Designed by Magnific
Önemli Sebepler, TBK m.331/1: “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Önemli Sebepler: Kira sözleşmesinin devamı sırasında ortaya çıkan ve taraflardan biri için sözleşmeye devam etmesini çekilmez hale getiren olgulara dayalı fesihtir. Maddeden de anlaşıldığı üzere kira sözleşmesinin taraflarına, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerinin varlığı halinde fesih hakkı tanınmaktadır. Kanun koyucu olağanüstü fesih hali olarak çekilmezlik hali neticesinde sona ermenin “önemli sebeple fesih” olarak düzenlemiştir. Önemli sebepler, makul dürüst bir insanın sözleşmeye devam etmesinin beklenemeyeceği şekilde objektif olarak çekilmezlik kıstasını sağlayan sebepler olup, önemli sebeplerin her bir somut olayın şartlarına göre ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Dolayısıyla, önemli sebebin ve çekilmezlik unsurunun tespiti hakimin takdir yetkisine bırakılmıştır. Kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkim, hukuka ve hakkaniyete göre karar verir. Bun gereği olarak da somut olayda adaleti sağlamak amacıyla, somut olayın şartları çerçevesinde ileri sürülen sebebin önemli olup olmadığını, sözleşmenin devamını çekilmez hale getirip getirmediğini, ahde vefa ilkesi ve dürüstlük kuralları çerçevesinde hukuka ve hakkaniyete uygun olarak değerlendirir. Çekilmezliğin katlanılabilir bir hal alması makul bir bireyden beklenir bir durum olmamalıdır. Dolayısıyla, önemli sebeplerle sözleşmeyi fesheden taraf, önemli sebep değerlendirmesini yaparken dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı ile bağlıdır.
Belirli bir süre için yapılan kira akdinin devamı sırasında, çıkan önemli sebepler dolayısı ile TBK m.331 gereğince akdin feshedilebilmesi için, önemli nedenlerden dolayı kira ilişkisinin çekilmez hale gelmesi, …sürelere uyularak fesih beyanında bulunulması gerekmekte olup, davada TBK m.331’in uygulama olanağı yoktur. Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar akdettikleri sözleşmedeki hüküm ve koşullar ile bağlı olup kural olarak akdin süresinden önce feshi mümkün değildir. (Y6HD)
Hukuki Niteliği: Önemli sebeple feshin düzenlendiği TBK m.331/1 hükmünün emredici nitelikte olduğu, kira sözleşmesinin devamını çekilmez kılan sebeplerin ortaya çıkması halinde kullanılacak fesih hakkının herhangi bir sınırlama olmaksızın hem kiracı hem de kiraya veren açısından tanınması sebebiyle taraflar arasındaki bir anlaşma ile ortadan kaldırılamayacağı, hükmün şartlarının değiştirilemeyeceği kabul edilmektedir Önemli sebeple fesih hakkını düzenleyen TBK m. 331 hükmü, tarafların önceden feragat edemeyecekleri ve fakat temelinde dürüstlük kuralına aykırı ve hakkın kullanılmasını engelleyen şartlara ve koşullara yer verilmeksizin ve önemli sebepler sınırlandırılmaksızın sözleşmede düzenleme yapabilecekleri nisbi emredici bir hukuk kuralıdır.Önemli sebeple fesih şartının oluşması bazı nedenlere bağlanmıştır. Önemli Sebeple Feshin değerlendirilmesinde öncelikle sözleşmenin devamını çekilmez kılan ve taraflarca önceden öngörülemeyen önemli bir sebebin ortaya çıkması ve söz konusu önemli sebebe ilişkin fesih hakkının makul bir süre içerisinde kullanılması gerekir. Kira ilişkisinin önemli sebeple sona erdirilmesi ancak “çekilmez halin varlığı” halinde mümkün olabilir.
Kiralananda yapılan denetimde kumar oynatıldığı ve dernek lokaline üye olmayan kişilerin kabul edildiklerinin tespiti üzerine …faaliyetten men cezası ile cezalandırılmasına karar verildiği anlaşılmıştır. Bu durumda davalının açıktan açığa fena kullanmak suretiyle akde aykırı davrandığının kabulü ile davalının tahliyesine karar verilmesi gerekir. (Y6HD)
Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler: Önemli sebep olarak tespit edilebilecek haller: Kiracının ağır bir hastalığa yakalanması (astım hastalığı başlayan kiracının rutubetli bir evde yaşamaya devam etmesinin astım nöbetlerini sıklaştırması), trafik kazası sebebiyle bacaklarını kaybeden kiracının asansörü olmayan bir apartmanın üst katlarında yaşamaya devam edememesi, kiracının kiraya verene veya yakınlarına hakaret etmesi, rencide edici kötü sözler söylemesi, tehdit etmesi veya yaralama gibi şiddet içeren eylemlerde bulunması, kiralananı ahlaka aykırı olacak şekilde kullanması sonucu suç teşkil eden eylemlerin sabit olması, kiralanana hırsız girmesinden sonra kiracıda panik atak nöbetlerinin başlaması, kiracının ailesinden birinin kiralanan taşınmazda intihar etmiş olması, birlikte konut kiralayan iki kişiden birinin ölümü üzerine kiracının tek başına kira ilişkisini yürütemeyecek olması, kiracı veya kiraya veren arasında giderilmesi imkansız bir düşmanlık ya da katlanılamayacak boyutta anlaşmazlıkların olması, önceden öngörülmesi mümkün olmayacak tarzda bir tayin veya bir iş değişiminin söz konusu olması, önceden öngörülemeyen bir sebepten kiracının ikametgahını değiştirmek zorunda kalması veya kiracının ikiz bebeklerinin olması sebebiyle kiralananı taşınmazın ihtiyacını karşılayamaması hallerinde kira ilişkisinin önemli sebeple feshine yol açan sebebin mutlak objektif ağırlık taşıdığı kabul edilmektedir. Bu durumların kiracının kişiliğinde değil de birlikte yaşadığı eşinde veya çocuğunda meydana gelmesi halinde de önemli sebeplerle fesih mümkündür. Diğer taraftan, kiracının iş sözleşmesini ihlal etmesi veya suç oluşturan davranışı sebebiyle iş akdinin feshedilmesinin akabinde başka bir yerde iş bulması yani işyerini değişikliğinin öngörülebilir olguların gerçekleşmesine bağlı olarak gerçekleşmesi halleri sebep gösterilerek kira sözleşmesinin feshedilmesi, kiracının kiraya verenin benimsemediği bir partiye, bir dine ya da bir ırka mensup olması, kiracının yeni bir ev alması halleri ise önemli sebep teşkil etmez.
Önemli nedenler, bunları ileri süren bakımından, sözleşmeye devamın çekilmez hale geldiği iyiniyet kurallarına göre kabul edilebilecek nedenler olmalıdır. Hakim, önemli nedeni kendiliğinden göz önüne alamaz; o halde önemli nedenin varlığı ve ne olduğu sözleşmeyi feshetmek isteyen tarafça belirtilmelidir. (Y3HD)
Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler: Kiraya verenin kişisel veya ekonomik durumunda önceden öngörülemeyen esaslı değişikliklerin yaşanmasının neticesinde kiralanan taşınmazdan bizzat faydalanılmasını gerekli kılan olgular ile kiralanan taşınmazın esaslı tamire ihtiyaç duymasına sebep olan olgular önemli sebep olarak ileri sürülebilir. Fakat kiraya verenin şahsi ihtiyaçlarının öngörülemez bir şekilde ortaya çıkması gerekir.
Davacı kira parasından kira tespit davası yoluyla arttırma olanağını kullanacak yerde, kira bedelinin kendisi için çekilmez hale geldiğini ileri sürerek kira sözleşmesinin sona erdiremez. Yeni ekonomik koşullara dayanılarak kira parasının yeni dönem için arttırılmasının mümkün olduğu durumda, sözleşmedeki kira parasının rayiç bedelin altında kalması sözleşmeyi çekilmez hale getiren önemli bir neden olarak kabul edilemez. (Y13HD)
Kiraya veren açısından değerlendirildiğinde karşılaşılan sorunlar ışığında örneklemeler: Kiracının asansör kullanmak zorunda olduğu ve merdiven kullanamayacağını bilen kiraya verenin asansörün çalışmadığını kiracıya bildirmemesi, Kiracının kiraya verene veya yakınlarına hakaret etmesi, rencide edici kötü sözler söylemesi, tehdit etmesi, yaralama gibi şiddet içeren eylemlerde bulunması, Kiralananı ahlaka aykırı olacak şekilde kullanması şeklinde suç teşkil eden eylemlerin sabit olması gibi hallerde kiraya verenin önemli sebeple fesih hakkı doğmaktadır. Kiralanan taşınmazdan daha yüksek kira getirisi elde edilmek amacıyla tadilat yapılması, kiracı olmaksızın taşınmazın satışının daha kolay gerçekleşecek olması önemli sebep olarak ileri sürülmesi mümkün değildir.
Kira sözleşmesinin 8/n. maddesinde “1/6/2018’den itibaren AVM’nin doluluk oranı en az %80 olmak zorundadır Bu oranın karşılanmadığı her altı aylık periyot sonunda kiracı her türlü yatırım, kira bedeli ve diğer giderleri kiraya verenden talep etme hakkına sahiptir.” düzenlemesi yer almaktadır. Davacı kiracı tarafından, kira sözleşmesi, alışveriş merkezinin doluluk oranının %80’nin altına düşmesi nedeniyle feshedilmiş olup bu kapsamda kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin talep edilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. (Y6HD)
Kiracı veya kiraya veren önemli sebeple fesih hakkını kullanarak ve yasal bildirim süresine uyarak her zaman sözleşmeyi feshedebilir. Önemli olan fesih hakkını ileri süren tarafın diğer tarafa bildirimi süresinde yapmasıdır.
Önemli Sebebin Tespiti: Bu fesih, kira sözleşmesinin feshinde gidilecek özel bir yoldur. Dolayısıyla, önemli sebep sayılabilecek durumların kim veya kimler için önemli olduğu, hangi durumlarda geçerlilik kazanacağı, hangi somut olaya göre değerlendirileceği doğru tespiti ve belirlenmesi gerekir. Çekilmezliğin sübjektif olması ile sadece belli bir kişinin şahsında gerçekleşmiş olması farklı hususlardır. Önemli sebebin tespitinin yanında önemli nedenin unsurlarının varlığı ve devamlılığı da dürüstlük kuralları çerçevesinde düşünülmeli ve sonuç doğurması da aynı şekilde önemlidir. Kira sözleşmesinin önemli sebeple feshe dayandırılmasında tarafların hepsi için aynı sonucun oluşması ve çekilmezliğin herkes için meydana gelmesi şartı da yoktur. Bu noktada, önemli sebebin kabul görebilmesi için yalnızca bir taraf açısından çekilmez halin varlığı yeterlidir. Bir kira sözleşmesinin TBK m.331’e dayandırılarak sona erdirilmek istenmesi ancak durum tespitinin önemli sebeple feshe dayandırılması ve gerekli kıstasların oluşmasına bağlıdır. Bildirimin yapılmamış olması durumunda önemli sebeple feshin temel dayanağı olan çekilmezlik halinin meydana gelmiş olup olmadığına bakılmaksızın önemli sebeple fesih söz konusu olmayacaktır. Zira bildirim emredicidir ve hükmün uygulanması için şarttır.
Dış Etkenlerden Kaynaklanan Sebepler: Kira ilişkisini çekilmez kılan sebep, kira sözleşmesinin taraflarından kaynaklanabileceği gibi savaş, deprem gibi doğa olayları ya da üçüncü kişi konumundaki gerçek veya tüzel kişilerin aldıkları kararlardan da kaynaklanabilir. Örneğin kiralanan taşınmazın çevresindeki caddede trafik ve ulaşım durumunun değişmesine bağlı olarak katlanılamayacak ağır gürültünün ortaya çıkması veya kiralanan taşınmaza ulaşımın aşırı güçleşmesi, özellikle işyeri kiraları açısından müşterinin artık gelemeyecek olması, kiralanan taşınmazın yakınına havalimanı, tren veya metro istasyonun yapılmasına bağlı olarak aşırı gürültünün yaşanıyor olması hallerinde tarafların dışındaki kurum veya kuruluşların aldıkları kararlar sebebiyle meydana gelen olumsuz durumların kira ilişkisinin devamını çekilmez kılması söz konusu olabilir.
Kiracı yapmak istediği fitness ve spor salonu açmak konusunda gerekli araştırmayı yapabilecek durumda iken yapmaması, basiretli davranmaması nedeniyle sözleşmeyi fesihte haksızdır. (Y6HD)
Önemli Sebeple Fesih Şartları: Kira sözleşmesinde önemli sebeple fesih hakkını ileri sürebilmek için şu dört şartın varlığı gerekir;
- Her iki tarafın da kabul ettiği bir kira sözleşmesi,
- Haklı bir sebep,
- Çekilmezlik hali,
- Fesih bildirimi.
Kira sözleşmesinin önemli sebeple fesih gerekçesiyle sona erdirilmesinde bu kira sözleşmesinin haklı sebebe dayanılarak, çekilmez halin meydana gelmiş olması gerekir. Çekilmezliğin oluşması durumunda zararın karşılanması ve tazminat ödenmesi gerekebileceğinden önemli sebeple fesih bildiriminin sözleşmenin diğer tarafına yapılabilmesi için gerekli şartların var olması önem arz eder. Önemli sebeple fesih hakkının ileri sürülebilmesinde taraflardan en az biri için çekilmez bir halin meydana gelmiş olması bildirim için yeterli kabul edilebilecek bir durumdur. Çekilmezlik halinin oluşmuş olmasına rağmen fesih bildiriminin yapılmamış olması durumunda ise önemli sebebe dayandırılmış bir fesihten söz edilemez.
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için hukuki destek ve danışmanlık almanızı tavsiye ederim.”
Kaynakça:
- 6098 sayılı TBK
- 4721 sayılı TMK
- Yargıtay Kararları
- AYDOĞDU, Murat, KAHVECİ, Nalan, TBK Özel Borç İlişkileri, 2019, 4. Baskı
- YILMAZ, Saadet, 6098 Sayılı TBK’na Göre Kira Sözleşmesinin Olağanüstü Feshi
Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol ASLAN tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.