Designed by Freepik
Para borcu ve teminat için takip, m.42: Bir paranın ödenmesine veya bir teminatın verilmesine dair olan cebri icralar takip talebiyle başlar ve haciz yolu ile veya rehnin paraya çevrilmesi yahut iflas suretiyle cereyan eder
İlamsız İcra Takibi ve Konusu: Kural olarak kiralanan taşınmazın tahliyesi, sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davası neticesinde alınan tahliye kararı ile gerçekleşmektedir. Ancak kanun koyucu, belli şartlar halinde mahkemeye başvurulmadan, İİK hükümlerine göre, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine de imkan tanımaktadır. İlamsız icra, kural olarak konusu para veya teminat olan alacağın, mahkemeye müracaat edilmeksizin, doğrudan icra müdürlüğüne başvurularak tahsilinin talep edildiği, hakkın fiilen ve zorla yerine getirilmesini sağlayan cebri icranın bir çeşidi olan cüz’i icra yolu olarak karşımıza çıkmaktadır. Genel haciz yolu olarak da adlandırılan ilamsız icra yolu ile uyuşmazlıkların mahkemeye intikal etmeden, mahkeme dışı bir yöntem ile çözülmesi ve böylelikle alacaklıların alacağını kısa sürede tahsil etmesi amaçlanmıştır. Takip talebi ile başlayan genel haciz yoluyla takip; takip talebi, ödeme emrinin borçluya tebliği, ödeme emrine itiraz, itirazın kaldırılması veya itirazın iptali, takibin kesinleşmesi, alacaklının haciz talebi, haciz, haczedilen malların satılarak paraya çevrilmesi ve paranın paylaştırılması safhalarından meydana gelmektedir.
İlamsız icra, para ve teminat alacakları için uygulama alanı bulmaktadır. Her ne kadar ilamsız icra takibinin konusunu her türlü para alacağı oluşturabiliyor olsa da para alacağı ile kastedilen esasında Türk parasıdır. Nitekim İİK’nın 58/2’nci maddesinin 3’üncü bendi ile yabancı para alacakları için ilamsız icra yoluna başvuru imkanı tanınmasına rağmen yabancı para alacağının, Türk parasına çevrilerek talep edilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Aynı madde de yabancı paraya ilişkin “alacağın hangi tarihteki kur üzerinden talep edildiği ve faizi” hususunun takip talebinde belirtilmesi kaydıyla, icra takibine başvurulabileceği açıklanmaktadır. Emredici bir hüküm niteliğinde olup, yabancı para alacaklısı ilamsız icra yoluna başvurmak istiyorsa, alacağını Türk parasına çevirmek ve bu miktarı takip talebinde belirtmek zorundadır. TBK m.99’a göre yabancı para alacağı, vade veya fiili ödeme tarihindeki döviz kuru üzerinden Türk parasına çevrilecek, takip konusu alacak Türk parası olarak talep edilir.
Kanundan, sözleşmeden veya mahkeme kararından doğan teminat gösterme borcunun yerine getirilmediği haller için, kanun koyucu ilamsız icra yoluna başvuru olanağı tanımıştır. Burada borçludan talep edilen edim, borcu için teminat göstermesidir. İİK m.42 uyarınca teminat alacaklısı, ilamsız icra yoluna başvurarak teminat alacağını talep edebilmektedir.
Kiralayanın kiracısı hakkında kira bedelinin ödenmemesi ya da kira süresinin bitmesi nedenlerine dayanarak ilamsız icra takibi yapabilmesi için taraflar arasında mutlaka ve halen mevcut bir kira ilişkisinin bulunması gerekir. Hemen belirtilmesi gerekir ki, kira sözleşmesi niteliğinde olmayan sözleşmelere dayanılarak ilamsız tahliye takibi yapılamaz…taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri kira süresinin bitimi ile yasal olarak sona erer. (Y6HD)
Kiralanan Taşınmazın Tahliyesine İlişkin İlamsız İcra Yolu: Kanun koyucu, ilamsız icra yoluna başvurunun para ve teminat alacakları için yapılabileceği genel kuralına istisna getirmiş, para ve teminat alacağı dışında olan kiralanan taşınmazın tahliyesi için de ilamsız icra yoluna başvurulabilmesine olanak tanınmış ve İİK 269 vd. maddeleri ile para ve teminat alacağı kapsamında olmayan, kiralanan taşınmazın tahliyesi talebi için, belli şartların varlığı halinde ilamsız icra yoluna başvuru mümkün kılınmıştır. Kiralayan, belli şartların varlığı halinde, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak zorunda kalmaksızın, doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak ilamsız icra yolu ile kiralanan taşınmazı tahliye edebilmektedir. O halde ilamsız icra üç halde uygulama alanı bulmaktadır. Bunlar; bir paranın ödenmesi, bir teminatın verilmesi ve kiralanan taşınmazın İİK m.269 vd. maddelerine göre tahliyesi olarak karşımıza çıkar.
İlamsız icra yoluyla taşınmazın tahliye edilebilmesi için iki sebep öngörülmüştür. Bunlar İİK m.269 vd. maddelerinde düzenlenmiş olup, kira borcunun süresinde ödenmemesi ve kira süresinin sona ermesi olarak belirlenmiştir. Kira borcunun süresinde ödenmemesi sebebiyle başvurulan ilamsız icra takibinde hem ödenmeyen kira borcu hem de tahliye talep edilebiliyor iken, kira süresinin sona ermesi sebebiyle başvurulan ilamsız icra takibinde yalnız tahliye talep edilebilmektedir. Buna mukabil, kira borcunun süresinde ödenmemesi nedeniyle başlatılan ilamsız icra takiplerinde, öncelikle ödenmeyen kira borcu talep edilmekte, kiracının ödeme emrinde belirtilen süre içerisinde borcunu ödemesi halinde, alacaklı tarafından tahliye talep edilememektedir.
Taraflar: Kiralanan taşınmazın ilamsız tahliyesi yolunda, yalnız tahliye veya hem ödenmemiş kira bedeli hem de tahliye talep eden, kiraya veren taraf, “alacaklı”; kendisinden kira bedeli ve tahliye veya yalnız tahliye talep edilen karşı taraf ise “borçlu” olarak kabul edilmektedir. Kiralayanın dava hakkı mutlak olup malik olma şartı yoktur. Taşınmazın malik olmayan, ancak taşınmazın kullanılmasını başkasına devir yetkisi bulunan bir kişi tarafından kiraya verilmesi de mümkündür (alt kira kurmaya yetkili kiracı gibi). Hatta, malik olmayan ve kullandırma hakkını devir yetkisi olmayan kişinin de yaptığı kira sözleşmesi geçerli olmakla birlikte, taşınmazı teslim edemediği veya kullanım süresi boyunca kullanmaya hazır bulundurmadığı takdirde kiracının müspet zararını tazminle yükümlüdür.
İcra takibine taraf olabilmeleri için kişilerin taraf ehliyetini haiz olması gerekmektedir. Ayırt etme gücü bulunmayan tam ehliyetsizler ve ayırt etme gücü bulunan küçük ve kısıtlılardan oluşan sınırlı ehliyetsizlerin, fiil ehliyetleri olmadığından takip ehliyetleri de bulunmaz. Ancak bu kişilerin yasal temsilcileri aracılığıyla icra takip işlemlerini yürütebilmeleri mümkündür. Takip ehliyeti, kamu düzeniyle ilgili olduğundan icra dairesince veya icra mahkemesince re’sen gözetilir. Tarafların icra takibi içerisinde yer alabilmesi için, icra takibine konu olan borç ilişkisinden doğan alacak hakkı üzerinde tasarruf yetkisine yani taraf sıfatına sahip olmaları gerekir. Kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin ilamsız icra takibinin başarıyla sonuçlanması için, taraflar arasında maddi hukuk bakımından bir kira ilişkisi ve dolayısıyla taraf sıfatı bulunması gerekir. Borçlunun takipten önce ölmüş olduğunun anlaşılması üzerine, bu takibe onun terekesine veya mirasçılarına karşı devam edilemez; takibin iptaline karar verilmesi gerekir. Takip devam ederken alacaklı ölürse takibe, onun mirasçılarının hepsi veya tereke temsilcisi tarafından; borçlu ölürse takibe, onun bütün mirasçılarına veya tereke temsilcisine karşı devam edilmesi gerekir.
Yetki: Borçlunun taşınmazı tahliye ve teslim borcunun ifa yeri taşınmazın bulunduğu yerdir. Kira süresinin sona ermesi sebebiyle yapılacak icra takibinde taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi yetkilidir.
Kiralanan taşınmazlardan kaynaklı açılan herhangi bir dava; taşınmaz üzerindeki bir aynî hakka dair bulunmadığı için, bu davalar taşınmazın aynının bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorunda değildir. Diğer bir ifadeyle, kesin yetkiyi düzenleyen HMK’nın 12. Maddesi hükmüne tâbi değildir. Fakat, kira sözleşmesine dayanan bu davaların diğer yetki kurallarına (m. 6, 8, 10 vb. hükümlerine) göre taşınmazın bulunduğu yerde açılması da mümkündür. Özellikle, taşınmazın bulunduğu yer kira sözleşmesinin ifa edileceği (yerine getirileceği, icra olunacağı) yerdir. Bu nedenle, kira sözleşmesine dayanan bir dava sözleşmenin ifa olunacağı yer olan taşınmazın bulunduğu yerde açılabilir. (Y20HD)
Süresinde Ödenmeyen Kira Borcuna Yönelik İlamsız Tahliye: Süresinde ödenmemiş kira alacağı ile beraber kiralanan taşınmazın tahliye edilmesini de talep ettiği hallerde kira verenin, İİK m.269 ile 269/d hükümleri uyarınca, ilamsız tahliye yoluna başvurması icap etmektedir. Kiralanan taşınmazın tahliyesi gibi ağır bir sonucun doğmasını kanun koyucu sıkı şartlara bağlamıştır. Kira borcunun süresinde ödenmemesi sebebiyle İİK hükümlerine göre ilamsız tahliye yoluna başvurulabilmesi için taraflar arasında kira akdi bulunması gerekir. Diğer yandan ilamsız tahliye takibi yapılabilmesi için, kira akdinin yazılı olup olmaması önem arz etmemekte, yazılı olarak yapılmış bir kira akdi olmasa dahi sözlü yapılmış bir kira akdine dayanılarak ilamsız tahliye takibi yapılabilmektedir. Önemli olan husus, taraflar arasında kira sözleşmesinden doğan bir hukuki ilişki bulunmasıdır.
Kiracı olan borçlunun, söz konusu yan giderlerden birini ödememesi halinde TBK m.315 gereğince, kiraya veren alacaklı sözleşmenin feshini ve kiralanan taşınmazın tahliyesini talep edebilmektedir. Nitekim Yargıtayın kararlarında da kiracı tarafından ödenmesi gereken yan giderlerin, süresinde ödenmemesi halinde temerrüt olgusunun gerçekleştiğine ve tahliye kararı verilmesi gerektiğine hükmetmektedir. Aynı şekilde, Yargıtay, kira borcunun eksik ödenen miktarının, az olduğu durumlarda dahi, bu hususun temerrüde esas oluşturacağına hükmetmektedir. Ödeme süresi gelmiş, muaccel olan kira borcu için alacaklı İİK m. 269 vd. anlamında ilamsız tahliye yoluna başvurabilir.
İspat Yükü: Kira ilişkisinin mevcudiyetini ve kira bedelini ispat yükü kiraya verene ait olup, kira bedelinin süresinde ve eksiksiz olarak ödendiğine ilişkin ispat yükü kiracıya aittir
Borçlunun kira ilişkisine ve kira miktarına açıkça karşı çıkmaması karşısında İİK’nun m.269/2 gereğince Kira ilişkisinin ve kira miktarının kesinleştiğinin kabulü gerektiği, Davalı Borçlu kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini İİK’nun 269/c maddesinde belirtilen belgelerle kanıtlaması gerekir. (Y12HD)
Sona Eren Kira Süresi Açısından İlamsız Tahliye: Kira bedelinin süresinde ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye yolundan farklı olarak, kira süresinin son bulması nedeniyle kiralanan taşınmazın İİK m. 272- 275 hükümlerine göre ilamsız tahliyesi için, ön şart olarak İİK m. 272 gereği kira sözleşmesinin yazılı olması gerekmektedir. Bir olayda kiralanan taşınmazın ilamsız tahliyesini gerektiren, kira borcunun süresinde ödenmemesi ve kira süresinin sona ermesi şeklindeki her iki sebebin de aynı anda var olması mümkün olup, bu halde kiraya verenin ilamsız tahliye yoluna başvururken, bu sebeplerden birini seçmesi gerekir.
İİK m.272- 275 hükümlerine göre başvurulan ilamsız tahliye yolu belirli süreli kira sözleşmeleri için geçerlidir. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri yahut belirli süreli olup sonradan TBK m.327/2 gereği belirsiz süreliye dönmüş kira sözleşmeleri için İİK m.272- 275 hükümlerinde yer alan kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız tahliye yoluna başvurulamamaktadır. Diğer takip yollarında borçluya, ödeme emri gönderilirken, İİK m.272- 275 hükümlerine göre başvurulan ilamsız tahliye yolunda tahliye emri gönderilmektedir. Bunun yanı sıra İİK m. 272- 275 hükümleri kapsamındaki ilamsız tahliye yolunda, takip kesinleştikten sonra haciz aşaması yer almamakta, yalnızca tahliye aşaması bulunmaktadır. Yalnızca kiralanan taşınmazın tahliyesi talebini ihtiva eden, kira süresinin sona ermesi sebebiyle başvurulan ilamsız tahliye takibinin, para ve teminat alacağı için başvurulabilen ilamsız icraya gerçek anlamda istisna teşkil eder.
Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenamenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesinin istenebileceği, icra takibinin sözleşme süresinin sona erme tarihinden itibaren bir aylık süre içinde yapıldığı, kiraya verenin süre bitimi nedeniyle tahliye istemesinde bir usulsüzlük bulunmadığına (Y12HD)
Konut ve çatılı işyeri kiraları TBK m.339 vd. hükümlerinde düzenleme alanı bulmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona ermesini düzenleyen TBK m.347’de belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin sözleşme süresinin sona ermesi gerekçesiyle -on yıllık kira süresi dolmadan- kira sözleşmesini sona erdiremeyeceği hüküm altına alınmıştır. Buna göre, kira süresinin dolmasıyla kira sözleşmesini sona erdiremeyen kiraya verenin, İİK m.272-275 hükümlerine göre ilamsız tahliye yoluna başvurabilmesi ve kiracıyı taşınmazından çıkarabilmesi mümkün değildir. Dolayısıyla elinde yalnızca süresi dolmuş yazılı bir kira sözleşmesi bulunduran kiraya veren, İİK m. 272-275 hükümlerine göre ilamsız tahliye yoluna başvuramayacaktır. Konut ve çatılı işyerleri açısından İİK m.272- 275 hükümlerine göre ilamsız tahliye yoluna başvurabilmesi için alacaklı olan kiraya verenin elinde, kira süresi sona ermiş yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasının yanı sıra, TBK m.352 gereği, kiralanan taşınmazın tahliye edileceğine ilişkin geçerli ve yazılı bir tahliye taahhütnamesinin de bulunması gerekmektedir. Bu noktada konut ve çatılı işyerleri açısından, alacaklı olan kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi olmasa dahi geçerli ve yazılı bir tahliye taahhütnamesinin bulunması, (kira sözleşmesinin yazılı olması gerektiğine dair eksikliği tamamladığı düşünesiyle) İİK m.272- 275 hükümlerine göre ilamsız tahliye yoluna başvurabilmesi için yeterli kabul edilmektedir. Kiralanan taşınmazın aile konutu olması durumunda ise kiracı olan eşin, kiraya verene, kira sözleşmesinin feshine sebebiyet verecek bir tahliye taahhütnamesi verebilmesi için, diğer eşin açık rızasının bulunması gerekir. Dolayısıyla kiralanan aile konutu niteliğindeki taşınmazın, yalnızca kiracı olan eş tarafından verilen tahliye taahhütnamesine dayanılarak, ilamsız tahliye yoluyla tahliyesi mümkün değildir.
Yetkili merciye talepte bulunarak, taşınmazda bulunan kişinin borçlunun kardeşi olduğu kan hısımlığı gerekçesiyle 3. kişi sayılamayacağı için İİK’nun 276/son maddesi gereğince yetkili icra müdürü dosyayı icra mahkemesine ivedilikle göndermek zorundadır. Taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesinde, konutta borçludan farklı biri bulunması durumunda yapılması gereken ya da kanun koyucunun emrettiği husus İİK’nun 276. maddesinde belirtilmiştir. İlgili madde gereğince taşınmazın tahliyesi sırasında borçludan başka bir kişi bulunması ve bu halde bulunmasını haklı bir nedenle ispat edemez ise İİK 68 sayılan belgeler gereğince derhal tahliyesi yapılır. (Y12HD)
Kiralananda Üçüncü Kişinin Bulunması: İcra memurunun tahliye ve teslim için gittiği kiralanan taşınmazda, üçüncü bir kişiyle karşılaşması halinde İİK m.276/4 uyarınca, borçlunun eşi, kendisinin ve eşinin altsoy ve üstsoyu, ikinci dereceye kadar kan ve kayın hısımları, iş ortakları ve borçluyla birlikte taşınmazda oturduğu anlaşılan kişiler üçüncü şahıs sayılmamaktadır. Dolayısıyla üçüncü kişi sayılmayan bu kişiler, kiracı gibi taşınmazdan tahliye edilebilir. Üçüncü kişiler, işgalde haklı olduğuna dair resmi bir evrak gösteremez ise üçüncü kişinin kiralanan taşınmazdan tahliye edileceği hüküm altına alınmıştır. Söz konusu resmi evrak, noterlikçe düzenlenmiş veya tarihi ve imzası onaylanmış kira sözleşmesi yahut tapu senedi olabilir. Bununla birlikte İİK m.276/2’ye göre, üçüncü kişi işgalde haklı olduğuna dair resmi bir evrak gösteremese bile, icra dairesine ibraz edilen kira sözleşmesinin tarihinden önceki bir zamandan beri taşınmazda oturduğunu iddia eder ve icra memuru tarafından taşınmazın bulunduğu yerde yapılan incelemede bu iddia doğrulanırsa, taşınmazın tahliyesi ertelenmekte ve icra memuru bu durumu üç gün içinde icra mahkemesine bildirmektedir.
Kiralanan Taşınmazın Tahliyesine İlişkin Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk: Kiralanan taşınmazların İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, arabuluculuk dava şartı kapsamına alınmıştır. Buna göre kira bedelinin süresinde ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye ve kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız tahliye yoluna başvuru için önce arabuluculuğa başvurma yönünde bir zorunluluk bulunmamaktadır. Keza söz konusu ilamsız tahliye yolları kapsamında kiracı olan borçlunun ödeme emrine / tahliye emrine itiraz ettiği hallerde, kiraya veren olan alacaklının itirazın kaldırılması yoluna başvurabilmesi için öncelikle dava şartı olarak arabuluculuğa başvurma zorunluluğu da bulunmamaktadır. İİK’ya göre kiralanan taşınmazların tahliyesi yoluna başvurulmuş olsa da icra mahkemesinin genel hükümlere göre yargılama yapmaması sebebiyle (örneğin, adi yazılı senet üzerindeki imzayı inceleyememesi) sonradan SHM’de dava açılmak istenirse, öncelikle dava şartı olarak arabuluculuğa başvurulması gerekecektir
Tahliye emrine 7 gün içinde yapılması gereken itirazın tetkik merciine yapılması geçersizdir. İtirazın 7 gün içinde icra dairesine yapılması gerekir. Kiracının tahliye emrine icra mahkemesine yaptığı itiraz geçersizdir. (YHGK)
Tahliye Emrine İtiraz: Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. Bu itirazını yazılı veya sözlü olarak, icra dairesine bildirir ve itiraz ile takip durur. Kiracının icra mahkemesine yapacağı itiraz geçersizdir. Kiracı, itirazında özellikle kira sözleşmesindeki veya tahliye taahhüdündeki imzayı inkar etmek istiyorsa, bunu ayrıca ve açıkça belirtmelidir; aksi halde bu imzayı ikrar etmiş sayılır. Kiracının itirazı, kira sözleşmesine ilişkin değilse, sözleşmenin yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkin olabilir. Kiracı, tahliye taahhüdündeki imzasını inkar etmezse ve açılan itirazın kaldırılması talebiyle ilgili duruşmalara gelmez ve savunma yapmazsa, tahliye taahhüdünün bulunmadığına ilişkin itirazına değer verilemez. Kiracı, adi yazılı şekilde yapılmış kira sözleşmesindeki veya tahliye taahhüdündeki imzasını inkar ederse, icra mahkemesi bu konuda inceleme yapamaz; buna rağmen alacaklı icra mahkemesine başvurursa, icra mahkemesi, itirazın kaldırılması talebini reddetmelidir. Bu durumda kiralayanın kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekir ve dava kiraya veren lehine sonuçlanırsa, kiracı para cezasına mahkum edilir. Borçlunun itirazı ile duran takibe devam edilebilmesi için, alacaklının icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edebilir.
Kaynakça:
- 6098 Sayılı TBK
- 6100 sayılı HMK
- 2004 Sayılı İİK
- PEKCANITEZ, ATALAY, SUNGURTEKİN ÖZCAN, ÖZEKES, İcra ve İflas Hukuku, 2021, 8.Bası
- KIZILCIK, Beyza, İcra İflas Kanunu’na Göre Kiralanan Taşınmazların Tahliyesi
- TAMER, Yıldız, Kiralanan Taşınmazların İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi
- Yargıtay Kararları
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederiz.”
Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol Aslan tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.