Image by Drazen Zigic on Freepik
Tahliye Davası
Tahliye davası, kiraya verenin, kiracıyı ev, işyeri veya başka bir mülkünden çıkarmak için kanunda sayılan belirli nedenlere dayanarak açtığı bir davadır. Kiralanan yer ile ilgili olarak kiracı ile kiraya veren arasında akdedilen kira sözleşmesi ile taraflar arasında kira ilişkisi kurulmuş olmaktadır. Devam eden kira ilişkilerinde kira artışı gibi bazı nedenler veya gereksinim sonucu kiralanan yerin tahliyesine ihtiyaç duyulabilmektedir. Bu noktada, kiralanan yeri anlaşma yoluyla tahliye etmeye yanaşmayan kiracılar aleyhine tahliye davası açılarak kiralanan yerin tahliyesi sağlanmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona erme halleri ve tahliye davaları bu makalenin ana hatlarını oluşturmaktadır.
Tahliye Davası hangi nedenlerle açılabilir?
Yasa koyucu, kira sözleşmelerinin keyfi nedenlerle sona erdirilmemesi ve mağduriyetlerin meydana gelmemesi için hangi nedenlerle kira sözleşmesinin feshedilebileceğini ve tahliye davası açılabilecek halleri kanunda tek tek saydığından, tahliye davası kanunda belirtilen aşağıdaki nedenlere dayanılarak açılabilir.
- Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye Davası: Tahliye taahhüdü, kiracının, kiralanan yeri belirli bir tarihte boşaltmayı kiraya verene karşı taahhüt etmesidir. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için yazılı olması, kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte yapılmış olması ve hangi tarihte kiralanan yerin boşaltılacağının yazılması gibi belirli şartları taşıması gerekir. Kiracı usulüne uygun bir tahliye taahhüdünde bulunmuşsa, kiralanan yeri taahhüt ettiği tarihte, kiraya verene teslim aldığı haliyle teslim etmek zorundadır. Kiracı, tahliye taahhüdüne rağmen kiralanan yeri tahliye etmezse, kiraya veren yazılı tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde icraya başvurarak veya doğrudan tahliye davası açarak kiracının tahliyesini isteyebilir (TBK m.352). “Yenilenen sözleşme ile birlikte verilen tahliye taahhütleri sözleşme ile aynı tarihi taşısa bile geçerli olarak kabul edilmektedir.” (1)
- Kiraya Verenin Konut veya İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiralanan yeri kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. (TBK m.350) Samimi ve zorunlu bir ihtiyacının olması gerekir. Bu nedene dayalı açılacak tahliye davası, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonundan itibaren bir ay içerisinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanunen belirlenen fesih bildirim süresinden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır. Konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılarak, kiracı tahliye edildikten sonra herhangi bir sebeple ihtiyaç sona ermiş ise kiraya veren, tahliye kararından itibaren 3 yıl geçmedikçe kiralanan yeri önceki kiracı dışındaki başka bir kişiye haklı neden olmaksızın kiraya veremez. (TBK m.355)
- Yeni Malikin Konut veya İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası: Kiralanan yeri kira sözleşmesinden sonra satın alan kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kiralanan yeri kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. (TBK m.351) Samimi ve zorunlu bir ihtiyacının olması gerekir. Yeni malikin bu nedene dayalı tahliye davası açabilmesi için kiralanan yeri satın aldığı tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu yazılı bildirim şartına uyulmadan tahliye davası açılamaz. Yeni malik, kiracıya yazılı bildirimde bulunduğu tarihten itibaren altı ay sonra tahliye davası açarak kiracıyı tahliye edebilir. “İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliye edilebilmesi için ihtiyaçlının kirada oturması da ihtiyacın varlığı için yeterli sebep teşkil eder. Bu kişinin ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir. (2)
- Kiralanan Yerin Yeniden İnşası veya İmarı Nedeniyle Tahliye Davası: Kiralanan yerin, yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı bir onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve yapılacak bu işler sırasında kiralanan yerin kullanılması imkânsız ise kiraya veren, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir. (TBK m.350) Ancak bu esaslı onarım ihtiyacını objektif olarak ortaya koyması ve yerin bu tamirat sürecinde kullanılmasının mümkün olmadığını ispat etmesi gerekmektedir. Bu nedene dayalı açılacak tahliye davası, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonundan itibaren bir ay içerisinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanunen belirlenen fesih bildirim süresinden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır. “İmar ve inşaat sebebiyle tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunludur. Ne var ki söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür.” (3)
- Kira Bedelini Ödemeyen Kiracının İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyesi: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde kira bedelini ödemez ve bu ödememe nedeniyle kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilir (TBK m.352). Burada dikkat edilecek husus iki haklı ihtarın bir kira dönemi içerisinde çekilmesi gerektiğidir. “İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasında davacı, iddia edilen kira ilişkisini, kira sözleşmesinin başlangıç tarihini, sözleşme süresini, aylık kira miktarını ve kiraların ödeme gününü ispat etmekle mükelleftir.” (4) Kiraya veren, ödememe nedeniyle iki haklı ihtara dayalı tahliye davasını, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açmak zorundadır.
- Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası: Kiracı, kiralanan yerin tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödemezse, kiraya veren, kiracıya yazılı olarak yapacağı bildirimle kira bedelini ve yan giderleri verilen süre içerisinde ödemesini, aksi halde kira sözleşmesini feshedeceğini bildirebilir (TBK m.315) Kiracıya yazılı bildirimde verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, diğer kira sözleşmelerinde ise on gün olmalıdır.
- Kiracı veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Meskeninin Bulunması Nedeniyle Tahliye Davası: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun olması ve kiraya verenin bu durumu kira sözleşmesinin kurulmasından sonra öğrenmesi halinde, kiraya veren bu nedene dayalı olarak tahliye davası açabilir. (TBK m.352) Kiraya veren, bu nedene dayalı tahliye davasını, kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açmak zorundadır.
- Kiralanan Yeri Özenle Kullanmama ve Komşulara Saygı Göstermeme Nedeniyle Tahliye Davası: Kiracı, kiralanan yeri sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralanan yerin bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracı bu yükümlülüklere uymazsa, kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında, en az otuz gün süre vererek, aykırılıkların giderilmesini, aksi halde kira sözleşmesini feshedeceğini kiracıya yazılı bir ihtarla bildirir. Yapılan yazılı ihtara rağmen aykırılık giderilmezse, kiraya veren bu nedenle tahliye davası açabilir. (TBK m.316)
- Kiracının Kiralanan Yere Kasten Ağır Bir Zarar Vermesi Nedeniyle Tahliye Davası: Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının, kiralanan yere bilerek ve isteyerek ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez hale gelmesi halinde kiraya veren bu nedene dayalı olarak yazılı bildirimle kira sözleşmesini feshedebilir ve tahliye davası açabilir (TBK m.316). Burada kiracıya aykırılığı gidermek için otuz günlük bir süre tanınabileceği gibi bu sürenin verilmesinin anlamsız olacağı anlaşılıyorsa hiçbir süre tanınmadan kira sözleşmesi doğrudan feshedilebilir.
- Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracı, bu fesih hakkını kullanmazsa, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak kira sözleşmesinin uzama dönemi on yılı bulursa, kiraya veren bu uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, herhangi bir neden göstermeksizin kira sözleşmesini feshedebilir ve buna dayanarak tahliye davası açabilir. (TBK m.347) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı kira sözleşmesini her zaman feshedebilir. Kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir.
- Kiracının İflası Nedeniyle Tahliye: Kiraya veren, kiralanan yeri teslim ettikten sonra kiracının iflas etmesi halinde işleyecek kira bedelleri için kiracıdan, kendisine güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren bunun için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak bildirimde bulunarak uygun bir süre verir. Verilen süre içerisinde kendisine güvence verilmeyen kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir ve tahliye davası açabilir. (TBK m.332)
Tahliye Kararı Alındıktan Sonra Kiracının Tahliyesi
Tahliye davası sonunda mahkeme tarafından kiracının tahliyesine karar verilmişse, kiracı, kiralanan yeri teslim aldığı haliyle kiraya verene teslim etmek zorundadır. Kiracının, mahkemenin tahliye kararına rağmen kiralanan yeri boşaltmaması halinde kiraya veren, bu mahkeme kararına dayanarak kiracıyı icra yoluyla zor kullanarak tahliye ettirebilir.
Belirtilen nedenlerin şartları her somut olay açısından değerlendirilmeli ve hazırlıklar somut olaya göre yapılarak süreç devam ettirilmelidir. Her davada olduğu gibi tahliye davasının da kendine özgü usul ve esas kurallarına tabii olduğundan, dava açılırken bu kurallara uygun olarak hazırlık yapılmalı ve buna göre dava açılmalıdır. Aksi halde taraflar açısından ciddi hak kayıpları ve mağduriyetler meydana gelebilmektedir. Bu nedenle tahliye davası açmadan önce mutlaka uzman bir avukattan yardım alınmalıdır.
Kaynakça:
- TBK
- Yargıtay 6. HD. 29.04.2014 T., 2014/4142 E., 2014/5419 K
- Yargıtay 6. HD. 25.12.2013 T., 2013/16659 E., 2013/17305 K.
- Yargıtay 6. HD., 11.11.2014 T., 2014/10295 E., 2014/12270 K.
- Yargıtay 6. HD., 22.02.2016 T., 2016/5363 E., 2016/1143 K.