Image by yanalya on Freepik
TBK m.350: Kiraya veren, kira sözleşmesini; (1) Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, (2) Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye davası: Kiraya verenin, kendisi kiralanana ihtiyaç duyarsa, kiracıdan kiralananın tahliyesini talep edebilir. Kanun hükmüne göre sadece kendi şahsı değil; eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaç duyması halinde de kiracının tahliyesi dava edilebilir. İhtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığı ise her somut olayın özelliğine göre belirlenmelidir.
Gereksinim Nedeniyle Kiralanan Konutta Oturma Zorunluluk Nedenleri: Kiraya verenin başka bir konutu olmasına rağmen çeşitli nedenlerle bizzat kiraladığı konutta oturma zorunluluğu ortaya çıkabilmektedir. Bu nedenlerden örnekseyici olarak en sık karşılaşılanlar;
- Kendine ait bir konutta oturuyor dahi olsa; düğün hazırlıkları, sağlık sorunları, kiralanan taşınmazın elverişli bir konuma sahip olması gibi bazı sebeplerle kiralanan konuta olan ihtiyacı,
- Kiralayanın sağlık durumu nedeniyle konut ihtiyacı,
- Evlenmek üzere olma nedeniyle kiralananda oturmak istemesi,
- Kiralananın işyerine veya çocuklarının okuluna olan yakınlığına dayanan ihtiyacı,
- Kiralananın, kiralayanın oturduğu yere oranla daha emniyetli oluşuna dayanan ihtiyaç
- Kiralayanın oturduğu ve kendisine ait olan dairenin giderlerinin fazla olması ve ödeme güçlüğü çekmesi, diğer bir anlatımla kiracının oturduğu kiralananın daha ekonomik olması nedeniyle ihtiyaç iddiası,
- Kiralanana eşya koyma isteğine dayanan ihtiyaç iddiası,
- Yurt dışında bulunan kiraya verenin, kiralanana olan ihtiyacı,
- Yazlık konutta oturma isteği nedeniyle tahliye ihtiyacıdır.
Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları;
- Kira sözleşmesine konu olan taşınmazı kullanma ihtiyacının varlığı,
- İhtiyacın bizzat kiraya veren veya kiraya verenin kanunda sayılan yakınlarına ait olması,
- İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması,
- İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının dava açma sürelerine uygun olarak açılması
- İhtiyaç sebebiyle tahliye davasını kiraya veren taşınmaz malikinin açması,
- Arabuluculuğa başvuru dava şartı olduğundan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında mutlaka dava açılışı öncesinde arabuluculuk süreci yürütülmelidir.
Dava açma süresi: Belirli süreli kiralarda sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir. Dolayısıyla, kiraya verenin, gereksinim nedeniyle tahliye davası açması için kiracıya önceden ihtarda bulunması bazı durumlar dışında (m.351’de Yeni malikin gereksinim nedeniyle açacağı tahliye davasındaki ihtar zorunluluğu, m.328 vd. belirtilen Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 3 aylık fesih bildirim süreleri içerisinde ihtar gönderme şartı vb. durumlar gibi) gerekli değildir. Yenilenen her yılsonu itibariyle ihtiyaç devam etmek kaydıyla bu dava açılabilecektir. Vakitsiz açılması nedeniyle tahliye davası reddedilse bile, bu dava, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme iradesini açıklamış olması dolayısıyla, kira süresi sona ermeden önce yapılmış bir ihtarname yerini de tutar. Belirsiz süreli olarak akdedilen kira sözleşmelerinde bir aylık dava açma süresinin başlangıcı ise genel hükümler uyarınca fesih dönemlerine göre belirlenir. Bu durumda altı aylık kira dönemlerinin sonundan başlayacaktır.
Gereksinim Nedeniyle kiracının Tahliyesinde İhtiyacın İspatı: Kanun maddesinde geçen “gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğu” gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olmak zorundadır. Aksi takdirde samimi ve zorunlu olmayan bir kiracıya ihtiyaç sebebiyle tahliye kararı verilemez. İhtiyaç iddiasının varlığını ispat yükü bunu iddia eden kiraya verene aittir ve bu iddiasını her türlü delille ispat edebilir. Örneğin, kiraya verenin kirada oturuyor olması ihtiyacın varlığına karinedir. Konut ihtiyacının devamı niteliğinde olan yazlık ihtiyacı da tahliye davası açılması için bir olarak gösterilebilir. Bu duruma da kiraya veren, tahliyesi talep edilen taşınmazın yazlık vasfına sahip olduğunu ispatla yükümlüdür. Taşınmazın vasfına ilişkin ihtilaf çıktığı takdirde mahkemece keşif yapılarak bu ihtilaf giderilebilir. Gereksinim halihazırda mevcut olmalı, gelecekte doğması muhtemel ihtiyaç olgusuna ilişkin olarak talepte bulunulmamalıdır. Dolayısıyla konut ihtiyacının bu nitelikleri haiz olduğunu ispat etmeye yarayan bilgi, belge, tanık, varsa mesajlaşma ekran görüntüleri, resmi yazışmalar vb. her türlü hukuka uygun delilden yararlanmak mümkündür.
Kiraya verenin konut İhtiyacı ne kadar süre devam etmelidir: Konut ihtiyacı, dava sonuna kadar devam etmesi gerekir. Örneğin açılan tahliye davasının devamı sürecinde kiralananın bir başkasına kiralanması veya satışı için bir çaba gösterilmesi durumunda, samimi ve zorunlu bir tahliye sebebinden söz edilemeyeceği aşikardır. Benzeri örnekler somut olayın özelliklerine göre çoğaltmak mümkün: Kiraya verenin eşinin ayrı yaşamayı talep etmesi durumunda hakimin haklı görmesi üzerine ve ayrı yaşamaya karar verilmesi halinde kiraya verenin, eşinin ihtiyacı için tahliye davası açabileceği; Asansörsüz bir binanın üst katlarında oturmakta olan kalp hastası veya yürüme engeli bulunan bir kiraya verenin (veya eşinin), kendi dairesi ise asansörlü bir binada veya asansörsüz olmakla birlikte bu binanın giriş veya birinci katında bulunmakta ise tahliye davası açıldığı takdirde gerçek bir tahliye sebebinin bulunabileceği; Kiraya verenin çocuklarının nişanlanma, evlenme, öğrenim, sağlık ya da memuriyet gibi bir sebeple ailesinden ayrı yaşamaları gereğinin ortaya çıktığı durumlarında da taşınmaz ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabileceği konularında görüşler bulunmaktadır. Diğer taraftan, Yargıtay konut ihtiyacı için sadece nişanlanmış olunmasını yeterli saymamaktadır. Evliliğe dayandırılan ihtiyaç iddiası için tahliye kararı verilebilmesi için de evliliğin gerçekleşmiş olması, ya da bu konuda ciddi bir hazırlığın yapılmış olmasına bağlıdır
Yeniden Kiralama Yasağı; Kanun koyucu, kiraya verenin kötü niyetli davranışını engellemek için kendisinin ve kanunda sayılmış olan yakınlarının gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesine konu olan taşınmazın boşaltılmasını sağlayan kiraya veren; kira sözleşmesine konu olan taşınmazını haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe tahliye ettiği kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. (m.355/1) Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. (m.355/3)
Kaynakça:
- 6098 Sayılı TBK
- Yargıtay Kararları
- Pehlivan, M., 6098 sayılı TBK’da Konut İhtiyacı (Gereksinimi) Sebebiyle Tahliye, Dergipark, Makale,
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederiz.”