Şufa (Önalım) Davası

Image by freepik

TMK m.732: Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

TMK m.734: Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır

Şufa veya Önalım hakkı; paylı mülkiyet, bir mal üzerinde birden fazla kişinin aynı anda belirli paylara göre malik olmasını ifade eder. Böyle bir gayrimenkulde paydaşlardan birinin payını satacağı durumlarda önalım hakkı söz konusu olur. Taşınmazın paydaşlarından birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşların söz konusu payı öncelikle alma hakkını ifade etmektedir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir.

Önalım hakkını kullanarak satılan payı almak isteyen paydaş tapuda satış gösterilen bedeli mahkemeye depo ederek söz konusu payın kendi adına tescilini talep eder. Kişiler paylı mülkiyete tabi taşınmazdan pay satın alırken bu satış akdinin bozulmaması için tapuda satış bedelini yüksek gösterebilirler. Önalım hakkını kullanan paydaş bu durumda muvazaa iddiasında bulunarak her türlü kanıtla bu iddiasını kanıtlayabilir.

Kanundan doğan şufa hakkı ve sözleşmeden doğan şufa hakkı olmak üzere uygulamada iki farklı şekilde karşımıza çıkmaktadır. Kanuni önalım hakkı, yalnızca paylı mülkiyete konu taşınmazlar için söz konusu iken elbirliği mülkiyetinde bir taşınmaz için şufa hakkı söz konusu değildir.

• Sözleşmeden doğan önalım hakkı: Tarafların kendi iradeleri ile kanunda aranan şartları sağlaması koşuluyla kendi iradeleri ile sözleşme yaparak önalım hakkını düzenlemeleri mümkündür. Yani, sözleşmeden doğan ön alım hakkı, malikin sözleşmeye dayanarak üçüncü bir kişiye önalım hakkı tanıması anlamına gelmektedir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, yazılı şekil şartına tabi tutulmuştur. Sözleşmenin mutlak şekilde yazılı olması gerekmektedir. Adi yazılı şekil şartı aranmaktadır. Ancak, taşınırlar için herhangi bir şekil şartı söz konusu değildir. Yani taşınırlar için şufa hakkı, taraflar arasında akdedilecek bir sözlü anlaşmaya da dayanabilir. Aksine bir anlaşma yapılmadıkça, sözleşmeden doğan önalım hakkının devredilmesi mümkün değildir. Ancak, bu hakkın devredilebileceği taraflar arasında akdedilen sözleşmeye eklenerek mümkün hale getirilebilir. Ayrıca bu hakkın, mirasçılara geçmesi de mümkündür.

Sözleşmeden doğan önalım hakkın yazılı bir sözleşme ile akdedilmesi halinde; malikin ileriki bir tarihte söz konusu taşınır veya taşınmazı satmak istemesi halinde, kendisine şufa hakkı tanınan kimse; tek taraflı irade beyanı ile söz konusu taşınır veya taşınmazı belirlenen bedel üzerinden satın alabilecektir. Görüldüğü üzere sözleşme ile kendisine önalım hakkı tanınan kimsenin bu hakkını tek taraflı bir irade beyanıyla kullanması mümkün olup, dava açmasına gerek kalmayacaktır.

• Kanundan doğan önalım hakkı davası: Kanundan doğan önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak doğrudan kanundan kaynaklanmaktadır. TMK m.732’ye göre “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

Aile Malları Arasında Önalım Hakkı; 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m. 8/C birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir

Önalım davasında sürelere: Önalım hakkı, 3 aylık ve her halde 2 yıllık hak düşürücü süreye tabidir. TMK m. 733’e göre; “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” Bildirim üzerine şufa hakkı sahibi, bu hakkını bildirim tarihinden itibaren üç ay içerisinde kullanmak zorundadır. Bu süre hak düşürücü süredir. Fakat eğer taraflar herhangi bir bildirimde bulunmamış iseler, satım tarihinden itibaren iki yıl geçmekle her durumda bu hak sona erecektir.

Sözleşmeden doğan şufa hakkı ise, tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları süre zarfında öne sürülebilir. Ancak sözleşme kaynaklı şufa hakkı en fazla 10 yıl için tanınabilmektedir. Bu sürenin dolması ile birlikte şufa hakkı kendiliğinden sona erer. Taşınmazlar için süre bu hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesiyle başlar.

Şufa davasının tarafları: Önalım davasının davacısı, söz konusu taşınmazın paydaşlarıdır. Üçüncü bir kişinin şufa hakkına dayanarak bu davayı açması mümkün değildir. Şufa davasının davalısı ise, payı kendisine satılan üçüncü kişidir. 

Birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanma talebi olursa: Taşınmaz üzerinde birden fazla hissedar söz sahibi olabilir. İçlerinden sadece bir kişi önalım hakkını kullanmak isterse bedelini ödeyerek paya sahip olur. Ancak birden fazla paydaş, önalım hakkını kullanmak isterse, o zaman talep eden paydaşlar eşit oranda malik olur. Sınırdaş tarlalarda ise eğer bir tarla satılırken birden fazla komşu tarla sahibi söz konusu ise ve bunlardan birden fazlası şufa hakkı kullanmak istiyorsa, hakim arazinin özelliklerine göre hangi komşu arazi ile satılacak olan arsa arasında bütünlük ilişkisi daha fazla ise o komşu arsa sahibine şufa hakkını kullandırır.

Hisseyi satın alan üçüncü kişi de başkasına satarsa ne olur? Önalım hakkı olan bir payın satılmış olması mülkiyetin devrine engel olmaz. Yani pay başka birisine satıldığında tapuda haksız tescil kurulmuş olmaz. Yalnızca paylı maliklere veya sözleşme ile önalım hakkı kazanmış olan kişilere bu hakkı kullanma imkanı doğar. Dolayısıyla üçüncü kişinin bu payı henüz önalım hakkı kullanılmadan satması da hukuka aykırı bir devir olmaz. Bu kişi de bu payı devraldığında önalım hakkını kullanmaya ilişkin süreler yeniden başlar. Eğer bu devir şufa davası sürerken yapılmışsa, davacının davayı yeni malike yöneltebilir.

 Önalım hakkının kullanılamayacağı durumlar: Önalım hakkı şu hallerde açılamaz ve açılması halinde ise reddedilecektir;

• Cebri artırma ile satış söz konusu olduğu zaman kullanılamaz. Bunun anlamı şudur: eğer paydaşlardan birisinin borcu dolayısıyla icra takibi gerçekleşmiş ve bu takip sonrasında pay üzerinde haciz konulmuşsa ve ardından süreç satış istemeye kadar varmışsa bu noktada artık diğer paydaşlar önalım hakkı kullanamaz.
• Sürelerin aşılması durumunda
• Muvazaalı bir satışın söz konusu olması halinde,
• Taşınmazı satın alan kişinin diğer bir paydaş olması durumunda, (Paydaşların kendi aralarında yaptıkları satışlarda)
• Resmî şekilde yapılan ve tapu kütüğüne şerh verilerek feragat edilmesi durumunda,
• Önceden paydaş olup da paydaşlıktan çıkan kişi bir şekilde tekrar paydaş olmuş ise bu kişiye karşı da önalım hakkının kullanılamayacağı Yargıtayca kabul edilmektedir.
• Ayrıca pay devri, anne-baba, çocuk, eş, torun gibi çok yakın akrabaya yapılan pay devri durumunda da şufa hakkının kullanılamayacağı kabul edilmektedir.
• Taşınmaz üzerinde fiili taksimin söz konusu olması halinde, şufa hakkı kullanılamayacaktır. Fiili taksim için tüm paydaşlarının payının belirlenmiş olması gerekmez. Payını satan paydaşın, kendi payı üzerinde fiili taksime gitmiş olması yeterli olacaktır.
• Tapuda paydaş olmayan bir kimsenin, şufa hakkına dayanması mümkün değildir.
• Şufa hakkının kullanılabilmesi için gerçek bir satışın söz konusu olması gerekmektedir. Satış veya satışa eşdeğer bir işlem olmayan hallerde (bağışlama, trampa, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi, kamulaştırma, ticari şirketlere sermaye olarak konulan taşınmazlarda vb.) geçerli değildir, (Ancak bu durumda hak sahibinin muvazaa iddiası ile dava açması da mümkündür.)
• Taşınmazın elbirliği mülkiyetine tabi olması durumunda,
• Yapılan satış sözleşmesinin geçersiz olması halinde şufa hakkının kullanılması mümkün değildir.

Şufa davalarında görevli ve yetkili mahkeme: Önalım hakkına ilişkin davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kaynakça:

• 4721 Sayılı TMK
• 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu
• Yargıtay Kararları

“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederiz.”