Image by wirestock on Magnific
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Halleri: TBK 347-356. maddeleri arasında düzenlenmiştir.
Kiraya veren, kira sözleşmesini somut olayın tahliye için koşulları oluştuğunda TBK genel hükümlerine göre sona erdirebilme hakkında sahip olduğu gibi bildirim yoluyla ve dava yoluyla sona erdirme haklarına da sahiptir.
TBK Genel Hükümlerine Göre Sona Erdirme:
- Kiraya Verenin, İrade Bozukluğu Nedeniyle; TBK’da düzenlenen aldatma, korkutma, yanılma gibi irade sakatlığı hallerinden birinin varlığı durumunda kiraya veren kira sözleşmesini iptal hakkını kullanarak sona erdirebilir.
- Kiraya Verenin Aşırı Yararlanma Nedeniyle; Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa, bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirildiği takdirde, zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir.
- İkale ile Sona Erdirme: Yargıtay da tarafların karşılıklı ve uyumlu irade beyanları ile kira sözleşmesinin sözleşme özgürlüğü kapsamında ikale ile sona erdirilebileceğine ilişkin kararları bulunmaktadır. Bir şekil zorunluluğu bulunmamaktadır.
Her dosyanın kendi somut delilleri üzerinden değerlendirilmesi gerekir. Bu nedenle emsal kararlar, somut dosyanın yerine geçen bir belge değil; uygulanacak hukuk kuralının yorumunda yararlanılan önemli bir içtihat kaynağıdır. Her olay kendine özgüdür ve dosya özelinde değerlendirme yapılması gerektiğinden; somut durumunuza uygun çözüm ve strateji belirlenmesi için Kira Hukuku Avukatınızdan profesyonel hukuki danışmanlık almanız tavsiye edilir.
…kiralananın raiç bedelden daha düşük bir bedel ile kiralandığı anlaşılsa da, bu husus gabinin objektif unsurunu teşkil etmekte olup, gabinin varlığının kabul edilebilmesi için objektif unsurun yanında gerçekleşmesi gereken müzakaya düşme, tecrübesizlik ve hiffetsizlik unsurlarından bir veya bir kaçı ile birleşmesi zorunludur. (Y6HD)
Kira Sözleşmesine İlişkin Genel Hükümlere Göre Sona Erdirme: Kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerle sona erme nedenleri TBK’da düzenlenmiştir. Bu hükümlere göre kiraya veren, kiracının ölümü, kiracının iflası ve kira sözleşmesi süresinin dolması, süresiz kira sözleşmelerinde fesih, önemli bir sebebin varlığı nedenleriyle kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
- Olağanüstü Fesih:
Kiracının Ölümü; Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.
Kira İlişkisini Çekilmez Hale Getiren Önemli Sebeplerin Varlığı: Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Bu nedenler sözleşmenin kurulması anında tarafların sözleşmeye temel olarak kabul ettikleri kişisel veya maddi şartlarla ilgili nedenlerdir ve sözleşmenin devamı esnasında ortaya çıkabileceği gibi daha başlangıcında da kendisini gösterebilir. Bu nedenler kiraya verenden de kaynaklanabilir. Ancak kiraya verenin bu nedenin doğumunda kusurlu olmaması gerekmektedir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Önemli sebebin varlığı halinde kiraya verenin fesih dönemine uyma zorunluluğu bulunmamaktadır. Yalnızca belirtilen 3 aylık fesih süresine uyması yeterlidir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını da karara bağlar.
Kiracının İflası; TBK m. 332’ye göre kiraya verene kiracının iflas etmesi durumunda aşamalı bir fesih hakkı tanınmıştır. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir. Kiraya veren bu isteği ve bildirimi yazılı olarak yapmakla yükümlüdür.
- Kiracının Temerrüdü: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
- Kiralananın Sözleşmeye Uygun Kullanılmaması; Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Kiracının, kiraya verenden izin almadan konutun duvarını yıkması ya da balkonunu kapatması gibi eylemlerinin özenle kullanma borcuna aykırılık teşkil ettiği (Y6HD)
Konut Kira Sözleşmesine Özgü Nedenlerle Sona Erdirme: Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin TBK’da özel düzenlemeler bulunmaktadır. Konut kira sözleşmelerine ilişkin bildirim yolu ile ve dava yolu ile sona erdirme olarak iki tür sona erdirme hali düzenlenmiştir;
- Fesih Bildirimi ile Sona Erdirme: TBK uyarınca, Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. (Y3HD)
- Dava Yolu ile Sona Erdirme; Konut kira sözleşmesi eğer dava yolu ile sona erdirilecekse dava yolunun sınırlılığı nedeniyle sadece aşağıda belirtilen nedenlerle sona erdirilebilir.
Gereksinim Nedeniyle; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle; Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle; Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle; Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle; Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir
Aynı ilçe/ Belde Sınırında Konutunun Bulunması Nedeniyle; Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
İki haklı ihtar sebebiyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için, kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. (Y6HD)
Sözleşmenin Sona Ermesinin Sonuçları:
- Tahliye ve İade Davası: Tahliye davasının kural olarak kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla dava yürütülür.
- Kiralananın Geri Verilmesi; Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
- Yeniden Kiralama Yasağı; Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi: TBK uyarınca ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.
Dava Şartı Arabuluculuk: HUAK uyarınca Kiralanan taşınmazların, İİK’nun ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Eğer dava şartı arabuluculuk kapsamında bir anlaşma ortaya çıkmazsa, kiraya veren açacağı davada dava dilekçesi ekine anlaşmamaya yönelik arabuluculuk son tutanağını ekleyip, son tutanağın aslını mahkemeye sunmak zorundadır. Son tutanağın aslı sunulmadığı takdirde mahkemece davacıya son tutanağın aslını sunmak için bir haftalık kesin süre verilir. Bu süre içinde son tutanak davacı tarafından davaya konulmazsa dava, davalı tarafa dava dilekçesi tebliğ edilmeden usulden reddedilir. Arabuluculuk süreci dava şartı olduğundan mahkemece resen gözetilir ve taraflarca her zaman ileri sürülebilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme: Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Sözleşmeden doğan davalar ise sözleşmenin ifa edileceği yer yani kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde de açılabilir. Yetkili mahkeme ise davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi genel yetkili mahkemedir. Eğer kiracı sayısı birden fazlaysa kiraya veren davayı kiracılardan birinin yerleşim yerindeki mahkemede açabilir.
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için hukuki destek ve danışmanlık almanız tavsiye edilir.”
Kaynakça:
- 4721 Sayılı TMK
- 6098 Sayılı TBK
- 2004 sayılı İİK
- 6325 sayılı HUAK
- Yargıtay / BAM Kararları
- AYDOĞDU, Murat & KAHVECİ, Nalan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri
Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol ASLAN tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.