Image by freepik
İmar Kanunu m.18/2: Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP): Çarpık ve düzensiz yapılaşmayı önlemek, düzenli ve sağlıklı bir şehirleşmeyi gerçekleştirmek, devletin ve aynı zamanda vatandaşların ödevidir. Bu ödevi gerçekleştirmek amacıyla idare tarafından çeşitli imar uygulamaları yapılmaktadır. Düzenleme ortaklık payı da (DOP) bu imar araçlarından birisidir. Hukuka uygun kamulaştırmasız el koyma (atma) ise, doktrinde: Düzenleme ortaklık payı (DOP), Arazi ve arsa düzenlemesi, Hamur kuralı veya Bedelsiz terk olarak nitelendirilmektedir. Hukuka uygun kamulaştırmasız el koyma olup idarenin kamulaştırma yapmaksızın taşınmaz mal edinme yöntemlerindendir.
Düzenleme Ortaklık Payı ve DOP Oranı Nedir? Düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (%45) kadar düşülebilen miktardır. Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgede yaşayanların ihtiyacı olan ve herkesin ortak kullanabileceği, kamusal alanı ifade eder ve bölgede yaşayan insanların ortak kullanımı dışında hiçbir fonksiyon için kullanılamaz. Düzenleme ortaklık payı oranı (DOPO) ise bir düzenleme sahasındaki toplam düzenleme ortaklık payı miktarının, bu saha içinde düzenlemeye giren kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranıdır. Düzenleme ortaklık payı oranı, virgülden sonra yedi basamak olarak hesaplanır.
m.18 Uygulaması ve Amacı nedir? Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş ve gündüz bakım evleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, bölgenin geneline hizmet veren spor alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları, resmî kurum alanı, uygulama imar planı kararı ile getirilen diğer umumi ve kamu hizmet alanları, otogar alanından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.
3194 sayılı İmar Kanunu m.18 düzenlemesinin amacı yapılacak imar planına uygun imar parseli oluşturmaktır. Bir yerde imar planı bulunmuyorsa m.18 uygulamasına gidilemez. Bu uygulama ile belirli bir bölgedeki parseller, maliklerinin rızası alınmadan tek bir bütün olur. Bölge imar planına göre yeniden düzenlenir ve bu düzenleme imar parsellerinde değer artışını beraberinde getirir. Bu düzenlemede uygulamaya dahil tüm parsellerden aynı oranda DOP kesintisi yapılır bu kesintilerin sağladığı alanlar kamuya tahsis edilir.
DOP Uygulaması Yapılabilmesi İçin Gereken Şartlar: DOP uygulaması yapılabilmesi için birtakım şartların oluşması gerekmektedir;
- Düzenleme Alanına Ait 1/1000 veya 1/500 Ölçekli Uygulama İmar Planının Olması
- Madde Uygulamasının İmar Planına Uygun Olması
- Düzenleme Alanının İmar Planına Göre Konut Alanı Olması
- AAD Uygulaması Yapılmasının Zorunlu Olması
- DOP Olarak Ayrılan Alanların, Kanun ve Yönetmelikte Belirtilen Umumi Hizmetler için Kullanılması
- DOP Oranının Mutlak Olmaması, Azami Oranı İfade Etmesi
- Düzenlemeye Katılan Parsellerin Tümünden Eşit Oranda DOP Kesilmesi
- Yeniden Düzenleme Yapılan Alanlardan DOP Kesilmemesi
- İfraz Sırasında Alınan Terk Oranının Dikkate Alınması
- Yüzölçümü Farklılığının DOP’da Eritilmemesi
- Düzenleme Nedeniyle Yapılan Giderlere İştirakin İstenmemesi
- DOP Alınan Yerlerden Ayrıca Değerlenme Resminin Alınmaması
- DOP Olarak Ayrılan Alanların Umumi Hizmet Alanları için Yeterli Olmaması Halinde Kamulaştırma Yapılması
DOP Kesintisi: DOP Kesintisi İmar Kanunu’nun18.maddesinin parsellerde sağladığı kıymet artışının karşılığıdır. Böylelikle idare arsa sahibine herhangi bir ücret ödemeden arsa veya arazinin en fazla %45 inde kesinti yapabilir. DOP kesintisi zorunlu olmayıp idare gerekli görürse yapılır ayrıca DOP kesintisi mülkiyet hakkının özüne dokunamayıp bu kesintinin kamu yararına olması gerekir ve yapılan kesintinin tüm arsa sahiplerine eşit oranda yapılması gerekir.
Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının m.18/2’de belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra m.18/2’de belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır. Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.
DOP, Belediye Meclisi Kararıyla Belirlenebilir mi? 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre düzenleme alanını belirlemek ve düzenleme yapmak yetkisi belediye encümenine aittir. DOP oranı da encümen tarafından belirlenen düzenleme alanı içerisinde kalan umumi hizmet alanlarının büyüklüğüne göre değişecektir. Düzenleme yapılırken, düzenleme alanında umumi hizmet alanı olup olmadığı belirlenecek, varsa bu alanların toplamı, düzenlemeye giren parsellerin toplamına oranlanarak DOP hesaplanacaktır. Bundan dolayı bir uygulama esnasında ortaya çıkacak DOP oranını önceden kesin olarak belirlemek mümkün değildir. Üstelik uygulamaya bağlı olarak DOP oranı belirlemek encümenin yetkisindedir.
DOP oranını, önceden (uygulama öncesinde) belirleyen her türlü plan ya da karar mevzuata aykırılık teşkil edecektir. Örneğin DOP oranının, plan notu olarak imar planı ile belirlenmesi mümkün değildir. Danıştay kararlarında imar planında yer alan “her türlü imar uygulamasında %25 oranında DOP alınacaktır” notuna dayanılarak, parselasyon işlemi sırasında DOP hesaplanmaksızın %25 oranında DOP kesilmesini mevzuata aykırı bulmuştur.
Düzenleme Öncesi ve Sonrasındaki Parsel Değer Farkı: Maliklerin düzenlenmeden önceki parselleri ile düzenlenmeden sonraki parselleri arasında bir değer farkı bulunursa değer farkı iptal sebebi olduğundan, parselasyon işlemi yasaya aykırı olur ve iptali gerekir. Bu halde idari yargıda iptal davası açılmalıdır.
Yeni İhtiyaçlar Oluşmadığında Tekrar Parselasyon Yapılabilir mi? m.18 uygulamasıyla parselizasyon yapılıp bir bölgenin ihtiyaçları karşılandıktan sonra yeni ihtiyaçlar oluşmadıkça tekrar parselasyon yapılamaz. Aksi halde işlem hukuka aykırı olur ve parselasyon işleminin iptaline sebep olabilir. Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur ve bu durum malikin mülkiyet hakkını kısıtladığından dolayı idarenin tazminat yükümlülüğü oluşabilir.
İmar Kanunu m.18. Uygulamalarında Bir Parselden İkinci DOP Alınabilir mi? Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, daha önceki imar uygulamalarında yapılan terk veya kesintiler dikkate alınmak suretiyle ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.
DOP’da Eşitlik İlkesi: Anayasa’nın eşitlik ilkesinin doğal ve zorunlu bir sonucu olarak istisnalar hariç olmak üzere düzenlemeye giren tüm parsellerden (belediye, Maliye Hazinesi, özel ve tüzel kişi), yüzölçümleriyle orantılı olarak eşit oranda alınmalıdır. Özellikle, belediye ya da il özel idaresi adına yoldan ihdas edilecek alanlar da uygulamada belediye ya da il özel idaresi adına tescilli parsel olarak işlem görmeli ve bunlardan da diğer parseller gibi DOP kesintisi yapılmalıdır. İmar Kanunu m.18 hükmündeki düzenleme ile ortaklık payının belirlenmesinde, herhangi bir kişi, kurum ya da taşınmaza öncelik veya ayrıcalık tanımamıştır.
Eşitlik ilkesi gereği, düzenleme yapılan alanda belediyenin özel mülkü varsa, bu taşınmazlardan da düzenlemeye giren diğer arazi ve arsalarla eşit oranda DOP alınması gerekir. Daha önceden dikkate alınması gereken bir terk söz konusu değilse, taşınmazlardan farklı oranlarda DOP kesilmesi hukuka aykırılık teşkil eder. DOP’nın düzenlemeye giren parsellerden dengeli ve hakkaniyete uygun bir şekilde alınması gerekir. Danıştay kararları da bu yöndedir ve: “Umumi hizmet alanlarının herkesten eşit oranda alınmasının yasal zorunluluk olduğu; Düzenleme alanında belediyenin özel mülkü olan taşınmazların bulunması halinde bu taşınmazlardan da düzenlemeye giren diğer arazi ve arsalarla eşit oranda düzenleme ortaklık payı alınması gerekeceği” belirtilmiştir.
Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.
Resmi Hizmet Alanı Olarak Kullanılan ve Düzenleme Sonrasında Aynı Amaca Özgülenen Taşınmazlarda DOP Alınır mı? Danıştay arazi ve arsa düzenlemesi öncesinde resmi hizmet alanı olarak kullanılan ve düzenleme sonrasında da aynı amaca özgülenerek devamı sağlanan taşınmazlarda değer artışı olmayacağını, bu nedenle bu taşınmazlardan DOP alınmayacağı görüşündedir. Benzer şekilde, okul alanı, hastane veya ibadet alanı olarak kullanılan ve imar planında da bu amacın sürekliliği sağlanan taşınmazın, parselasyon işlemi sonucunda değerinin artması söz konusu olmadığından, bu alanlardan DOP kesintisi yapılmaması gerekir.
Umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlarda özel tesis yapılabilir mi? Yol, meydan, ibadet yerleri, park ve çocuk bahçeleri hariç olmak üzere, uygulama imar planında umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılıp da kamuya geçişi sağlanamayan özel mülkiyete konu yapı yapılabilecek alanlarda, imar planıyla getirilen kullanım alanı sınırları içerisindeki tüm maliklerin talebinin olması ve imar planında ayrılan kamu hizmet tesis alanlarını yapmakla yükümlü idarenin uygun görmesi halinde imar planındaki kullanım amacına uygun özel tesis yapılabilir.
İmar Düzenlemesinin İptali Davasını Kimler Açabilir? Parselasyon işlemlerine karşı tapuda kayıtlı malikler ve diğer hak sahipleri dava açabilirken tapuyla ilişkisi olmayanlar dava açamazlar. Hak sahiplerinin dava açabilmeleri için tapu kaydını adlarına tescil ettirmeleri gerekir. İdari işlemlerin iptali davası menfaati ihlal edilen şahıslar tarafından yapılan işlem yetki, şekil, sebep, konu, amaç unsurlarından birinin veya daha fazlasının hukuka aykırı olduğu iddiasıyla açılır. İmar kanunu 18. madde uygulaması bir idare işlemdir dolasıyla iptal davasına konu edilebilir.
Düzenlemenin İptali Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme: İdarenin kamu gücünü ve otoritesini bariz bir biçimde gösterdiği bir idari işlem olup meydana gelen uyuşmazlıklar idari yargıda giderilmektedir. DOP uygulaması, İdare hukuku açısından bireysel (sübjektif) idari işlem niteliğindedir. İmar düzenlemesi ve parselasyon işlemlerine karşı açılacak davada yetkili ve görevli mahkeme, plana konu olan taşınmazların bulunduğu yer mahkemesidir.
Kaynakça:
- 3194 sayılı İmar Kanunu
- Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik
- 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler
- www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2019/07/20190710-1.htm
- YILMAZ, Mustafa, İmar Kanunu’nun 18. Maddesi Çerçevesinde Düzenleme Ortaklık Payı Kavramı ve Uygulamaları, Dergipark, MÜHF – HAD, C. 16, S. 3-4, s.37-83
- Danıştay Kararları
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederiz.”