Önemli nedenle feshin gerçekleştirilebilmesi için kiralananın kiracının kullanımına bırakılmış olması şart değildir. Kira ilişkisinin devamını çekilmez bir duruma getiren önemli sebep kira sözleşmesinin başlangıcında meydana gelebileceği gibi sözleşme devam ederken de meydana gelebilir. Önemli nedenle fesih beyanının karşı tarafa ulaşmasıyla re’sen hüküm ve sonuçlarını doğurarak kira sözleşmesi sona erer. Önemli sebeple kira sözleşmesinin sona erdirilmesinde çekilmezlik hususu işlem temelini çökerten bir nedendir. Önemli sebeplerin varlığı nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi olağanüstü fesih niteliğindedir. Önemli sebeple fesih bildiriminin şartları;
- Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli bir sebep olmalı: Her somut olayda değerlendirme yapılarak dürüstlük kuralı çerçevesinde kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli sebeplerin olup olmadığının belirlenmelidir. Savaş, ekonomik kriz, kiracının tayininin çıkması vb. durumlar kira sözleşmesinin devamını çekilmez kılan önemli sebep kabul edilebilir.
- Yasal fesih süresine uyularak fesih bildiriminde bulunulmalı: Kira sözleşmesini önemli nedenle feshetmek isteyen taraf fesih bildirim sürelerine uyması gerekir ancak fesih dönemlerine uyma zorunluluğu bulunmamaktadır. m.348 gereği konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması gerekmektedir.
Kiraya verenin ayıba karşı tekeffül borcu, sözleşmesel nitelikli bir borç ilişkisinden değil, kanundan doğan bir borçtur. Kiraya veren kiralanana ilişkin bir nitelik bildirmese ya da kiralananın ayıpsız olduğunu vaat etmese bile, kiraya verenin kanundan doğan sorumluluğu mevcuttur. (YHGK)
Kiracının Kiralananı Haklı Sebep Olmaksızın Erken Tahliye Etmesi: Kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları (Belirli süreli kira sözleşmesinde kiracı belirlenen süre sona ermeden, belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise yasal fesih dönemlerine uymaksızın kiralananı boşaltması durumunda), kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu süre geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiralananın geri verilmesi iki unsurun birleşmesiyle gerçekleşir; ilki kiracının kiraya verene bildirimde bulunması, ikincisi kiraya verene kiralananın teslimidir ve geri verme hususu taşınmazlar açısından anahtarın teslimi ile olmaktadır. Kiralananın erken iadesi ile kiraya verenin fiilen kurtulduğu yan giderler ile elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirilir. Mahsup işlemi kiralananın benzer koşullarla kiraya verilecek makul sürenin sonuna kadar işleyecek olan kira bedellerinden yapılır. Kiracı kiralananı erken iade etmesi sebebiyle kiraya verenin uğramış olduğu zararları karşılamakla yükümlüdür. Kiralananın erken iadesi halinde ceza koşulu ödeneceğine dair kira sözleşmesine koyulan kayıtlar kesin hükümsüzdür. Kiralananın erken iadesi bir fesih hali olmayıp kiralananın geri verilmesiyle sözleşmesinin sona erdirilmesi hali olduğu m.325’te hüküm altına alındığından haksız fesih olarak nitelendirilemez.
Ayıptan söz edebilmek için iki husustan birinin gerçekleşmesi gerekir. Bunlardan ilki, kiralananın kullanım elverişliliğini etkileyen eksiklikler ve bozuklukların bulunması, ikincisi ise, kiraya verenin, kiracıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin kiralananda bulunmamasıdır. Belirtilen bu iki husus, sadece kiralananda değil kiralananın eklentilerinde eksiklik ve bozukluk bulunması hâlinde de ayıp olarak nitelendirilir. (YHGK)
Kiracı Tarafından Ayıp Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesinin Sonuçları: Kiracı dilerse kiralananı teslim almayarak borçlu temerrüdü hükümlerine başvurabileceği gibi kiralananı teslim alarak kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesine ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın tesliminden sonra ayıplı hale gelmesinde ise kiracının kiralanandaki ayıbın giderilmesini isteme, kiraya veren hesabına ayıbın giderilmesi ve kira bedelinden indirim isteme, kiralananın ayıpsız benzeriyle değiştirilmesi, zararın tazmini, sözleşmeyi fesih ve kira bedelinde indirim talep etmek olmak üzere çeşitli seçimlik haklara sahiptir. Kiraya veren bazı şartların gerçekleşmesiyle kiracının seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir. Kiracının ayıbın giderilmesini istemesi önkoşul olduğundan, kiraya veren ayıbın giderilmesi yerine ayıpsız bir benzeri ile kiralananı değiştirerek ayıbın giderilmesi yükünden kurtulabilir. Kiraya veren kiralananı ayıpsız benzeriyle değiştirerek ve kiracının uğradığı zararı tazmin ederek kiracının sahip olduğu seçimlik haklarını kullanmasını engelleyebilir.
…kiraya verenin dava dilekçesinde sözleşmenin kendisi için çekilmez hale gelmesi nedeni olarak kira ve aidat parasının düzenli ödenmemesi sebebine dayandığı, ancak bu halin TBK m.315 ve m.352/2 hükümlerinde düzenlendiği, ancak kiraya verenin bu sebeplere dayanmayıp m.331’e dayanmasının doğru olmadığı (Y6HD)
Kiracıya kira sözleşmesini feshetme hakkı sadece önemli ayıplar bakımından tanınmış bir haktır. Önemli nedenle fesih m.306/2’de “Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi halinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, … başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıdan kiraladığı taşınmazın sonradan ayıplı hale gelmesi nedeniyle uğramış olduğu zararın tespiti ile bu bedelin davalıdan tahsilini istemiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık kira ilişkisinden kaynaklanmakta olup, m.305 gereğince davalı kiralayan kiracının uğradığı zarardan sorumludur. (Y6HD)
Ayıp nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için bazı şatların sağlanmış olması gerekmektedir. Öncelikle kiralanandaki ayıbın önemli olması ve kiraya verene önemli ayıbı gidermesi için uygun süre verilmesi gerekir. Kiraya verenin uygun süre içerisinde kiralanandaki “önemli ayıbı gidermemesi” durumunda kira sözleşmesinin feshi söz konusu olur. Kira sözleşmesi kiracı tarafından önemli ayıp sebebiyle sözleşmeyi feshedildiği takdirde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Kiracının fesih bildiriminde bulunması gerekir. Kiracının fesih hakkının doğması için kiraya verenin uygun süre içerisinde ayıbı gidermemesi yeterlidir.
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için hukuki destek ve danışmanlık almanızı tavsiye ederim.”
Kaynakça:
- 6098 sayılı TBK
- AYDOĞDU, Murat / KAHVECİ, Nalan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 2019, 4.Baskı
- BİLGİN YÜCE, Melek, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Pratik. Çalışması, 2019, Baskı
- GÜNDÜZ, Simge, KÇİK Sözleşmelerinin Kiracı Tarafından Sona Erdirilmesiş
- Yargıtay Kararları
Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol ASLAN tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.