Designed by Freepik
Arabuluculuk: Arabuluculuk, sistematik teknikler uygulayarak, görüşmek ve müzakerelerde bulunmak amacıyla tarafları bir araya getiren, onların birbirlerini anlamalarını ve bu suretle çözümlerini kendilerinin üretmesini sağlamak için aralarında iletişim sürecinin kurulmasını gerçekleştiren, tarafların çözüm üretemediklerinin ortaya çıkması halinde çözüm önerisi de getirebilen, uzmanlık eğitimi almış olan tarafsız ve bağımsız bir üçüncü kişinin katılımıyla ve ihtiyari olarak yürütülen uyuşmazlık çözüm yöntemini ifade eder.
Elektronik İmza Kanunu’nun 5/1. maddesine dayanarak, arabulucu ve taraflarca e-imza ile imzalanmış son tutanakların, ıslak imza ile imzalanmış belge ile aynı sonuçları doğuracağını ve bu haliyle geçerli olacağı (İst. BAM 13HD)
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, kiracı ve kiraya veren arasındaki kira ilişkisi bağlamında ortaya çıkan her türlü uyuşmazlığı ifade eder. Bir uyuşmazlığın, kira ilişkisinden doğup doğmaması; açılacak davalar bakımından uygulanacak kanun hükümlerinin neler olduğunu, görev konusunda hangi mahkemenin görevli olduğunu ve arabuluculuk yoluna başvurmanın zorunlu olup olmadığını tespit etmek açısından da önemlidir. Kira alacağı ve tazminatı, kira bedelinin tespiti, kiralanan taşınmazın tahliyesi, kira sözleşmesinin feshi ve kira ilişkisinden doğan her türlü diğer uyuşmazlıklar, bu uyuşmazlıklara örnek olarak gösterilebilir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların çözümünde, dört farklı çözüm yolu bulunmaktadır. Bunlar;
- Sulh hukuk mahkemesinde dava açmak,
- İİK’da belirtilen hallerde ilamsız icra yoluyla tahliye yoluna başvurmak,
- İhtiyari arabuluculuk yolunu denemek,
- Dava açmadan önce başvurulması zorunlu olan dava şartı arabuluculuk yoluna başvurmaktır.
Buna göre, taraflar ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere, bir kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlıkla karşılaştıklarında, dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurmak zorundadır. Tarafların, arabuluculuk yoluna başvurmadan dava yolunu tercih etmesi ise mümkün değil; aksi halde davanın usulden reddine karar verilecek ve bu durum ise sürecin uzamasına ve hem kiracının hem de kiraya verenin mağdur olmasına neden olacaktır.
Kira İlişkisinden Doğup Zorunlu Arabuluculuk Kapsamına Giren Uyuşmazlıklar: Kira alacağı, kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanması, konut veya çatılı işyeri kirası sözleşmelerine ilişkin tahliye sebepleri, kiralananın geri verilmesi vb. uyuşmazlıkların dava şartı arabuluculuğa tabi olduğunu söylemek mümkün olup;
- Kira ilişkisinden doğan alacak ve tazminat talepleri,
- Kira sözleşmesinin sona ermesinden doğan uyuşmazlıklar,
- Kiracının kira konusunu iade borcunu yerine getirmemesi nedenine dayalı olarak ortaya çıkacak olan iade ve tahliyeye yönelik uyuşmazlıklar,
- Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi konusunda meydana gelen uyuşmazlıklar,
- Kira sözleşmesinin uyarlanması talebine ilişkin meydana gelen uyuşmazlıklar,
- Alt kira ilişkisinin kurulmasından veya kiralamaya konu şeyin kullanım hakkının devredilmesinden doğan uyuşmazlıklar,
- Kira sözleşmesinin devredilmesinden kaynaklı olarak ortaya çıkan uyuşmazlıklar,
- Kiracılık sıfatının devam ettiğinin tespitinden kaynaklı olarak ortaya çıkan uyuşmazlıklar,
- Kira ilişkisinden doğan bir davaya karşı dava açılması nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıklar,
- Taraflardan en az birinin idare olduğu kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar.
Zorunlu Arabuluculuğa Başvuru Yapılmasında Görev ve Yetki Konusu: Zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulmasında görevli merci adliye arabuluculuk bürosu, adliye arabuluculuk bürosunun bulunmadığı yerlerde ise bu işle görevlendirilmiş olan sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüdür. Yetkili merci ise karşı tarafın (karşı tarafta birden çok kişi varsa bunlardan birinin) yerleşim yeri yahut işin yapıldığı yerdir.
Yapılan Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu Üzerine Arabulucunun Görevlendirilmesi: Arabulucu, adli yargı ilk derece mahkemesi adalet komisyonu başkanlıklarına bildirilen listeden adliye arabuluculuk bürosu tarafından puanlama yöntemiyle belirlenir. Ancak tarafların listede yer alan herhangi bir arabulucu üzerinde başvuru sırasında anlaşmaları hâlinde taraflar veya tarafların imzasını taşıyan bir tutanakla beraber üzerinde anlaşılan arabulucu, durumu adliye arabuluculuk bürosuna bildirdiğinde bu arabulucu görevlendirilir. Dava şartı olan arabuluculuk ile ilgili uyuşmazlıklarda liste dışında bir arabulucu görevlendirilemez.
Zorunlu Arabuluculuk Sürecinin Başlamasının Sonuçları: Arabuluculuk sürecinin başlaması birtakım hukuki sonuçları da beraberinde getirir. Adliye arabuluculuk bürosuna başvurulmasından, son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar olan geçecek süre boyunca, zamanaşımı olduğu yerde durur ve hak düşürücü süre işlemez. Son tutanağın düzenlenmesinden itibaren ise hak düşürücü süreler ve zamanaşımı süreleri, kaldığı yerden işlemeye devam eder. Ayrıca, bu düzenlemeler uyarınca kanun koyucunun, zorunlu arabuluculuk sürecinin başlama zamanını, adliye arabuluculuk bürosuna başvurma tarihi olarak; sona erme zamanını ise son tutanağının düzenlendiği tarih olarak kabul ettiğini anlamak mümkündür. Ayrıca, arabuluculuk bürosuna başvurulmasından sonra, başvuran taraf aleyhine uyuşmazlık konusuyla ilgili olarak icra takibi yapılması durumunda, başvuran tarafın bu takibe karşı son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren iki hafta içinde İİK m.72 uyarınca menfi tespit davası açması ve talep etmesi halinde İİK m.72 ikinci fıkrası hükmü uygulanır.
Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk Olan Bir Kira Uyuşmazlığı Hakkında Arabuluculuk Yoluna Başvurulmadan Dava Açılmasının Sonuçları: Zorunlu arabuluculuğa tabi olan bir uyuşmazlık hakkında mahkemeye başvuran davacı, arabuluculuk süreci neticesinde anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını yahut arabulucu tarafından onaylamış bir suretini, dava dilekçesine eklemek mecburiyetindedir (HUAK m. 18/A-2). Davacı, maddede belirtilen yükümlülüğü yerine getirmezse mahkeme, davacıya, son tutanağın bir haftalık kesin süre içerisinde sunulması gerektiği; şayet bu yükümlülüğe uygun davranılmazsa davanın usulden reddedileceğine ilişkin bir ihtarı içeren davetiye tebliğ eder. Davacı, gönderilen ihtara rağmen son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış suretini mahkemeye ibraz etmezse mahkeme, dava dilekçesini diğer tarafa tebliğ etmeksizin davanın usulden reddine karar verir. Mahkeme, dava dilekçesinin içeriğinden davacının, zorunlu arabuluculuk yolunu tüketmeden dava yoluna gittiğini anlarsa hemen, duruşma açmadan, dosya üzerinden ve başkaca bir usuli işlem gerçekleştirmeden davanın usulden reddine karar verir. Davacı, zorunlu arabuluculuk yoluna başvurmadan davasını açarsa mahkeme, esasa yönelik bir inceleme gerçekleştiremeden, davanın usulden reddine karar verecektir.
Genel Olarak Arabuluculuk Sürecini Sona Erdiren Durumlar:
İhtiyari arabuluculuk süreci şu hallerde sona erer;
- Tarafların, yapılan görüşmeler neticesinde anlaşmaya ulaşması,
- Tarafların fikrine başvurulduktan sonra arabuluculuk sürecini devam ettirmek için daha fazla gayret gösterilmesine gerek olmadığına arabulucu tarafından kanaat getirilmesi,
- Taraflardan birisinin, arabulucuya yahut diğer tarafa, arabuluculuk sürecinden çekildiğini söylemesi,
- Tarafların, ortak karara vararak arabuluculuk sürecini sonlandırmaları,
- Başvuru konusu uyuşmazlığın, arabuluculuğa elverişli olmadığının belirlenmesidir.
Zorunlu arabuluculuk sürecinin sona erme halleri ise;
- Arabulucu tarafından taraflara ulaşılamaması,
- Tarafların, geçerli bir mazereti söz konusu olmaksızın arabuluculuk toplantısına katılmaması,
- Tarafların, gerçekleştirdikleri görüşmeler neticesinde anlaşmaya varması,
- Tarafların, gerçekleştirdikleri görüşmeler neticesinde anlaşmaya varamamasıdır.
Uyuşmazlığın Taraflarının Geçerli Bir Mazeret Beyan Etmeksizin Arabuluculuk Toplantısına Katılmaması: Taraflardan birisi geçerli bir mazeret sunmaksızın ilk toplantıya katılmazsa ve arabuluculuk süreci, bu nedenle sona ererse arabulucu; ilk toplantıya katılmayan bu kişinin kim olduğunu, bu kişiyle toplantıya davet konusunda hangi yollarla iletişime geçildiğini ve bu kişinin toplantıya katılmamak için geçerli bir mazeret sunup sunmadığını son tutanakta belirtir. Arabulucunun, ilk toplantıya katılmayan taraf konusunda son tutanakta yaptığı açıklamalar, ileride açılacak davada yargılama giderlerinin kimin üzerinde bırakılacağını belirlemek ve bu konuda ortaya çıkabilecek ihtilafları önlemek açısından önem arz etmektedir. Zira, taraflardan birinin geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmaması sebebiyle arabuluculuk faaliyetinin sona ermesi durumunda toplantıya katılmayan taraf, son tutanakta belirtilir ve bu taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur. Ayrıca bu taraf lehine AAÜT göre belirlenen vekalet ücretinin yarısına hükmedilir. Her iki tarafın da ilk toplantıya katılmaması sebebiyle sona eren arabuluculuk faaliyeti üzerine açılacak davalarda tarafların yaptıkları yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılır.
Uyuşmazlığın Taraflarının Süreç Sonucunda Anlaşmaya Varması: Tarafların zorunlu arabuluculuğa konu olan uyuşmazlığın çözümü üzerinde ortak bir karara varmasıyla anlaşmaya varılmış ve böylece arabuluculuk süreci sona ermiş olur.
- Tarafların uyuşmazlık konusunda anlaşmaları veya kısmen anlaşmaları halinde süreç anlaşma son tutanağı ile sonuçlandırılır. Bunların haricindeki her durumda taraflar anlaşmamış sayılır ve anlaşmama son tutanağı düzenlenir.
- Tarafların arabuluculuk sürecinde ileri sürülen taleplerden bir kısmı üzerinde anlaşmaya varmaları halinde, üzerinde anlaşma sağlanan ve sağlanamayan hususlar son tutanakta açıkça belirtilir (Örneğin arabuluculuk süreci sonunda yeni döneme ilişkin kira bedelinin ne olduğu ve ödeme zamanları anlaşmada gösterilebilir.) ve ücret taraflardan aksi kararlaştırılmadıkça eşitçe alınır.
- HUAK m.18/B kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler; bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir. Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin verilmesiyle ilgili diğer hususlar hakkında HUAK m.18 hükmü uygulanır. Bu şerhi içeren anlaşma, ilam niteliğinde belge sayılır.
Zorunlu Arabuluculuk Süreci Sonucunda Varılan Anlaşmanın Hukuki Niteliği ve Unsurları: Öğretide arabuluculuk anlaşma belgesinin, hukuki niteliği itibariyle mahkeme dışı bir sulh sözleşmesi (veya sulh benzeri sözleşme) hükmünde olduğu belirtilmiştir. Sulh sözleşmesi, bir hukuki ilişki hakkındaki doğmuş veya doğması muhtemel bir çekişmeyi ya da tereddüdü, tarafların karşılıklı fedakarlıklar gerçekleştirmek suretiyle ortadan kaldırdıkları sözleşme olarak tanımlanabilir. Arabuluculuk anlaşma belgesinin esaslı unsurları ise;
- Arabuluculuk sonucunda ulaşılması; HUAK m.17/1/a maddesi gereğince, tarafların anlaşmaya varması halinde arabuluculuk faaliyeti sona erer. Kanun’un m.18/1’de “Arabuluculuk faaliyeti sonunda varılan anlaşmanın kapsamı taraflarca belirlenir; anlaşma belgesi düzenlenmesi halinde bu belge taraflar ve arabulucu tarafından imzalanır.” hükmüne yer verilmiştir. Her iki düzenleme birlikte ele alındıklarında, arabuluculuk anlaşma belgesinden söz edilebilmesi için varlığı zorunlu olan ilk unsur, bu anlaşmaya arabuluculuk faaliyeti sonucunda ulaşılmış olması gerekliliğidir
- Tarafların anlaşması; Uyuşmazlığın taraflarının (ikiden fazla taraf olması halinde en az ikisinin) uyuşmazlığın çözümüne dair karşılıklı ve birbirlerine uygun irade beyanlarının buluşması ve bu anlaşmayı yazılı bir hale getirme yönündeki karşılıklı istemleridir. Uyuşmazlığın çözüm yöntemine ilişkin bu irade beyanlarının, uyuşmazlığın tamamını kapsaması zorunlu değildir. Bu durum, Yönetmeliğin m.25/6’da yer alan “Tarafların uyuşmazlık konusunda anlaşmaları veya kısmen anlaşmaları halinde süreç anlaşma son tutanağı ile sonuçlandırılır. Bunların haricindeki her durumda taraflar anlaşmamış sayılır ve anlaşmama son tutanağı düzenlenir.” düzenlemesiyle de açıklığa kavuşturulmuştur.
- Yasa koyucu tarafından öngörülen şekil kuralına uyulması; Arabuluculuk sonucunda varılan anlaşmanın geçerliliği, herhangi bir şekil kuralına tabi kılınmamıştır. Bununla birlikte varılan anlaşmanın, arabuluculuk anlaşma belgesi olarak nitelenebilmesi için, HUAK’da belirtilen şekil kuralına uyulması gereklidir. Ancak bu şekle, bir geçerlilik şekil kuralı denemez. Arabuluculuk sonucunda varılan anlaşmanın, yazılı hale getirilmesini tercih eden taraflar açısından, hazırlanan arabuluculuk anlaşma belgesinin, TBK m.17 çerçevesinde iradi şekil kararlaştırılması olarak nitelenmesi doğru olacaktır
Arabuluculuk anlaşma belgesinin geçersizliğinin sebebi, mevzuata uygun olarak yürütülmüş bir arabuluculuk faaliyeti sonucunda ulaşılmamış bir belge olmasıdır. (Y9HD)
Arabuluculuk Faaliyetin Sonuçlandırılması Gereken Süre: Genel düzenleme uyarınca arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren üç haftada neticeye kavuşturulmalıdır. Bu süre zorunlu hallerde arabulucu tarafından bir hafta daha uzatılabilir. Söz konusu sürenin aşılması ihtimalinde Kanun’un öngörmüş olduğu zaman dilimi içerisinde müzakereler tamamlanmadığından süreç, anlaşmamaya yönelik bir son tutanak ile neticelendirilmelidir. Bununla birlikte taraflar halen sürece devam etmek ve uyuşmazlıklarını arabuluculuk yoluyla çözmek isterlerse ihtiyari olarak bu yolu işletmelerinin önünde bir engel bulunmamaktadır.
Zorunlu Arabuluculuk Süreci Sonucunda Dava Açma Yasağı: Arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılması hâlinde, üzerinde anlaşılan hususlar hakkında taraflarca dava açılamaz.
Dava açma yasağının mutlak biçimde kabul edilmesi düşünülemez. Arabuluculuk faaliyeti sonucunda anlaşmaya varılması durumunda anlaşma belgesi düzenlenmiş ve anlaşmaya varılan hususlar açık ve net bir şekilde ortaya konmuş olsa da yine de çözümlenen uyuşmazlık hakkında dava açılmasının mümkün olduğu çeşitli ihtimaller bulunmaktadır. Bunlardan ilki anlaşma belgesine karşı ileri sürülebilecek irade fesadı halleridir. Bu durumda anlaşmaya varılan hususlarla ilgili olarak bu sözleşmenin iptali TBK (m. 30 vd., m. 39) hükümleri çerçevesinde talep edilerek dava açılabilir. Elbette anlaşma belgesinin ehliyetsizlik, emredici hukuk kurallarına, kamu düzenine, ahlaka, kişilik haklarına ve şekle aykırılık gibi sebeplerle mutlak butlanla sakatlanması da düşünülebilir. Böyle bir durumda butlanın tespiti mahkemeden istenebilir. Bu anlamda, TBK’nun 27. maddesindeki kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkansız olan sözleşmelerin kesin hükümsüzlüğüne dayanılabilir. Aşırı yararlanmanın koşulları varsa bu konuda da mahkemede dava açılabilir. İkinci ihtimal, arabuluculuk faaliyeti sonucunda anlaşmaya varılması durumunda düzenlenen anlaşma belgesinin sahteliğinin ileri sürülmesidir. (İzmir BAM 9HD)
Kira İlişkisinden Doğan Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk Ücreti: HUAK m.18/A m.12-14 hükmüne göre;
- Tarafların arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaları hâlinde, arabuluculuk ücreti, AAÜT eki AÜT İkinci Kısmına göre aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit şekilde karşılanır. Bu durumda ücret, Tarifenin Birinci Kısmında belirlenen iki saatlik ücret tutarından az olamaz.
- Arabuluculuk faaliyeti sonunda taraflara ulaşılamaması, taraflar katılmadığı için görüşme yapılamaması veya iki saatten az süren görüşmeler sonunda tarafların anlaşamamaları hallerinde, iki saatlik ücret tutarı Tarifenin Birinci Kısmına göre Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir. İki saatten fazla süren görüşmeler sonunda tarafların anlaşamamaları hâlinde ise iki saati aşan kısma ilişkin ücret aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit şekilde uyuşmazlığın konusu dikkate alınarak Tarifenin Birinci Kısmına göre karşılanır. Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen ve taraflarca karşılanan arabuluculuk ücreti, yargılama giderlerinden sayılır.
- Bu madde uyarınca arabuluculuk bürosu tarafından yapılması gereken zaruri giderler; arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılması hâlinde anlaşma uyarınca taraflarca ödenmek, anlaşmaya varılamaması hâlinde ise ileride haksız çıkacak taraftan tahsil olunmak üzere Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır.
- Arabulucu, dava şartı arabuluculuk sürecinde taraflardan masraf isteyemez.
Kaynakça:
- 6325 Sayılı HUAK
- 6098 Sayılı TBK
- HUAK Yönetmeliği
- Yargıtay Kararları
- Resmî Gazete, 32763 Sayılı 2025 Yılı AAÜT Tebliği
- DOĞU, Hakkı Mert, Konut veya Çatılı İşyerlerinin İhtiyaç Sebebiyle Tahliyesindeki Arb. Sürecinin TBK’nin 355. Maddesine Etkisi, AndHD, C:10, S:2, Temmuz 2024, s.373- 387
- BADUR, Emel, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, Y:9, S:18, Aralık 2021, s.49-87
- KELEŞ, Özden, Kira İlişkisinden Doğan Uyuşmazlıklarda Zorunlu Arabuluculuk
- KIYAK, Emre, Arabuluculuk Sonucunda Ulaşılan Anlaşma Belgesinin Hukuki Niteliği
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederiz.”
Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol Aslan tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.