Image by freepik
Kira Bedelinin Belirlenmesi, TBK. m.344/3: Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir…
Sözleşme ve Kira Tespit Davasının Konusu: Kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından biri kira bedelidir. Kira sözleşmesinin tarafları kural olarak kira bedelini kendi özgür iradeleriyle belirleyebilmektedir. Sözleşmesinin kurulması aşamasında, sözleşme özgürlüğü ilkesinin sınırları kapsamında taraflar kira bedelini belirleyebilirken; sözleşmenin devamı sırasında ve yeni kira dönemlerinde kira bedelinin tespiti birtakım yasal sınırlamalara tabi tutulmuştur. Ülkemizdeki esas sorun yüksek enflasyon nedeniyle tarafların özgür iradeleriyle belirledikleri kira bedelinin sonraki yıllardaki artışının nasıl tespit edileceği konusudur. Dolayısıyla kira bedelindeki artış miktarı üzerinde taraflar arasında bir anlaşmaya varılamadığı takdirde, kira parasının belirlenmesi için kira tespit davası açılabilmektedir.
Kira Tespit Davası: TBK m.344 de düzenlenmiştir ve bu davalarda hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Kira tespit davası; kira sözleşmesinde, kira bedeline ilişkin olarak herhangi bir artış oranı belirtilmemiş olması veya kira artış oranı belirtilmiş olmasına rağmen aradan en az 5 yıl geçmiş olması ve kira bedelinin güncel piyasa koşullarının altında kalmış olması hallerinde kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun olarak hakim tarafından belirlenmesi amacıyla açılan davalardır.
TBK m.344/3 hükmü beş yıllık süre şartının sağlanmasının ardından, kira bedelinin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranı, kiralanın durumu ve emsal kira bedeli dikkate alınarak hakim tarafından tespit edilebilmesini sağlamaktadır. Konut ve çatılı işyeri kirası dışında kalan kira sözleşmeleri bakımından kira artışına ilişkin TBK m.344’deki sınırlayıcı kurallar uygulanmayacağı gibi açılacak davaların TBK m.345’e dayanması da söz konusu olmayacaktır. Davanın niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespit kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Kira tespiti davalarında uyuşmazlığın çözülmesi için mahkemece bir bedelin hüküm altına alınması gereklidir. Aksi halde kiracıyı, ödeme yapmaması veya bedeli eksik ödemesi halinde ödemeye zorlayıcı, infaz edilecek bir karar bulunmayacaktır.
Kira Tespit Davasında Arabuluculuk: Açılacak olan kira bedelinin tespiti davaları için arabulucuya başvurulmuş olması zorunlu olup dava şartıdır. Arabuluculuğa başvuru yapılmaksızın doğrudan dava açılmak istenmesi halinde mahkeme davayı dava şartı yokluğundan usulden reddedecektir.
Kira Tespit Davasının Şartları: Kira tespit davasının açılabilmesi için kiracıya ihtarname gönderilmesi şart değildir. İhtarname, dava sonucunda verilecek olan kararın hangi kira dönemi için geçerli olacağını belirlemeye yaramaktadır. TBK m.344 ve m.345’in konut ve çatılı işyeri kiraları kapsamında yalnızca kira bedeline ilişkin olarak uygulanacağını, yani kural olarak yan giderler bakımından uygulanmasının söz konusu olmayacağını belirtmek gerekir. Kira tespit davası açılabilmesinin şartları;
- Kiralanan yer Konut ve Çatılı işyeri vasfına haiz olmalı,
- Öncelikle taraflar arasında geçerli olarak kurulmuş bir kira sözleşmesinin bulunması,
- 5 yıllık kira süresinin geçmiş olması (TBK m.344/3 veya kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemlerinde kira artışının ne şekilde yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunmaması (TBK m.344/2),
- Kira bedelinin tespiti isteminde davacının hukuki yararının bulunması.
Yeni yapılan kira sözleşmesi önceki kira sözleşmesinin devamı niteliğinde ise beş yıllık sürenin ilk sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren hesaplanması gerekir. İkinci sözleşme ilk sözleşmenin devamı niteliğinde değilse beş yıllık süre, ikinci sözleşmenin yapıldığı tarihinden itibaren hesaplanmalıdır. Dikkat edilmesi gereken nokta, ilk rayiç kira bedeli tespitinin istenmesinden itibaren ancak beş yıl geçtikten sonra ikinci rayiç kira bedeli tespitinin istenebileceğidir. Örnek vermek gerekirse ilk rayiç kira bedeli tespiti sekizinci yıl sonunda talep edilmişse, ikinci rayiç kira bedelinin tespiti ancak on üçüncü yıl sonunda talep edilebilir.
Kira Bedelinin Belirlenmesi; Kira bedelinin ilk defa belirlenmesi halinde sözleşme özgürlüğünün sınırlarını çizen çerçeve dışında, miktar konusunda bir sınırlandırma bulunmamaktadır. Ancak genel hükümlerde yer alan irade sakatlığı halleri ve özellikle aşırı yararlanma tarafların kira bedelini serbestçe belirlemelerinin sınırını oluşturur. Aynı şekilde, bedelinin ödenme şekli konusunda da taraflar anlaşma yapabilirler. TBK m.344 hükmüne göre;
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”
TBK m.344 hükmünün birinci ve ikinci fıkraları kira bedelinin belirlenmesinde tüketici fiyat endeksini esas almaktayken üçüncü fıkra düzenlemesi kapsamında kira bedelinin bu şekilde belirlenmesi zorunluluğu beş yıl ile sınırlandırılmaktadır. Hüküm uyarınca beşinci kira yılının sonunda diğer bir deyişle altıncı kira yılı için kira bedeli tespitinde artık “sadece tüketici fiyat endeksi değil, bunun yanı sıra kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet” de göz önünde tutularak rayiç kira bedeli belirlenecektir. Bu tespit yapılırken sözleşmede artışa yönelik bir hükmün olup olmaması da önemli değildir.
Kira Tespit Davasında İspat ve Deliller: Kira tespit davalarında; taraflar arasındaki kira sözleşmesi, emsal taşınmazların kira sözleşmeleri, emsal rayiç kira bedelleri, gönderilmişse ihtarname, keşif, bilirkişi raporu, uzman görüşü, tanık beyanı ve yemin dahil her türlü hukuka uygun delil kullanılabilir. Bu davalarda özellikle keşif ve bilirkişi incelemesi delillerine mutlaka dayanılması gerektiği hususu gözden kaçırılmamalıdır.
Eski Kiracılık Nedeniyle İndirim: Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın yeniden kiralanması halinde serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden mahkemece hak ve nesafet kurallarına uygun indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yapılır. “Öncelikle bilirkişi kurulundan hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde ek rapor alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinin belirlenmesi, daha sonra Mahkemece bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekir.”
Kimler Tarafından Açılabilir: Kira parasının tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi malik, yeni malik veya kiracı tarafından da açılabilir. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir ve davacının payı oranında kira bedelinin tespitine karar verilir. Taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise, tüm ortaklar birlikte kira bedelinin tespiti davası açmalıdır.
Kira Tespit Davalarında Dava Açma Süresi ve Kararın Etkisi: Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Görevli ve Yetkili Mahkeme: Sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yeri yani taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kaynakça:
- 6098 Sayılı TBK
- ÖZKALE, Irmak, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi, Makale
- TAT, Orkun, Konut Kira Sözleşmesinde Kira Bedelinin Uyarlanması, Makale, Adalet Dergisi,, 2024/2 S.73. s.823-853
- ÖKTEM ÇEVİK, Seda, Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Temel Esasların Değerlendirilmesi, Makale, DEÜHF Dergisi, C:24, S:1, 2022, s.39-77
- Yargıtay Kararları
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederiz.”