Designed by Freepik
TBK m.316: Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Borcun Niteliği ve Kapsamı: Sözleşme özgürlüğü çerçevesinde kiralananın ne şekilde kullanılacağı konusunda taraflar arasında bir anlaşma varsa öncelikle buradaki tahsis amacına uyulur, sözleşmede açık hüküm yoksa kiralananın tahsis amacı iş hayatındaki yaygın ve objektif görüşlere göre belirlenir. Örneğin kahve olarak işletilecek yerin lokanta olarak kullanılması, manav olarak kiralanan yerin berber olarak işletilmesi, sözleşmeye aykırı davranış olup m.316’nın uygulanması gerekir. Kiracının kira sözleşmesindeki asli edim yükümlülüğü kira bedelini ödeme borcu olmakla birlikte bir takım kanuni yan edim yükümlülükleri de bulunmaktadır. Bunlardan biri de kiracı, kira sözleşmesi süresince TBK hükmünce kiralananı özenle kullanma borcu altında olmasıdır. TBK m.316’ya göre kiracının üç yükümlülüğü bulunmaktadır: Kiralananı sözleşmeye uygun kullanmak, Kiralananı özenli kullanmak ve Komşulara saygı göstermek. Dolayısıyla, kiralananı sözleşmeye uygun kullanma borcu ile kiralananı özenli kullanma borcu farklı kavramlardır. Ayrıca, kiracı ve kiraya veren kiralananın kullanımını m.27’ye aykırı olmamak koşuluyla istedikleri gibi kısıtlayabilir.
İşyeri kirası bakımından cam eşya satış yeri olarak kiralanan yerin üç seneden beri kapalı tutulmasını kira bedeli ödense bile TBK. m.316 anlamında bir sözleşme ihlali olarak… (Y6HD)
Kiracı, kiralananı açıktan fena kullanmak suretiyle akde aykırı davranırsa kiralayan, kiracıya ihtarname tebliği gerekmeden tahliye davası açma hakkını kazanmış olur. Yasada hangi hallerin fena kullanma olduğu açıkça belirtilmemiş olmakla birlikte Yargıtay’ın kararlılık kazanmış uygulaması ile kiralananda yangın çıkartmak, kiralananı randevu evi olarak kullanmak, kumar oynatmak, kiralayan veya ailesine hakaret etmek vb. açıktan fena kullanma hallerinden sayılır. (Y3HD)
Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma Borcunun Kapsamına Giren Durumlar: Özen, borç yerine getirilirken borca aykırı davranmamak için gösterilen dikkattir. Sözleşmeye uygun kullanma, özenli kullanmaya göre daha belirlenebilir olgudur. Özenli kullanma için ise belirlenebilir bir tanım yapmak mümkün değildir. Her olaya özgü bir değerlendirme yapmak daha doğru olacaktır.
- Kiralananı Sözleşmeye Uygun Kullanma; TBK m.26’ya göre taraflar aralarında istedikleri şartları barındıran sözleşme yapabilirler veya sözleşmeye istedikleri gibi sınırlandırmalar koyabilirler. Sözleşmeye uygun kullanma borcu, sözleşmeye koyulan sınırlamaları, başka kanunlardan doğan ve kiracının uymakla yükümlü olduğu sınırlamaları da kapsamaktadır. Ancak, kiralananın kullanımına ilişkin olmayan sözleşmeye uygun davranmama borcu m.316 açısından sözleşmeye uygun kullanmama olarak değerlendirilmeyecektir. Kira sözleşmesinde bir kullanım amacı belirlenmişse artık kiracı sözleşmeye göre belirlenen bu kullanım amacına uymakla yükümlüdür.
– Kullanma Amacına Uygun Kullanma; Kiralananı amacına uygun kullanma borcunun kapsamının belirlenmesi için öncelikle kiracı ve kiraya veren arasında yapılan kira sözleşmesinin kulanım amacına bakılmalıdır. Yani, kiracının asli edimi olan kira bedeli ödeme borcunu kiraya verene ne sebeple verdiğinin tespiti gerekir. Sözleşmede kullanım amacı net değilse, dürüstlük kuralı ve kiralananın olağan kullanımı dikkate alınarak sözleşmenin yorumlanması gerekebilir. İş merkezinde kiralanan bir yerin konut olarak kiralanmayacağı, alışveriş merkezi içinde kiralanan bir yerin depo olarak kiralanmayacağı gibi.
– Kullanıma İlişkin Diğer Sınırlamalara Uyma; Kiracı ve kiraya veren kiralananın kullanımına sınırlama getirme hususunda anlaşmışlarsa (anlamsız veya sırf kiracı veya başkalarını rahatsız edici nitelikte değilse) kiracı buna uymak zorundadır. Taraflar sözleşmeyle kiralananın bazı yerlerini kullanmama, kiracıların sayısı veya mesleğine, özellikle alışveriş merkezi kiralarında başka bir kiracının satış yaptığı ürünün satılmaması yani rekabet yasağı da kullanıma ilişkin sınırlamaya girebilir. Sözleşmeye veya kanuna aykırı olarak alt kira sözleşmesiyle kiralananı yazılı izin olmadığı halde alt kiracıya teslim etmek veya kiralananın kullanım hakkının hakkını devretmek kiralananı sözleşmeye uygun kullanma borcuna aykırılık teşkil eder.
– Yönetim Planındaki Yükümlülüklere Uygun Davranma; Kiralanan kat mülkiyeti hükümlerine tabi ise kiracının m.316’ın yanında KMK’da belirtilen borçlara da uyması gerekir. Kiralananın bu yönetim planında kararlaştırılan sınırlamalara (kiralananın kullanımına ilişkin) uyması gerekir aksi hal, m. 316’ya göre kiralananı sözleşmeye uygun kullanma borcuna aykırıdır.
– Sözleşmede Kararlaştırılan ve Kullanımla İlgili Olmayan Borca Aykırılık Durumları; Kullanımla ilgili olmayan sözleşmeye aykırılıklarda ise genel hükümler uygulanmalıdır. TBK m.112 gereği borcun gereği gibi ifa edilmemesinden kaynaklı alacaklının zararını gidermelidir. Bu durumda kiraya verenin kiracıdan tazminat talebi gündeme gelecektir.
- Kiralananı Özenli Kullanmak; Kiralananın özenli kullanma borcundan anlaşılması gereken ilk durum kiralananın ilk teslim alındığı gibi aynı şekilde kiraya verene geri verilmesidir. Kiracı, kiralanana bir zarar vermeden, değerinin azalmasına yol açmadan, kiralanan geri verildiğinde kiraya verenin ayrıca bir masraf yapmadan başka bir kiracıya verebilecek veya kiraya verenin kullanabileceği bir durumda kullanması gerekir. Hatta kiralananın özenle kullanılması yetmemekte kiralananın bütünleyici parçalarına ve eklentilerine de bir zarar verilmemelidir. Kiracının, kiralananda odun kırması, yangına sebep olması, kiralanana zarar verici kullanımda bulunması, kiralananda bulunan bölmeleri kaldırması, mesken olan kiralananı işyeri olarak kullanması, kiralananın ahlaka uygun olmayan işler için kullanması, kiralananın içindeki duvarların yıkılarak yeniden düzenleme yapılması, mutfak tezgahının değiştirilmesi, balkonun kapatılması, pencerelerdeki tahta çerçevelerin pimapen çerçeve ile değiştirilmesi kiralananın kullanımını kolaylaştırmak için merdiven yapılması kiralananın özüne etki eden ve kiraya verenin rızasının olmaması durumunda özenli kullanma borcuna aykırılık sayılacak hallerdir.
Her ne kadar sözleşmenin 4. maddesinde onay alınmadan tadilat ve değişiklik yapılamayacağı yazılı ise de kiralanan zemin katta olup bölgede hırsızlık olaylarının arttığı tarafların kabulündedir. Davalının sık sık yurt dışına çıktığı dosya içeriğinden anlaşılmaktadır. Davalı tarafından yaptırılan korkulukların güvenlik için zorunlu olduğu ve bina estetiğini bozmadığı da bilirkişi raporunda bildirilmiştir. Can ve mal emniyetini sağlamak amacıyla yaptırılan korkulukların kaldırılmaması sözleşmesinin feshini ve kiralananın tahliyesini gerektirmez. (Y6HD)
- Taşınmazda Oturanlar ile Komşulara Saygı Göstermek; Kiracının saygı göstermesi belirtilen kişiler için kiraya veren olması şart olmayıp aynı kiralananda beraber oturmaları yeterlidir. Aynı kiralananda beraber oturmalarına rağmen kiracının kendi eşine, çocuklarına veya evi beraber kiraladığı ev arkadaşına saygı göstermemesi kira sözleşmesinin feshi sebebi olmayacaktır. Ancak, kiraya verenin kiralananın odalarını ayrı ayrı kiralaması durumunda her bir kiracının, diğer kiracılara karşı saygı gösterme yükümlüğü vardır. Kiracının saygı gösterme yükümlülüğü komşuların kişilik değerlerine saygı dışında mal varlığı değerlerine de saygıyı kapsamaktadır. Kiracının evde gürültülü müzik dinlemesi sürekli olarak, komşulara hakaret ve tehditlerde bulunması, kiraya vereni yaralaması, komşuları rahatsız edici hal ve davranışlarda bulunması, gürültü yapılması, makul seviyeyi aşan toz, duman, koku çıkarılması ve benzer haller saygı gösterme yükümlülüğün ihlali olarak değerlendirilir. Kiracının, komşusu ile kiralanandan kaynaklanan bir sebepten ötürü herhangi bir yerde tartışması veya hakaret etmesi durumunda yine saygı gösterme yükümlülüğünün ihlali olacaktır çünkü kişilerin birbirlerine olan tutumları kiralanandan kaynaklanmaktadır.
- Taşkın Kullanım; Taşkın kullanım ise kiracının kendisine tanınmış hakları, kiralananın sınırlarını aşarak kullanmasıdır. Kiracının arabasını komşusunun arazisine park etmesi, komşusunun evine gelen güneş ışığını engellemesi veya kiralananın ortak yerlerini sadece kendisinin kullanması örnek verilebilir. Bir fiilin taşkın olup olmadığı değerlendirilirken taşınmazın yeri, niteliği, örf ve adetler de dikkate alınmalıdır. Kiralananın kullanımı ile alakalı olmayan aykırılıklarda m.316’ya göre kira sözleşmesinin feshinin mümkün olmayacağıdır. Uyuşmazlık ise kiraya verenin iddia ettiği borca aykırı davranışın kiralananın kullanımı ile alakalı olup olmadığının tespiti noktasındadır. Yargıtay’a göre kiralananın dışındaki bir alanın işgal edilmesi kiralananın kullanımı ile ilişkili değildir.
- Üçüncü Kişilerin Eylemlerinden Sorumluluk; Kiracı kendi davranışları yanında yardımcı kişilerin davranışından ve aynı evde birlikte oturduğu diğer kişilerin eyleminden de kendi eylemi gibi sorumludur. Hatta aynı kiracının evde beslediği hayvanların davranışı da m.316 çerçevesinde kiracının sözleşmeye aykırı davranışı olarak değerlendirilebilir. Ayrıca yaşam deneyimlerine göre sözleşmede belirtilmese bile kiracının kendi ailesi; yakın akrabaları, hizmetçileri ve geçici olmak kaydıyla misafirleri kalabilirler. Ancak bu hak kötüye kullanılır ya da sözleşmede kiracı ve ailesi dışında akrabaları oturamayacağı belirtilmesine karşın kiralananda sürekli ikamete devam ediliyorsa sözleşmeye aykırı bir durum doğar.
Dava konusu fidan ve ağaçların bulunduğu kiralananın davacıya 23.8.2005 tarihli ve 30 yıl süreli kira sözleşmesiyle kiraya verildiği, ağaçların kiralanan yer içinde kaldığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı, ağaçların kendisi tarafından kesilmediği ve zarar verilmediğini iddia etmekte ise de ağaç kesimi ve zarar kira sözleşmesi süresi içinde meydana gelmiştir. TBK 316. maddesi gereğince kiracı, kiralananın tam bir ihtimam dairesinde kullanmalıdır. Kiracı kiralanana kendisi zarar veremeyeceği gibi varsa 3.kişinin zarar vermesini de engellemekle yükümlüdür ve meydana gelen durumu derhal kiraya verene bildirme zorunluluğu vardır. Bu yükümlülüklerini yerine getirmeyen kiracı kiralananda meydana gelen zarardan sorumludur. (Y6HD)
Yangın kira ilişkisi sürerken meydana gelmiştir. Borçlar Kanunu’nun 266. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı ne halde teslim almış ise aynı şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Davalı kiracının sorumluluğu akdi sorumluluktur. Yine Borçlar Kanunu’nun 100. maddesi hükmü uyarınca davalı kiracı birlikte yaşadığı ev halkından birinin kiralanana vermiş olduğu zarardan da sorumludur. (Y6HD)
Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma Borcuna Aykırılığın Sonuçları: Kiraya veren; kiracıdan, kiralananın eski haline getirilmesini, özenle kullanmamadan kaynaklanan kiralananda oluşan zararları isteyebilir. Ayrıca kira sözleşmesinin feshini ve kiralananın tahliyesini de bu hüküm uyarınca talep edebilir. Ancak, özenle kullanma borcunun ihlalinin kiralananın kullanımı ile alakalı olması gerekmektedir. TBK m. 316’ya göre kiraya veren konut ve işyeri kiralarında kiracıya özenle kullanma borcuna aykırılığın giderilmesi hususunda otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesi, giderilmemesi durumunda kira sözleşmesinin feshedileceği ihtarla bildirir. Yine aynı madde de kiraya verene belli şartlar gerçekleştiğinde kira sözleşmesinin feshi imkanı tanınmıştır.
Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın kiralananın kullanımına ilişkin olması gerekir. Sözleşme ile konulan yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmemesi ve kiralananın aynına zarar veren davranışlar akde aykırılık olgusu olarak kabul edilemez. (Y6HD)
Kiralananda oluşan zararlardan kiraya veren değil kiracı sorumludur ve oluşan zararları kiracıdan talep edebilir. Hor kullanma tazminatı kiralanana verilen maddi zararları kapsamaktadır. Bu zararın kapsamı belirlenirken (olağan kullanımdan oluşan yıpranmalar dikkate alınmadan) kira sözleşmesinin süresi, niteliği gibi unsurlar dikkate alınmalıdır. Kiraya veren, şartları oluşması halinde manevi zararını da kiracıdan talep edebilir. Sözleşmede yasaklanmasına veya Kanun gereği alt kira yapılmasına olanak bulunmamasına rağmen, bir başka anlatımla geçerli olmamasına rağmen, kiracı tarafından kiralananın alt kiraya verilmesi durumunda, m. 316 uyarınca sözleşmeye aykırılık söz konusu olur. Bu bağlamda, kiraya verene zarar veren bir değişikliğe yol açılacak şekilde alt kira sözleşmesi yapılmışsa veya konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin rızası olmadan veya rızanın sınırı aşılarak alt kira sözleşmesi yapılmışsa, kiraya veren yine m.316 uyarınca sözleşmeyi feshedebilecektir.
Anılan madde hükmü gereğince akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için kiracıya akde aykırı davranışına son vermesi hususunda kiralayan tarafından süreli bir ihtar tebliğ ettirilmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Kiralananın açıktan fena kullanılması durumunda akde aykırılığın giderilmesi amacıyla kiracıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur. (Y6HD)
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Sonuçları: Kiraya veren özenle kullanma borcunun ihlali durumunda m.316 göre kira sözleşmesini feshedebilir. Kira sözleşmesinin feshi için kiracıya gönderilecek ihtarın kiraya veren tarafından yapılması gerekir. Yargıtay, kira sözleşmesinin feshi için kiracının davranışının belli bir ağırlığa ulaşmasını aramakta, her borca aykırı durumunun kira sözleşmesinin feshine yol açmayacağını belirtmektedir. Kiracının davranışının belli bir ağırlıkta olup olmadığı değerlendirilirken kiraya veren veya komşulara göre değil hayatın olağan akışına uygun olarak makul bir insana göre bir değerlendirme yapılır. Kiracının davranışı belli bir ağırlıkta değerlendirilmese de bu davranışının süreklilik arz etmesi durumunda artık belli bir ağırlığa ulaştığının ve özenle kullanma borcunun ihlal edildiği kabul edilir. Kiracının yeni bir bebeğinin olması durumunda kiralananda kalan veya kiralanana gelen misafirlerin ilk zamanlarda gürültü boyutuna ulaşacak seslerin olması hayatın olağan akışına uygundur ve özenle kullanma borcunun ihlali sayılmaz ama bu durumun süreklilik taşıdığı durumda artık özenle kullanma borcunun ihlalinin gerçekleştiğinin kabulü gerekir. Bazı hallerde kiracıya süre vermeye gerek olmadığı gibi özenle kullanma borcuna aykırılığı gidermesi için ihtarda bulunmaya da gerek yoktur. Kiraya veren, kiralanana ağır zarar verilmesi, süre vermenin yararsız olması ve kiracı aykırı davranışına son verse bile bu davranış kiraya veren ve komşular için artık çekilmez nitelikteyse yazılı olmak şartıyla bir bildirimle kira sözleşmesini hemen feshedebilir. Kira sözleşmesinin feshedilmesi ile kira sözleşmesi son bulur. Hatta, kiraya veren kira sözleşmesinin feshedilmesi sebebiyle kiracıdan tazminat talebinde bulunabilir. Bu tazminatın sebebi kiraya verenin kira sözleşmesini feshetmesi sebebiyle mahrum kaldığı kira bedelidir.
Sözleşmenin kurulması için kira konusu malın teslimi şart değil ise de; sözleşmenin kurulmasıyla birlikte kiracının, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak borcu doğmuştur. Bu durumda kiracı kiralananı teslim alarak özenle kullanma borcunu yerine getirmekle yükümlüdür. (Y6HD)
Kaynakça:
- 6098 Sayılı TBK
- 634 Sayılı KMK
- AYDOĞDU, Murat. KAHVECİ, Nalan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 2019, 4. Baskı
- TATLISOY, Zafer, TBK Çerçevesinde Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma Borcu
- SUİÇMEZ, Nevran, 6098 Sayılı TBK’da Kiracının ve Kiraya Verenin Yükümlülükleri, D.E.Ü. HF Dergisi, Prof. Dr. Şeref ERTAŞ’a Armağan, C. 19, Özel Sayı-2017, s. 1597-1622
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederiz.”
Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol Aslan tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.