Designed by Freepik
Yeniden Kiralama Yasağı, m.355: Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yeniden Kiralama Yasağı: Kiraya verenin ve akrabalarının gereksinimi, yeni malikin kiralanana olan gereksinimi ve kiralananın yeniden inşa ve imar amaçlı gereksinimi amacıyla kiralananın boşaltılması sağlandıktan sonra, haklı sebep olmaksızın, kiralanan üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiraya verilemez. Bu üç tahliye nedeniyle, üç yıllık süreyle kiralananın başkasına kiraya verilememesi “yeniden kiralama yasağı” olarak adlandırılır. Dolayısıyla, konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmesinin her sona erme nedeni yeniden kiralama yasağına neden olmaz. Yeniden kiralama yasağı, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin, kiraya verenden kaynaklanan nedenlerle dava yoluyla sona erdirilmesi halinde söz konusu olur. Bu sona erme nedenlerinden olan kiralananın esaslı onarımının yapılmaması halinde kiraya verme zorunluluğu, kiralananın eski ve yeni haline göre iki şekilde görülür. Bunlardan birincisi, esaslı onarım yapılmayan kiralanan eski hali ile üç yıl süreyle eski kiracı dışında başkasına kiraya verilememesidir. Diğeri ise, kiralananın esaslı onarım sonrasında, eski kiracının öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, üç yıl boyunca eski kiracı dışında başkasına kiralanamamasıdır. Tahliye sağlandıktan sonra kiralananın kullanılmadan boş tutulması ya da karşılıksız kullandırılması yeniden kiralama yasağına aykırılık oluşturmaz.
Sorumluluğu düzenleyen 6570 sayılı Yasa haksız tahliyeyi değil, tahliyeden sonra kiraya vermeyi bir sorumluluk öğesi olarak kabul etmiştir. Davalı, davacıyı haksız ve kötü niyetle tahliye ettirmiş olabilir. Ancak bu onun sorumluluğu için yeterli değildir. Sorumluluk için bu yeri yeniden kiraya vermelidir. (Y9HD)
Yeniden Kiralama Yasağının Amacı: Yeniden kiralama yasağı, kiraya verenden kaynaklanan, ancak göstermelik nedenlerle kira sözleşmesinin sonlandırılarak, kiracının, kiralanandan tahliye edilmesini veya bunun bir baskı unsuru olarak kullanılmasını; yani kira sözleşmesini sona erdirme hakkının kötüye kullanılmasını önlemek amacıyla getirilmiştir. Buna ilaveten, yeniden kiralama yasağı, esaslı onarım sonrası öncelik hakkı bakımından, kiraya vereni kiracının öncelikle kiralama hakkını kullanmasına imkân sağlamaya zorlama amacıyla kabul edilmiştir. Diğer bir deyişle, kiracının öncelikle kiralama hakkını kullanması için kiraya verenin, kiracıya bildirim yapmamasının yaptırımsız kalmaması amaçlanmıştır. Yeniden kiralama yasağı, konut ve çatılı işyeri için kurulan kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulmakta olup, diğer kira ilişkilerinde yeniden kiralama yasağı hükümleri uygulanamaz.
TBK m.350/1 ve 351. maddelerine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınmaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerde üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir. (Y3HD)
Gereksinim Sebebiyle Tahliyede Yeniden Kiralama Yasağının Unsurları: Gereksinim sebebiyle tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı hükmüne başvurulabilmesi için kiralayanın ya da kiralananı sonradan edinen yeni malikin, kiralananın boşaltılmasını sağlamasından itibaren üç yıl içerisinde haklı bir sebebi olmaksızın eski kiracısı dışında bir üçüncü kişiye kiralaması gerekmektedir. Dolayısıyla;
- Kiralananın gereksinim sebebiyle boşaltılması; Eski kiracının, kiralayanın ihtarnamesi neticesinde kiralananı kendi iradesiyle boşaltması ya da tahliye davasını kabul ederek icra takibi aşamasına geçilmeden evi boşaltması halinde de yasağa aykırı davranan kiralayanın yaptırımla karşı karşıya kalacağı kabul edilmiştir. Kiralayanın kiracıya yapacağı bir bildirim ile kiralananı tahliye etmesini yeniden kiralama yasağının uygulanması için yeterli görmektedirler.
- Haklı sebep bulunmaması; Kanunda haklı sebep teşkil eden durumlar tek tek sayılmamakla birlikte; haklı sebebin varlığını hakim, somut olaydaki durum ve koşullar içerisinde değerlendirecektir. Haklı sebebe örnek olarak; oğlunun ihtiyacı için kiralananın boşaltılmasını sağlayan kiralayanın, oğlunun göreve gönderilmesi ya da askere alınması gibi sebeplerle kiralananı kullanamamasından ötürü bir üçüncü kişiye kiralaması olabilir. Yine aynı şekilde kiracının başka bir yere göç etmesi veya kiralayanın kusuru olmaksızın gereksinim sebebi ortadan kalkmış ise, haklı sebebin gerçekleştiğinden söz edilebilir.
- Kiralananın üç yıl içerisinde bir üçüncü kişiye kiralanması; Kanunda belirtilen üç yıllık süre içerisinde kiralananın mülkiyetini edinen yeni malik yeniden kiralama yasağına tabi olmayacaktır. Ancak yapılan bu devir yeniden kiralama yasağını dolanma amacını güdüyorsa, TMK m. 2/II hükmü uyarınca hakkın kötüye kullanılması yasağına tabi olacaktır. Yargıtay bir kararında, taşınmazı üç yıllık süre içinde önce bir başkasına devredip sonrasında geri alarak kiraya veren malikin yeniden kiralama yasağına aykırı davrandığına hükmetmiştir. Üç yıllık süre kanunda belirtildiği üzere taşınmazın boşaltılmasından itibaren başlayacaktır. Bu anlamda; dürüstlük kuralına uygun şekilde, uygun bedel ve zamanda yapılacak teklifin kiracı tarafından kabul edilmemesi halinde üç yıllık yeniden kiralama yasağı süresinin ortadan kalktığını ileri sürmek mümkün olabilir.
Yasanın ifadesinde bulunan mücbir sebep kavramı yargıcın takdirine kalmıştır. Bugüne kadar ki uygulamalarda; ihtiyaç iddiasında bulunan kişinin ölmesi, işyeri ihtiyacı için taşınmazın tahliyesinden sonra ihtiyacı olan kişinin sağlığının ağır şekilde bozulması, askerlik gibi nedenler mücbir sebep sayılmıştır. (Y4HD)
Taşınmazın davalının ihtiyacının varlığı nedeniyle boşaltıldığı anlaşılmaktadır. Ne var ki davalı bundan sonra yasada öngörülen süre dolmadan danışıklı yollarla önce taşınmazı üçüncü kişiye satarak daha sonra da tekrar satın almak suretiyle yeniden kiraya vermiştir. Böylece davalının 6570 sayılı yasaya aykırı davrandığı açıktır. (Y4HD)
Yeniden Kiralamanın Haklı Sebebe Dayanması: Kiraya verenin eski kiracısına kiraya verme zorunluluğu, haklı sebebin bulunması halinde söz konusu olmaz. Kiralananın kamulaştırılması, doğa olayları sonucunda yok olması gibi kiraya verenden kaynaklanmayan ve kaçınılmaz olarak gerçekleşen olaylar, yeniden kiralama yasağı bakımından mücbir sebep teşkil eder. Gereksinim nedeniyle kiralananın boşaltılması sonrasında kiraya verenin ölüm, hastalık, tayininin çıkması gibi beklenmeyen bir gelişme sonucunda kiralananı kullanamaması halinde de haklı sebebin varlığı kabul edilebilir. Aynı şekilde, kiraya verenin hastalanması sebebiyle söz konusu konutta oturamaz hale gelmesi veya mesleği ya da sanatını bırakması haklı bir sebep olarak benimsenebilir. Bunu karşın bu sebepler, esaslı onarım bakımından haklı sebep olarak kabul edilmemelidir. Yeniden inşa ve imar amacıyla esaslı onarım nedeniyle kiralananın boşaltılması halinde haklı sebep, daha çok eski kiracıya ilişkin ortaya çıkar. Burada eski kiracının tayininin çıkması, hastalanması, meslek veya sanatını bırakması gibi nedenlerle kiralananı kiralama olanağının kalmaması haklı sebep olarak değerlendirilebilir. Kiralananın esaslı onarım sonrasında işyerine dönüşmesi ve eski kiracının, kiralananı yeni haliyle konut olarak kullanması mümkün değilse haklı sebebin varlığı kabul edilmelidir. Ayrıca, eski kiracının başka yerde oturmaya başlaması, eski kiracıya kiralama olanağının kalmadığı şeklinde yorumlanmamalıdır. Haklı sebebin kiralananın boşaltılmasından sonra, eski kiracı dışında bir üçüncü kişiye kiralanırken bulunması yeterlidir.
Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık Nedenine Dayalı Tazminatın Hukuki Niteliği: Kiralanan üzerinde intifa hakkı tesis edilmesi, yeniden kiralama yasağının dışında olduğu söylenebilir. Aynı şekilde, gereksinim nedeniyle boşaltılması sağlanan kiralananın, üçüncü bir kişiye satılması veya ücretsiz kullanılması eyleminin de yeniden kiralama yasağının dışında olduğu söylenebilir. Kiralama dışındaki eylemlerin yeniden kiralama yasağı dışında olup olmadığının belirlenmesinde, kiraya verenin, kira bedeli veya benzeri bir gelir elde edip etmediği ölçüt olarak kabul edilebilir. Söz gelimi, üçüncü kişiye intifa veya oturma hakkı tanınması halinde, kira benzeri bir gelirin elde edileceği söylenebilir. Bu nedenle, bu tip eylemlerin, yeniden kiralama yasağı kapsamında olduğu değerlendirilebilir. Buna karşın, kiralananın üçüncü kişi tarafından ücretsiz kullanılması veya kiralananın satılması halinde, kira geliri benzeri bir gelirin elde edilmesi söz konusu olmadığından, bu tip eylemlerin yeniden kiralama yasağının dışında olduğu söylenebilir. Aynı şekilde kiralananın üçüncü kişi tarafından ücretsiz kullanılması, kiraya verme zorunluluğunun bulunduğu süresinin sona ermesinden önce sona ererse, kalan sürede yeniden kiralama yasağının geçerli olduğu kabul edilmelidir.
Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık Nedeniyle Ödenecek Tazminat Tutarı: Yeniden kiralama yasağına aykırı hareket edilmesi halinde eski kiracı tazminat talep edebilir. Hükmedilecek tazminat tutarı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olamaz ancak fazla olabilir. Hakim, kiraya verenin eski kiracı yerine başkasına kiraya vermesi sonucunda elde ettiği kazancı gözeterek, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden daha fazlasına hükmedebilir. Buna karşın, hakim talep olmaksızın, yeniden kiralama yasağına aykırılık nedenine dayalı tazminata hükmedemez. Kira bedelinin yabancı para ile ödenmesi halinde ise, son kira döneminde ödenen bir yıllık yabancı para tutarının yeniden kiralama yasağının başladığı tarihteki döviz satış kuru üzerinden Türk lirası karşılığı, bir yıllık kira bedeli tutarı olarak belirlenmelidir. Bu çerçevede eski kiracı, yeniden kiralama yasağına aykırılık nedenine dayalı tazminata ilaveten varsa zararlarını ayrıca talep edebilir. Kiracının elde ettiği yararlar, yeniden kiralama yasağına aykırılık nedenine dayalı tazminattan indirilmez. Buna ilaveten, yeniden kiralama yasağına aykırılık nedenine dayalı son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden daha fazla bir tazminata hükmedebilmesi için eski kiracının zararının varlığını ispat etmesine gerek yoktur. Ancak tazminatın miktarının belirlenebilmesi için son kira yılında ödediği kira bedelini ispat etmesi gerekir.
Zorunlu ve İhtiyari Arabuluculuk: Kiracı tahliye edildikten sonra, kiraya veren yeniden kiralama yasağına aykırı davranır ve kiracı da bu sebeple bir tazminat davası açarsa bu ihtimalde de kiracı tazminat davası öncesinde arabulucuya başvurmak zorundadır. Bu noktada artık önceki kiracının tazminat hakkı da doğmuş olduğundan önceki kiracı ile tazminattan sorumlu olan kiraya veren arabuluculuk sürecinde borçlar hukuku çerçevesinde irade serbestisi ilkesi gereğince TBK m. 355 hükmünde düzenlenen tazminatın altında veya üstünde bir tazminat ödenmesi veyahut ödenmemesi şeklinde bir anlaşmaya varabilirler. Nihayetinde tüm arabuluculuk süreçleri sonunda en önemli husus ise eğer taraflar bir anlaşmaya varırsa anlaşmaya vardıkları hususlar üzerinde bir daha dava açamazlar.
Tazminat Talebi İçin Zamanaşımı: Tazminat talebi, genel hükümlere tabidir ve TBK m.146 uyarınca 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Dolayısıyla, kiraya veren yeniden kiralama yasağına aykırı olarak yeni bir kira sözleşmesi akdettikten on yıl sonrasına kadar, önceki kiracının tazminat talep hakkının var olduğu kabul edilmelidir. Açılacak davalar zorunlu arabuluculuk kapsamında kaldığından arabulucuya başvurulması ile sürecin sona ermesi arasındaki sürede zamanaşımı işlemez ve durur.
Davanın niteliği gereği zorunlu arabuluculuk kapsamında kaldığı; taraflar arasında arabuluculuk görüşmelerinin başladığı 23/07/2019 tarihinden sona erdiği 29/08/2019 tarihine kadar zaman aşımı süresinin durduğu,29/08/2019 tarihinden itibaren tekrar işlemeye başlayan iki yıllık zaman aşımı süresinin son günü olan 02/09/2019 tarihinde eldeki davanın açıldığı anlaşıldığından, davalı vekilinin zamana aşımı savunmasının da dosya içeriğine uygun olmadığı sonucuna ulaşılmıştır. (İzmir BAM 4HD)
İspat Yükü: Yeniden kiralama yasağına aykırılık sebebiyle açılacak davalarda ispat yükü kiracının üzerindedir. Öncelik hakkının ispat edilmesi durumunda bu hakkın kullandırıldığı ya da yasağa aykırı davranış için haklı bir sebebin bulunduğu iddiası ise yukarıda ifade edildiği üzere kiraya veren tarafından ispat edilmek zorundadır.
Davalının bu hukuka aykırı eyleminden tazmin sorumluluğu doğması için, özellikle zararın ve varlığının, hukuka aykırı eylemle bu zarar arasında illiyet bağının; başka bir anlatımla zararın, bu hukuka aykırı eylemin uygun sebep ve sonucu olduğunun kanıtlanması zorunludur. (Y4HD)
Görevli ve Yetkili Mahkeme: Kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemeleri, yetkili mahkeme ise HMK m.5 vd. hükümlerine göre belirlenir.
Kaynakça:
- 6098 Sayılı TBK
- 6100 Sayılı HMK
- 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (Mülga Kanun)
- Yargıtay Kararları
- GÜL, İbrahim, Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık Nedeniyle Tazminat ve Hukuki Niteliği, YÜHFD, C.XVIII, 2021/2, s.931-951
- Ganpari, H. Kübra, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Yeniden Kiralama Yasağı
- SARUHAN, Utku, Yeniden Kiralama Yasağı, TAAD, Y:10, S:37 (Ocak 2019), s.353-383
“Hukuki konularda hak kaybına uğramamak için avukatınızdan destek almanızı tavsiye ederiz.”
Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Av. Arb. Erol Aslan tarafından hazırlanmıştır. Her olaydaki maddi vakalar ve özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.