Designed by Freepik
Yeni malikin gereksinimi, m.351: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası: Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası şeklinde anılan bu dava türünde konut veya çatılı işyerini edinen yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kimseler için kullanma zorunluluğu mevcut ise ilgili taşınmaza ilişkin kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Ancak bunun için gerekli şartlar nelerdir? Kanun koyucu, yeni malikin bu durumu kötüye kullanmasını engellemek adına yeni malikin bu ihtiyacına birtakım sınırlar getirmiştir.
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası, konut ve çatılı iş yerinin yeni sahibine, kendisinin ve kanunda belirtilen diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle eski malik döneminden kalan kiracıyı, kiralanan taşınmazdan tahliye etmesine hak tanıyan bir dava çeşididir. Dava çeşididir, zira eski malik döneminden kalan kiracından farklı olarak yeni malikin kira sözleşmesini sonlandırması daha zor şartlara bağlanmıştır ve bu şartların gerçekleştiğinin mahkeme önünde kanıtlanması gerekmektedir. Bu şartlar, kiralananın işyeri veya konut olarak kullanılıp kullanılmadığına ve kimin ihtiyacı için kullanılacağına göre farklılaşmakta olup; hepsi için ayrı ayrı belirtilen şartların gerçekleşmesi ve mahkeme önünde ispat edilmesi gerekmektedir. Kiralanan taşınmazın tapulu ya da tapusuz olması arasında tahliye davası açılabilmesi açısından fark yoktur.
Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Sebeplerinde Bazı İlkeler:
- İhtarnamede ihtiyaç iddiası olmak zorunda değil,
- Dava açılacağına ilişkin ihbarın tüm mirasçılar tarafından keşide edilmesi gereği,
- Belirli/Belirsiz ayrımı burada da önemli. Belirli sözleşmelerde sözleşme bitimi ile belirsiz sözleşmede ise genel fesih sürelerine uyarak dava tarihi belirlenir,
- Ortada sözleşme yoksa, sözlü sözleşme varsa ya da kaybolmuşsa burada sözleşmenin başlangıç tarihini davacı ispatla mükellef,
- TBK m.353 ve gerekçesi gereği dava açma süresinde ya da dava açma süresi öncesi gönderilen ihtarname, dava açma hakkını 1 kira yılı uzatır. İhtarnamenin tebliği şarttır. Sözleşme özel şartlarındaki ihtar zorunluluğu da TBK m.353 gereği süreyi uzatır
- Şirketin ihtiyacı nedeniyle gerçek kişi (şirket ortağı) ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz,
- Şirket malikse o halde işletmeyi büyütmek için ihtiyaç iddiasında bulunabilir. Şube gereği de ihtiyaç sebebidir.
“Dava şirket ihtiyacına bağlı olarak açılmıştır. Davacı şirket kiralananda küçük ev aletleri ve beyaz eşya satışı yapacağını bildirerek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davacı ticari şirket olmakla kiralananda yapılacak işin şirketin faaliyet konuları arasında yer alması gerekir. Şirket ana sözleşmesinde yer almayan bir konuda şirketin ihtiyacının varlığından söz edilemez.” (Y6HD)
Tahliye Davasının Şartları: Kiralananı devralan yeni malik, kanun gereği kira sözleşmesine taraf olarak sözleşme süresinin sonuna kadar kira ilişkisine aynı şartlarla devam etmek zorundadır. Önceki kiraya veren (eski malik) hangi durumlarda sözleşmeyi feshedebilecekse, yeni malik de o durumlarda sözleşmeyi feshedebilir. Bununla birlikte, konut ve çatılı işyeri kiralarında, yeni malike şartları gerçekleşmişse TBK m. 351 uyarınca ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi süresinden önce feshetme yönünde ilave bir imkan tanınmıştır. Kiralananı edinenin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için gerçekleşmesi gereken şartlar;
- Kiralanan taşınmazın kira sözleşmesinin kurulmasından ve kiralananın kiracıya tesliminden sonra edinilmesi,
- Yeni Malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için bir konut ya da işyeri ihtiyacının bulunması,
- Yeni malikin taşınmazın bir kısmına önceden sahip olmaması,
- İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması,
- Süre şartına uyulması,
- Kiracılık hakkının tapu siciline şerh edilmemiş olması
Yeni malikin bir akrabasının ya da bir arkadaşının konutunda onunla birlikte yaşıyor olması da konut ihtiyacının bir göstergesidir. Yargıtay bir kararında ergin olan malikin kendine ait konutunu kiraya verdiğini, buna karşılık anne ve babasıyla yaşamaya devam ettiğini belirterek burada malikin gereksinim iddiasıyla tahliye davası açabileceğine hükmetmiştir. Yine bir başka kararında; başkalarının yanında oturuyor olmasını ileri sürerek konutun tahliyesini talep etmiş ve ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi yönünde karar vermiştir.
“İhtiyaçlının, 80 yaşının üzerinde olduğu çocukları ve torunlarının dava konusu taşınmaza yakın yerlerde oturduğu ve ihtiyaçlının ise kızının yanında kaldığı ayrıca … de konutu olduğu anlaşılmaktadır. İhtiyaç nedenine dayalı tahliye davalarında, ihtiyaç sahibinin çocuğu dahi olsa başkasının yanında kalıyor olması ve yaşı dikkate alındığında çocuklarına uzak bir yerde oturuyor oluşu ihtiyacın samimi olmadığını kanıtlamaz. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaçlının bakıma muhtaç olduğu ve çocuklarına yakın yaşamak istediğini ve ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder.”
Yeni Malik Ne Zaman Tahliye Davası Açabilir? Yeni malik, taşınmazın maliki olduğu tarihten itibaren 1 ay içinde, taşınmazın yeni maliki olarak ihtiyacı sebebiyle taşınmazın tahliyesini talep ettiğini kiracıya yazılı şekilde bildirmek zorundadır. İhtar aracılığı ile yapılan bu bildirimin ardından, yeni malik 6 aylık sürenin sonunda tahliye davası açabilir. Veya diğer bir seçenek olarak, yeni malik, kira sözleşmesinin bitiş tarihini bekleyerek, bu tarihten itibaren 1 ay içinde herhangi bir yazılı bildirimde bulunmaksızın tahliye davası açabilir. Yeni malik birden fazla kişi ise her birinin ayrı ayrı ihtar göndermesi şarttır. Maliklerden birinin ihbarı yeterli olmamaktadır. Tek malik ihtar çekerse altı aylık dava açma süresi işlemeye başlamış sayılmaz.
Yeni Malikin “Yeniden Kiralama Yasağı” ve Eski Kiracının Tazminat Hakkı: Kiraya veren, gereksinimi nedeniyle kiralananın tahliyesini sağladığı taktirde, kiralananı 3 yıl boyunca eski kiracısından başka birine kiraya veremeyecektir. İlgili düzenlemeye aykırı davranıldığı taktirde ise, kiraya veren, tahliye ettiği kiracısına tazminat ödemek zorunda kalacaktır. Ayrıca ilgili kanun maddesi aracılığıyla bu tazminatın alt sınırı da açıkça düzenlenmiştir. İlgili kanun hükmü uyarınca, kiraya veren bu yasağı ihlal ettiği taktirde; eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalacaktır. Ancak bu tazminatın talep edilebilmesi için Yargıtay “tahliyeye zorlamanın varlığını” şart koşmuştur. Yargıtay içtihatları uyarınca, tahliyeye ilişkin mahkeme kararları ve ilgili karara ilişkin icra emrinin kiracıya tebliğ olmuş olması gerekmektedir. Mahkeme kararı ve icra emri olmadan bu tazminata hak kazanılamaz.
Yeniden kiralama yasağı, m.355: Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yeniden kiralama yasağının gündeme gelebilmesi için haklı bir sebebin bulunmaması gerekmektedir. Bir başka ifadeyle kiralananın üçüncü bir kişiye kiraya verilebilmesi hususunda haklı bir sebep varsa artık yeniden kiralama yasağına ilişkin hüküm uygulama alanı bulmaz. Haklı sebep, kiraya verenden kaynaklanabileceği gibi kiracı açısından da gündeme gelebilmektedir. Örneğin kiracının başka bir ile taşınması, hastalanması, ölmesi ya da kiralananın yok olması, kamulaştırılması vb. sebepler haklı sebep olarak kabul edilebilir.
Yurtdışında Yaşayan Kişilerin Yazlık İhtiyacı Tahliye Sebebi Oluşturur mu? Yurtdışında yaşayanların konut ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarında Yargıtay’ın çeşitli kararları vardır. Bu kararlar uyarınca, yurda kesin dönüş nedenine dayalı ihtiyacın kanıtlanması halinde tahliye mümkündür.
“Dava tarihinde yurt dışında yaşayan davacının yurda dönüş ihtiyacı nedeniyle taşınmaz aldığı ve dolayısıyla satın alınan taşınmaza ihtiyaç duyduğu hususları yargılama sırasında dinletilmiş olan tanıklarla ispatlanmıştır. Ayrıca, dosya arasına temyiz aşamasında giren ABD’de çalışılan şirketten … tarihinde istifa edildiğine dair belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapılmak sırasında da devam ettiği anlaşılmaktadır.
Yurda kesin dönüş yapmamakla birlikte, tatillerde kullanım için konut ihtiyacı ise bazı Yargıtay kararlarında gerçek ve samimi ihtiyaç olarak kabul edilmiştir. Bunun için konutun, yazlık niteliklerine sahip olması da aranmamıştır. Bu konuda Yargıtay HGK’ca konut ihtiyacının geçici olmayıp sürekli bir ihtiyaç olduğu belirtilmesini müteakiben yazlık ihtiyaçları için bir ayrıcalık tanınmış ve yazlık ihtiyacının sürekli konut ihtiyacının devamı şeklinde nitelendirilip tahliye sebebi olarak kabul etmiştir.
Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi: Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi (Yeni Malikin Gereksinimi) uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.
6098 sayılı TBK’nın 350/1. (Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar) maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK’nın 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliyede Arabuluculuk Süreci: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmadan önce dava şartı arabuluculuğa başvurmalıdır. Çünkü ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olarak kabul edilmektedir. Birden fazla kiracının olduğu konut veya çatılı işyerinin tahliyesine ilişkin yapılacak arabuluculuk başvurusunda kiracıların tamamı gösterilmelidir. İhtiyaç sebebiyle tahliyede arabulucuya hangi süre içerisinde başvurulması gerekir? TBK m.350/2 fıkrasında belirtilen dava açma süreleri içerisinde arabulucuya başvuru gerçekleştirilmelidir. Bununla birlikte İstanbul BAM’ın vermiş olduğu bir kararında ihtiyaç sebebiyle tahliyesi istemiyle açılan davada, mutlaka dava açma süresi içerisinde arabuluculuğa gidilmesinin zorunlu olmadığı; dava açma süresinden önce de arabuluculuğa başvurulabileceği; dava açma süresinden önce Arabulucu’ya gidilmesinin usulden reddi gerektirmediği sonucuna varılmıştır.
Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme:
Kira sözleşmelerine ilişkin tahliye davalarında görevli mahkemeler Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. Yetkili mahkeme ise, kira sözleşmesinin tarafları ilgili kira sözleşmesinde özel bir düzenlemeye yer vermedilerse, sözleşme konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kaynakça:
- 6098 Sayılı TBK
- 6100 Sayılı HMK
- Yargıtay Kararları
- BÜYÜKSEZER, Yankı, Kira Hukuku Uygulamaları, Sunum, TBB Baro web Sitesi
- DOĞU, Hakkı Mert, Konut veya Çatılı İşyerlerinin İhtiyaç Sebebiyle Tahliyesindeki Arabuluculuk Sürecinin TBK’nin 355. Maddesine Etkisi, AndHD, C.10 S. 2, Temmuz 2024, s.373- 387
- KANIŞLI, Erhan, Kira Sözleşmesinin TBK m. 351’e Göre Feshedilmesi Nedeniyle Kiracının Eski Malikten Tazminat Talebi, YÜHFD, C.XIX, 2022/Özel Sayı, s.199-262.
- ÖZCAN, Aysu, Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davası
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederiz.”
Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol Aslan tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.